Immobilienkauf Teneriffa, La Gomera, Gran Canaria,

Fuerteventura, mit dem Ziel der touristischen Vermietung

Was ist zu beachten?

Aktuell 10.01.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, nicht nur Teneriffa, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025, sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung im Süden und Norden auf Teneriffa an, als auch auf La Gomera, Gran Canaria und Fuerteventura.

Stufe 1:

Vorkontrolle – ist die Immobilie belastungsfrei und touristisch vermietbar?

In dieser ersten Stufe wird nicht nur die rechtliche Mängelfreiheit der Immobilie, sondern auch die touristische Vermietbarkeit geprüft.

Stufe 2:

Nach Abschluss der Vorkontrolle, empfehlen wir stets eine technische Kontrolle, auf Baumängel  und ob die Bewohnbarkeitsbescheinigung den realen Bau und Nutzungszustand wiedergibt.

Stufe 3:

Sollte Stufe 1 und 2. positiv sein, werden wir den zweisprachigen Vorkaufvertrag mit 10% Anzahlung auf unser Kanzlei Treuhandkonto zu Ihrer Sicherheit erstellen.

Sie erhalten eine Kostenübersicht, und der notarielle Kaufvertrag wird vorbereitet

Stufe 4:

Beim Notartermin vertreten wir Sie, wenn Sie nicht anwesend sein können. Die Kaufpreiszahlung erfolgt über das Kanzlei Treuhandkonto

Grunderwerbssteuerzahlung erfolgt innerhalb von 30 Tagen, je schneller, desto besser, da die Grundbucheintragung nur mit der nachgewiesenen Grunderwerbssteuerzahlung von 6.5% auf den Kaufpreis (höher als Referenzwert) erlangt werden kann.

Stufe 5:

Nach der Grundbucheintragung werden  wir Ihnen als Sonderleistung die touristische Vermietungslizenz beantragen und steuerlich dauerhaft die Betreuung für Sie übernehmen.

Stufe 6:

Strom, Wasser, Grundsteuer, Alarm, etc wird durch unsere Kanzlei umgemeldet.

Unser Service der Steuervertretung bei Vermietung einer Immobilie in Spanien

Wir beraten Sie auch zu Alternativen der touristischen Vermietung auf den Kanarischen Inseln und führen Renditeberechnungen durch.

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Miteigentum an einer Immobilie auf Teneriffa

Streitlösung unter den Miteigentümern

Stand: 29.04.2024

Wie kommt es zu Miteigentum an einer Immobilie auf Teneriffa?

1. durch Erbschaft

   Die Eltern versterben und 3 Kinder werden im europäischen Nachlasszeugnis als Erben aufgeführt. Wenn die Erben nicht ausschlagen, dann werden Sie zunächst alle 3 zu 33,3% in das Grundbuch als Eigentümer der Immoibilie eingetragen.

2. durch Immobilienkauf

   Die Eltern kaufen die Immobilie mit 2 Kindern zusammen auf Teneriffa, jeder Eigentümer hat 25% Miteigentumsanteil.

3. Auflösung einer spanischen SL (GmbH)

   Die Immobilie auf Teneriffa, die im Eigentum der SL stand, bekommen die Miteigentümer gemäss deren Anteile an der SL.

Nicht selten ist der Streit zwischen Miteigentümern einer Immobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria oder auch anderorts in Spanien.

Die rechtliche Grundlage ist in ganz Spanien, der Art.392 CC ff, ausgenommen sind die Foralrechtgebiete und Katalonien und Mallorca, 

Meistens gibt es die Miteigentumsverhältnisse von 50% an einer Immobilie, sprich kein Eigentümer hat eine Mehrheit, doch viele Entscheidungen (Instandhaltung, Nutzung, laufende Kostenteilung, Vermietung etc) bedürfen einer Mehrheitsentscheidung und damit entsteht ein Streit, der nur gelöst werden kann, durch.

Lösung

• Ein Miteigentümer zahlt den anderen Miteigentümer aus und wird zu 100% Eigentümer. Juristisch gibt es die sogenannte Miteigentumsauflösung, die steuerlich begünstig wird, oder der Verkauf oder die Schenkung.
• Es wird eine Horizontale Teilung durchgeführt und Wohnungseigentum geschaffen und jedem Miteigentümer getrennte Wohnung zugeordnet
• Sollte es aussergerichtlich keine Lösung geben, bleibt nur der Weg zu den Gerichten mit örtlicher Zuständigkeit am Lageort der Immobilie und auf dem Gerichtswege gibt es zahlreiche Möglichkeiten zur Streiterledigung.

Gerichtliche Ausseinandersetzung

• Teilungsklage mit Teilungsversteigerung und Erloesteilung nach  Versteigerung (effiziente und gerechte Vorgehensweise)
  WICHTIG: In zahlreichen Faellen kann nach Einreichung der Teilungsklage ein aussergerichtlicher Vergleich erzielt werden, wie zum Beispiel der freiwillige gemeinsame Verkauf an Dritte, und hierdurch werden erhebliche Anwalts und Gerichtskosten gespart.
• von Gericht wird ein Verwalter eingesetzt, der ueber Instandhaltung oder Nutzungszeiten entscheidet
• die reale Unterteilung der Immobilie wird angeordnet. Dies gilt insbesondere wenn eine zusammengelegte Immobilie zwei Grundbucheintragungen und sogenannte Finca Nummern hat.
• Vorkaufsrecht (retracto) gegenüber Dritten, wenn ein Miteigentuemer an Dritte verkauft.

Nutzen Sie unseren Service der vollständigen Abwicklung Ihrer Miteigentumsauflösung nach einer Erbschaft, sei es im Wege der aussergerichtlichen Einigung mit einer Teilungsurkunde, die ein interessantes Steuer Sparmodell darstellt, oder auch auf dem gerichtlichen Wege, wenn die Miteigentümer sich nicht einig werden, ob ein Miteigentümer zu 100% die Immoblie übernimmt oder an Dritte verkauft werden soll.

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Versicherungen bei einer Auswanderung nach Spanien

Hausratversicherung

In Spanien gibt es die sog. „Seguro del Hogar“ (Hausversicherung), wobei typischerweise durch diese Gebäude-, Hausrat-, Haftpflicht- und Rechtsschutzversicherung abgedeckt werden. Dies ist vor allem für Eigentümer attraktiv, wobei auch Mieter eine Seguro del Hogar abschließen können – allerdings natürlich ohne Gebäudeversicherung mangels der Eigentümereigenschaft.

Zu beachten ist, dass es in Spanien gut und gerne Vorkommen kann, dass sowohl die Option einer Hausratsversicherung als auch die Verpflichtung zum Abschluss einer Gebäudeversicherung vom Mieter abgeschlossen werden muss (Mietvertrag überprüfen). Die Kosten sind aber wesentlich geringer als in Deutschland, wobei es sich empfiehlt die Versicherungssumme dem tatsächlichen Wert anzugleichen.

Rechtsschutzversicherung

Auch wenn die Rechtsschutzversicherung teil der Seguro del Hogar ist, empfiehlt es sich diese unabhängig von dieser abzuschließen, da so gewährleistet werden kann, dass Sie gegen den Versicherer der Seguro del Hogar jederzeit rechtlich vorgehen können.

Private Haftpflichtversicherung

Das spanische Gesetz sieht vor, dass eine Person für alle Schäden an Dritten oder deren Eigentum verantwortlich ist. Hierfür gibt es je nach Versicherung gewisse Haftungshöchstgrenzen, bei denen darauf geachtet werden sollte, dass diese nicht zu niedrig angesetzt werden, denn: Auch Schäden, die durch einen Schaden an Ihrer Immobilie entstehen fallen in Ihre Verantwortlichkeit! Grundsätzlich übernimmt die Haftpflichtversicherung sämtliche Verfahrenskosten (auch Anwälte & Richter), wobei manche Versicherungen sogar im Falle einer Verurteilung für die Strafsumme aufkommen.

Unfallversicherung

Hier gilt es, zwischen der privaten und gesetzlichen Unfallversicherung zu unterscheiden:

• Die gesetzliche Unfallversicherung deckt nur Unfälle ab, die während der Arbeitszeit passieren ab
• Die private Unfallversicherung greift somit in sämtlichen anderen Bereichen

Der Abschluss einer privaten Unfallversicherung empfiehlt sich auf alle Fälle, denn Unfälle passieren typischerweise in der Freizeit. Vor allem mit Familie und laufenden Kosten (Hypotheken, Kredite usw.) ist eine finanzielle Absicherung für den Fall eines Unfalls unerlässlich.

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Erbvertrag Deutschland und Spanien

Tipp für Erbschaften mit Immobilien in Teneriffa

Deutsches und spanisches Erbrecht

Merke

Es sollten nur einseitige Testamente in Spanien errichtet werden; gemeinschaftliche Testamente oder Erbverträge sind zu vermeiden. 

Service

Nutzen Sie unseren Legalium Service in Deutschland und Spanien in deutscher Sprache

• Erbschaftsabwicklung in ganz Spanien, insbesondere auf den Kanarischen Inseln Teneriffa, Gran Canaria und Fuerteventura
• Nachlassplanung Teneriffa, Gran Canaria
• Erbschaftssteuerplanung Spanien, Deutschland 
• Testamentserstellung in Spanien auf deutsch und spanisch und in Deutschland bei unserem Hausnotar; Patientenverfügung (testamento vital), Vorsorgevollmacht (manifestaciones anticipadas)
• Steuerliche Vertretung in Spanien in der Erbschaftsteuer

Merke

Komplizierte Gestaltungen sind zu vermeiden. Es sollten lediglich Erbeinsetzungen und Vermächtnisse angeordnet werden. Insbesondere die Vor- und Nacherbfolge ist in Spanien und Deutschland andersartig geregelt. Auch die Testamentsvollstreckung kann eine ganz andere Funktion haben und nur in einem beschränkten Umfang zulässig sein.  

Warum ein Erbvertrag und kein Testament?

Wenn der Erblasser sich bindend in der Erbnachfolge verpflichten möchte, und auch Erben und Vermächtnisnehmer verpflichten möchte, dann ist der Erbvertrag anzuwenden, da ein Testament stets zu Lebzeiten widerruflich ist und nicht andere verpflichten werden können.

Ein Erbvertrag kann auch auf Teneriffa, Gran Canaria gültig sein, so wird es in der europäischen Erbrechtsverordnung geregelt, wenn ein deutscher Staatsbürger auf Teneriffa lebt, aber die Rechtswahl zum deutschen Erbrecht trifft.
Hervorzuheben ist aber, dass das spanische Erbrecht keinen Erbvertrag zulässt (Art.669 CC spanisches Zivilgesetzbuch) und ebenso wenig ein Berliner Testament, was sich bei einer späteren Nachlassabwicklung nach dem Tod negativ bemerkbar macht, insbesondere wenn Immobilien in Spanien im Nachlass existieren.

Ein Berliner Testament wird ebenso unter den Art.25 der europäischen Erbrechtsverordnung erfasst, wenn wechselbezügliche Verfügungen bestehen und wie folgt erfasst:

Artikel 25 –  Erbverträge 

(1) Die Zulässigkeit, die materielle Wirksamkeit und die Bindungswirkungen eines Erbvertrags, der den Nachlass einer einzigen Person betrifft, einschließlich der Voraussetzungen für seine Auflösung, unterliegen dem Recht, das nach dieser Verordnung auf die Rechtsnachfolge von Todes wegen anzuwenden wäre, wenn diese Person zu dem Zeitpunkt verstorben wäre, in dem der Erbvertrag geschlossen wurde. 

(2) Ein Erbvertrag, der den Nachlass mehrerer Personen betrifft, ist nur zulässig, wenn er nach jedem der Rechte zulässig ist, die nach dieser Verordnung auf die Rechtsnachfolge der einzelnen beteiligten Personen anzuwenden wären, wenn sie zu dem Zeitpunkt verstorben wären, in dem der Erbvertrag geschlossen wurde. 

Die materielle Wirksamkeit und die Bindungswirkungen eines Erbvertrags, der nach Unterabsatz 1 zulässig ist, einschließlich der Voraussetzungen für seine Auflösung, unterliegen demjenigen unter den in Unterabsatz 1 genannten Rechten, zu dem er die engste Verbindung hat. 

Ungeachtet der Absätze 1 und 2 können die Parteien für die Zulässigkeit, die materielle Wirksamkeit und die Bindungswirkungen ihres Erbvertrags, einschließlich der Voraussetzungen für seine Auflösung, das Recht wählen, das die Person oder eine der Personen, deren Nachlass betroffen ist, nach Artikel 22 unter den darin genannten Bedingungen hätte wählen können. 

Tipp

Haben Sie einen Erbvertrag, oder möchten Sie einen Erbvertrag in Spanien schließen, dann ist das Verbot im spanischen Erbrecht zu beachten und es muss mit der Rechtswahl gearbeitet werden, um einen wirksamen Erbvertrag erstellen zu können und es darf auch nicht der eheliche Güterstand vergessen werden, der mit geregelt werden sollte. Deshalb empfehlen wir die Kombination zwischen einen Ehe – und Erbvertrag. 

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Mietbesteuerung Spanien Immobilienkauf Spanien

Aktuell: 28.11.2021

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist die Rentabilität ein wichtiger Aspekt.

Zur Rentabilität gehören die erzielbaren Mieteinnahmen und die Besteuerung.

Bislang konnten bei dauerhafter Vermietung bis zu 60% der Mieteinnahmen steuerfrei gestellt werden, aber nur dann, wenn die Einkommensteuererklärung vollständig abgegeben wurde, sprich die Mieteinnahmen erklärt wurden.

In den Fällen, in denen die Finanzbehörde eine Steuerprüfung angeordnet hatte und bemerkte, dass die Mieteinnahmen nicht in der spanischen Einkommensteuererklärung genannt wurden, wurden die 60% Steuerbefreiung nicht anerkannt.

Zudem hatte der Steuerpflichtige noch ein Bussgeld zu erwarten, da er die Steuererklärung nicht vollständig ausgefüllt hatte.

Diese Doppelbelastung hat die Sache jetzt durch die Gerichtsinstanzen zum obersten spanischen Gericht (Tribunal Supremo) gebracht, welches jetzt entscheiden muss, ob die spanische Finanzbehörde nicht von Amts wegen die Steuerbefreiung von 60% anerkennen muss, obgleich nicht freiwillig in der Einkommensteuererklärung genannt.

Wir beraten Sie als Steuerberater auf Teneriffa, Gran Canaria, Barcelona, Madrid, Mallorca

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Verkauf Immobilie Spanien – Pflichten eines Immobilienverkäufers 

Stand 08.07.2019

Bei jedem Verkauf einer Immobilie auf Teneriffa, Mallorca, Almeria, Estepona (Andalusien) oder anderorts in Spanien ist von Interesse.

Was kann ich als Immobilienkäufer vom Verkäufer in Spanien verlangen?

Was für Leistungen muss ich als Immobilienverkäufer gegenüber dem Käufer erbringen?

Im folgenden werden nicht die Steuerpflichten des Verkäufers der Immobilie kommentiert, sondern die Vertragsverpflichtungen, als auch die Verpflichtungen nach dem spanischen Immobilienrecht in zivilrechtlicher Hinsicht.

Hauptpflicht des Immobilienkäufers in Spanien

Volle Kaufpreiszahlung beim Notartermin. Das Eigentum wird bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde erworben. Anders als in Deutschland, wo es die Auflassung gibt.

Tipp Legalium

Nutzen Sie unser Kanzlei Treuhandkonto bei Anzahlungen auf den Kaufpreis vor dem notariellen Kauftermin. Sie haben damit die Rechtsicherheit.

Hauptpflicht des Verkäufers der spanischen Immobilie

Übertragung von Besitz und Eigentum an der Immobilie, Zug um Zug gegen Erhalt des Kaufpreises.

Nebenpflichten eines Verkäufers einer spanischen Immobilie

Schlüsselübergabe der Immobilie 
oder
Besitzübergabe der spanischen Immobilie. Nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung – hier gibt es regelmässig Streitigkeiten, da der Käufer schon vor der Vollzahlung die Immobilie nutzen möchte, aber keine Miete o.a. zahlt)

Beim Mietkauf ist es üblich, dass der Mieter und Käufer schon den Besitz haben. Dann ist im Art.1463 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) diese sogenannte Traditio brevi manu geregelt, sprich das Eigentum wird übertragen, aber nicht mehr der Besitz.

Vergleichbare Fälle sind, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird, aber nicht der Mieter die spanische Immobilie kauft.

Tipp

Achten Sie beim Verkauf der Immobilie auf Vorkaufsrechte des Mieters.

Der Verkäufer der spanischen Immobilie muss eine rechtlich und dinglich mangelfreie Immobilie verkaufen und übergeben.

Der Käufer kann Schadenersatz verlangen, bei

• Rechtsmängeln – Bsp: Verdeckte Schulden bei der Eigentümergemeinschaft; Nachbar verlangt Grenzverschiebung; etc.
• Sachmängeln – Bsp: Feuchtigkeit; Pool undicht, Dachbalken morsch etc.
  
  

Tipp

Die 6 Monatsfrist zur Geltendmachung von Schadensersatz wegen Sachmängeln beginnt, wenn der Käufer den Besitz der Immobilie erhält.

Fallstrick beim Immobilienkauf in Spanien

Rechtsmangel und verdeckter Verzicht auf die Gewaehrleistungsrechte durch den Käufer in der notariellen Kaufurkunde.

• Verdeckter Rechtsmangel Immobilie Spanien: Wurde eine Dienstbarkeit, Wegerecht, welches nicht im Grundbuch eingetragen ist, aber als Gewohnheitsrecht besteht, vom Verkäufer der spanischen Immobilie verschwiegen, dann liegt ein „verdeckter“ Rechtsmangel vor Dieser berechtigt den Immobilienkäufer in Spanien, innerhalb eines Jahres nach Unterschrift der notariellen Kaufurkunde vom Kaufvertrag zurückzutreten oder Schadensersatz zu verlangen.
• Verdeckter Sachmangel Immobilie Teneriffa: Wenn die Immobilie mangelhaft verkauft wird und nicht genutzt werden kann, da zum Beispiel die tragenden Wände aufgrund von Bodenbewegungen von Rissen bedroht und einsturzgefährdet sind, dann haftet der Verkäufer der Immobilie nach Art.1484 CC selbst, wenn er es nicht wusste.

Nebenpflichten des Verkäufers der spanischen Immobilie

Erhaltung der Immobilie bis zur Übergabe an den Käufer der Immobilie.

Übergabe aller notwendigen Bestandteile der Immobilie, bspsw Mobiliar. (Einbauküche etc).

Aushändigung der Eigentumsurkunde der Immobilie (Art.1464 CC), was in der Praxis häufig zu Streit führen kann.

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Immobilienkauf Teneriffa – RIC – Investitionsrücklage

Beim Immobilienerwerb im Rahmen einer Zugewinngemeinschaft, der ausschließlich der Tätigkeit eines der Ehepartner zugeordnet ist, werden nur 50% des Anschaffungswertes als für die Realisierung des Investitionsrücklage (RIC) angesehen.

Entscheidung Steuerbehörde 

Ein Steuerpflichtiger, der die Ausübung seiner wirtschaftlichen Tätigkeit nach der vereinfachten direkten Gewinnermittlung bestimmt, fragt, ob es möglich ist, die Reinvestition in die Kanaren beim Erwerb und der Sanierung einer gebrauchten Immobilie zu umzusetzen, in der er ausschließlich seine berufliche Tätigkeit ausüben wird, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Immobilie ein Zugewinn der Ehegemeinschaft ist.

 Die Anwendung des Freibetrags Investitionsrücklage (RIC) erfordert die Erfüllung bestimmter Anforderungen, darunter die Realisierung der für die RIC bestimmten Beträge in einer der vorgesehenen Investitionen, zu denen auch das Sachanlagevermögen gehört (L 19/1994 art.27.4).

Somit sind Immobilien, mit Ausnahme des Grundstückswertes, im Allgemeinen ein zur Umsetzung der Investitionsrücklage (RIC) geeignetes Anlagegut, sofern diese vorher nicht bereits von dieser Regelung profitiert haben.

Was das Grundstück betrifft, ist dieses an die Nutzung zu einem der folgenden Zwecke gebunden:

• die Förderung von Sozialwohnungen, die durch die Bauträgergesellschaft vermietet werden
• die Entwicklung bestimmter industrieller Tätigkeiten (Unterteilungen 1 bis 4 des ersten Abschnitts der Tarife der Gewerbesteuer)
• Gewerbegebiete, die saniert werden

Die Ansparrückstellung RIC ist jedoch nicht zulässig für die Investition in Wohnungen, die für die touristische Vermietung angeboten werden.

Die RIC muss eine gewerbliche Investition sein (Bsp Ladenlokal, Bürofläche etc)

Obwohl im Allgemeinen die Anfangsinvestitionen aus dem Erwerb eines neuen Vermögensgegenstandes einer Sachanlage bestehen müssen, kann die Investition im Falle von Steuerzahlern, die die Voraussetzungen erfüllen, als kleine Unternehmen angesehen zu werden, oder diese Regelung in dem Steuerzeitraum angewendet werden kann, in dem der Gewinn, aus dem die Rücklage gebildet wird, erzielt wurde (Nr. 6642 s.Memento Fiscal 2019), aus dem Erwerb von gebrauchten Immobilien bestehen, sofern diese nicht vorher bereits von einer RIC profitiert haben.

Daher ist im konkreten Fall die Investition in den Erwerb einer gebrauchten Immobilie (ausschließlich des Grundstücks, wenn die gesetzlichen Zweckbindungen nicht gegeben sind), sofern die Immobilie nicht bereits vorher von einer RIC profitiert hat, geeignet, um die RIC umzusetzen. Da es sich jedoch um ein Gut aus einer Zugewinngemeinschaft handelt, beträgt die anwendbare Reinvestition 50%.

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Erbschein Teneriffa

Ausstellung und Erbschaftsabwicklung

Spanisches Erbrecht

Das spanische Erbrecht ist seit dem 17.08.2015 mit dem Inkrafttreten der europäischen Erbrechtsverordnung auch für deutsche Staatsbürger anzuwenden, wenn sie in Teneriffa mindestens 6 Monate vor dem Tod dauerhaft gelebt haben und kein Testament erstellt haben, in welchem ausdrücklich das deutsche Erbrecht gewählt wurde.
 

Praxistipp

Die Erstellung eines Testaments zweisprachig ist kostengünstig und verkürzt das aufwendige Erbscheinsverfahren, durch Rechtswahl und Gerichtsstandswahl.
 

Unser Service auf Teneriffa und Gran Canaria

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt und Abogado für Erbrecht und Steuerberater mit dem Tätigkeitsschwerpunkt spanische Erbschaftsteuer, Vermeidung der Doppelbesteuerung mit deutscher Erbschaftsteuer und internationales Erbschaftsteuerrecht, berät Sie in deutscher Sprache auf Teneriffa, Gran Canaria und in Deutschland mit den Korrespondenzen in Berlin, Hannover und Tettnang (Bodensee Dreiländereck Schweiz, Deutschland, Österreich)

Stand: 11.10.2018

Anhand eines Beispieles wollen wir Ihnen das Verfahren zur Erlangung des spanischen Erbscheins verdeutlichen.
 

Ausstellung Erbschein in Teneriffa

Das Verfahren zur Erlangung des Erbscheins richtet sich nach dem spanischen Verfahrensrecht.

Wir führen das Erbscheinsverfahren in Spanien, insbesondere auch auf Teneriffa für Sie durch.
 

Zuständigkeit

Zuständig für das Verfahrens zur Erbscheinserteilung ist der Notar.

Die örtliche Zuständigkeit ergibt sich aus der europäischen Erbrechtsverordnung Art.4 RSE, die auf das spanische Recht verweist und das Spanische Recht gibt dem Notar die funktionelle Zuständigkeit, die örtliche Zuständigkeit richtet sich bei EU Bürgern nach

• letzter Wohnsitz des Verstorbenen in Spanien
• Sterbeort in Spanien
• wo sich die grösste Vermögenswerte des Verstorbenen in Spanein befinden

Wir benötigen von Ihnen als Antragsteller für den Erbschein

• internationale Sterbeurkunde
• Nachweis der Residenz des Verstorbenen auf Teneriffa, Spanien
• Personalausweis und NIE des Verstorbenen
• Personalausweis und NIE der Erben
• Familienbuch
• Internationale Geburtsurkunde des Kindes
• 2 Zeugen, die bezeugen, dass es kein Testament gab und die Antragssteller als Erben, di einzigen Berechtigten sind
• Testamentsregisterabfrage Deutschland

Mit diesen Unterlagen und der spanischen Testamentsregisterabfrage, die wir für Sie erledigen, wird der Antrag auf den Erbschein formuliert, der dann 20 Tage veröffentlicht wird.

Wenn kein Dritter Widerspruch erhebt, dann bestätigt der Notar die Erbfolge, dieser Akt wird als Juicio de notoriedad bezeichnet.

Dann wird der spanische Erbschein erlassen, der als declaratorio de herederos bezeichnet wird.

Der Notar hat alle möglichen Erben zuvor anzuschreiben. (requerimiento inicial)

Wenn der Notar den Erbscheinsantrag ablehnt, dann wird er nach 2 Monaten einen Beschluss der Ablehnung des Erbscheinsantrages erlassen, und wenn kein Erbe ermittelt werden konnte, wird die Delegacion de Economia y Hacienda informiert, dass der Staat als Erbe angesehen wird.

Das Staatserbrecht richtet sich grundsätzlich nach dem Recht der Nationalität, folglich wäre bei einem Deutschen, der deutsche Staat bzw Bundesland der Erbe.
 

Was ist zu tun, nach der Erlangung des Erbscheins?

Nach Erlangung des Erbscheins müssen die Erben die Erbschaft in notarieller Urkunde in Teneriffa annehmen, es muss die Erbschaftsteuer erklärt werden und dann kann über die Erbschaft frei verfügt werden, sei es die Immobilie verkauft werden.

Die Erbschaftsannahme ist im Gegensatz zum deutschen Erbrecht erforderlich, da nach dem formellen Grundbuchrecht in Spanien, eine Erbschaft nur im Grundbuch eingetragen werden kann, wenn sie zuvor in notarieller Urkunde angenommen wurde.
 

Tipp

Erstellen Sie ein Testament in Spanien und setzen Sie nur einen Alleinerben ein, dann sparen Sie sich die notarielle Urkunde der Erbschaftsannahme.
 

Wir bieten die Vollabwicklung der Erbschaft auf Teneriffa an

• Erbschein Erlangung in Spanien
• Erbschaftsannahme
• Erbschaftsteuererklärung
• Gemeindliche Wertzuwachssteuererklärung und Beratung in Bezug auf die Verfassungswidrigkeit
• Geltendmachung der Rückforderungsansprüche gegen die Gemeinde
• Grundbuchumtragung auf die Erben
• Ummeldungen von allen Versorgungseinrichtungen, Strom, Wasser, Grundsteuer, Abfall etc
• Und mit unserer Hausmaklerin, Frau Op den Kamp, suchen wir den Käufer für die Immobilie und sorgen für die ordentliche rechtliche und steuerliche Immobilienverkaufsabwicklung auf Teneriffa oder anderorts in ganz Spanien.

Sonderfall Erbschein Spanien

Es gibt eine Immobilie auf Teneriffa, aber der Verstorbene lebte dauerhaft in der Dominikanischen Republik und hatte die deutsche Staatsbürgerschaft.

In der Dominikanischen Republik wird kein Erbschein oder europäisches Nachlasszeugnis erteilt, ebensowenig in Deutschland, aber für die Erbschaftsabwicklung auf Teneriffa ist ein Erbschein / europäisches Nachlasszeugnis erforderlich.
 

Lösung Sonderfall

Durch die Belegenheit der Immobilie auf Teneriffa, kann der Notar in Adeje, Teneriffa, den Erbschein erteilen und sogar ein Einzelfällen das europäische Nachlasszeugnis nach dem Erbrecht der Nationalität, hier deutsches Erbrecht.

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Steuerberatung in der Praxis

Einnahmen aus der touristischen Vermietung

Praxisbeispiel – Chayofa, Arona, Teneriffa

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht, Steuerberater auf Teneriffa informiert zur touristischen Vermietung in Chayofa (Arona).

Die private touristische Vermietung hat mit dem Urteil vom 23.12.2018 für Teneriffa Aufschwung erhalten, da jetzt auch Privatpersonen ihre Immobilie in touristischen Gebieten touristisch vermieten und über Portale wie booking, FeWo, oder Airbnb zur Kurzzeitvermietung anbieten dürfen. 

Tipp für den Immobilieneigentümer auf Teneriffa

Bevor Sie touristisch vermieten und bei den genannten Portalen u.a. Anzeigen schalten, ist eine sogenannte declaracion responsable zu melden, darunter versteht man den Lizenzantrag auf eine touristische Vermietungslizenz, mit der Besonderheit, dass schon mit Einreichung die touristische Vermietung begonnen werden kann. Die Antwort der Behörde muss nicht abgewartet werden. 

Nutzen Sie unser Servicepaket

• Rechtliche Vorprüfung
• Antragsstellung auf die Genehmigung der touristischen Vermietung
• Anmeldung bei der Polizei mit der Meldepflicht
• Erledigung ihrer Steuerpflichten in ganz Spanien, Teneriffa, und auch in Deutschland

Besonderheiten Chayofa, Arona

Im Süden von Teneriffa, gibt es das beliebte Gebiet Chayofa, wo schon vermehrt das Schild VV zur touristischen Vermietung an den Immobilien zu finden ist. 

Tipp für Immobilienkäufer

Sollten Sie in Chayofa eine Immobilie kaufen wollen, dann stehen wir Ihnen für die gesamte Immobilienkaufabwicklung mit unserem Immobilienkaufservicepaket zur Verfügung.

Am wichtigsten ist die darin enthaltene rechtliche Vorkontrolle, die auch prüft, ob die touristische Vermietungslizenz korrekt beantragt wurde und damit wirklich besteht.

In Chayofa, Teneriffa, besteht die Besonderheit, dass diese Siedlung gebaut wurde, ohne dass Genehmigungen vorlagen, oder die Gemeinde einen Bebauungsplan verabschiedet hatte.

Bis heute hat die Gemeinde Arona, zu der Chayofa gehört, nicht Chayofa in den Bebauungsplan aufgenommen.

Aber gerade für den Antrag auf die touristische Vermietung ist eine Antragsvoraussetzung, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) oder die Erstbezugsgenehmigung vorliegt, was in Chayofa aufgrund des fehlenden Bebauungsplans grundsätzlich nicht der Fall war.

Darin sieht man die Problematik des Verfahrens der Anzeigepflicht der touristischen Vermietung, ohne dass die Behörde eine Genehmigung erteilen muss und den Antrag auf Richtigkeit und Vollständigkeit prüft, wird eine Lizenznummer vergeben, die aber möglicherweise nicht alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt.

Deshalb empfehlen wir stets die gründliche Pruefung der rechtlichen Voraussetzungen.

Aktuell verlangen Portale wie Fewo u.a. von ihren Anzeigekunden, dass sie die Immobilie und die Mieter identifizieren müssen.

Warum wird dies jetzt verlangt?

Nach dem Gesetz von Anfang 2018 wurde allen Vermittlungsportalen für touristische Vermietung auferlegt, die Steuererklärung 179 bei Finanzamt in Spanien einzureichen und darin die Immobilie zu identifizieren und Vermieter als auch Mieter.

Bei einem Immobilienkauf in Spanien ist jetzt darauf zu achten, dass der Verkäufer alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllt hat, insbesondere aus touristischer Vermietung, denn es ist damit zu rechnen, dass die spanischen Finanzbehörden empfindliche Bussgelder verhängen und Steuerforderungen an die Immobilieneigentuemer richten, die die Immobilie belasten kann, sei es durch eine Beschlagnahmeverfuegung oder eine afeccion fiscal im Grundbuch.

Der Immobilienkäufer ist damit in Spanien gut beraten, eine professionelle Lastenkontrolle der Immobilie durchzuführen.

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Immobilienkauf Teneriffa

Anzahlung Immobilienkauf – Vorvertrag – Anderkonto

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Deutschland und Spanien zugelassen, als auch zugelassener Steuerberater in Spanien sorgt für die ordnungsgemässe Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes auf Teneriffa, La Gomera, Gran Canaria, La Palma und Fuerteventura.

Stand 30.09.2022 

Beispiel aus der Praxis

Sie erwerben eine Immobilie auf Teneriffa und es wird ein privatschriftlicher Kaufvertrag (best case), Kaufoption, contrato de arras oder andersartige Vorvertraege und Kaufversprechen geschlossen.

In allen Vorverträgen in Spanien besteht die Anzahlungsklausel, der Käufer verpflichtet sich dadurch zur Anzahlung von 10%, die er verliert, wenn er den Vorvertrag nicht erfüllt.

Der Verkäufer muss die doppelte Anzahlung zurückzahlen, wenn er den Vertrag nicht erfüllt. Es wird in manchen Verträgen auch der Rücktritt unter Verlust der Anzahlung bzw doppelter Rüückzahlung zugelassen. 

Wohin wird die Anzahlung beim Immobilienkauf in Spanien bezahlt?

Der Makler wünscht die Anzahlung auf sein Konto, um seine Maklerkommission zu sichern und der Verkäufer, um schnellstmöglich den Käufer zu binden und Liquidität zu haben.

Diese Konstellation kann für den Käufer problematisch sein, wenn der Verkäufer den Kaufvertrag der Immobilie nicht erfüllt und der Makler trotzdem seine Maklerkommission kassieren möchte.

Der Käufer der Immobilie auf Teneriffa frägt meist nach einem Anderkonto eines Notars, welches in Spanien nicht existiert, da es keine Auflassung wie beim deutschen Immobilienkauf gibt.

Manche Notare bieten in Spanien – deposito – Verwahrungen – an, was aber nicht mit einem Anderkonto zu verwechseln ist, da der Notar diese Gelder nicht zu treuen Händen verwaltet, sondern nur zur Hinterlegung annimmt, zudem je nach Wert, kostspielig in der Praxis. 

Treuhandkonto

Unsere Kanzlei Legalium bietet die treuhänderische Hinterlegung der Anzahlung kostenfrei an, im Rahmen des Immobilienkaufservicepaketes, wenn eine Partei, zumindest der Käufer, beim Immobilienkauf Mandant von Legalium ist.

Die treuhänderische Hinterlegung hat die Eigenart, dass diese strikt an die Vertragsvereinbarungen gebunden ist.

Wenn eine Vertragspartei den Vertrag nicht erfüllt, dann erhält die andere Partei das Geld ausbezahlt. Nnur so, kann eine vertragskonforme Vertragsabwicklung des Immobilienkaufes abgesichert werden.

Der Käufer beim Immobilienkauf wird vor Missbrauch des Immobilienverkäufers geschützt. 

Beispiel

Der Verkäufer verkauft eine Finca auf Teneriffa, und es soll eine Anzahlung von 25.000 EUR gezahlt werden, später stellt sich heraus, dass die Finca noch nicht dem Verkäufer gehört, sondern zunächst eine erbrechtliche Frage geklärt werden muss.

Hätte jetzt der Käufer dieser Immobilie, die Anzahlung von 25.0000 EUR an den Verkäufer bezahlt, dann hätte er das Geld nicht zurückbekommen, wenn der Verkäufer sich selbst als vertragstreu ansieht.

Bei einer Verwahrung auf dem Legalium Treuhandkonto, erhält der Immobilienkäufer das Geld zurück.

Die Rechtsprechung ist seit dem Jahre 2006 und dem Berufungsurteil von Madrid in einer Hinterlegungssache auf dem Standpunkt, dass der Verwahrer von Geld bei einem Immobilienkauf in Spanien sich stets an den geschlossenen Vertrag zu halten hat.

Sie können direkt RA D.Luickhardt und sein Legalium Team beauftragen und wir sorgen für die fristgemässe Abwicklung des Immobilienkaufes auf Teneriffa für Sie als Käufer.

+ Service. Unser Hausmakler sucht Ihnen als Interessent für einen Immobilienkauf auf Teneriffa Ihre Immobilie, ohne dass Ihnen als Käufer für diese Maklertätigkeit Kosten entstehen.

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