Immobilienverkauf Gewinnsteuer Spanien

 

Rechtsmittel gegen Steuerbescheid

 

RA D.Luickhardt, Steuerberater in Spanien: Er informiert, berät und führt Ihren Immobilienverkauf mit rechtlichem und steuerlichem Kompetenzwissen in Spanien, insbesondere auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona, Madrid und Malaga durch. 

Immobilienverkauf – Gewinnsteuer

Die Gewinnsteuer in Spanien ist einfach strukturiert, und doch kommt es stets zu Bussgeldern und Steuerbescheiden mit hohen Nachzahlungen und Verzugszinsen.

Ein EU Bürger, Deutscher u.a., kann sich nicht mehr der Steuerschuld durch Unterlassen der Steuererklärung entziehen, da die spanischen Finanzbehörden von Amts wegen die Steuerschuld festsetzen und dann in Deutschland über die deutschen Finanzbehörden vollstrecken lassen.

Neben diesem allgemeinen Praxishinweis gibt es selbstverstaendlich auch Detailfragen, die vom einem Steuerberater in Spanien bearbeitet werden müssen und nicht nur von einer Gestoria oder andersartigen Anbietern, ohne Fachwissen im spanischen Steuerrecht.

RA D.Luickardt, als Steuerberater in Spanien und sein LEGALIUM Team mit mehreren Rechtsanwälten, spezialisert auf Verwaltungsrecht und Steuerrecht in Spanien, verteidigen und setzen Ihre Rechte in Spanien auch vor den Finanzgerichten und Verwaltungsgerichten durch. 

Beispiel aus der Praxis

Sie sind Nichtsteuerresident auf Teneriffa und verkaufen eine Immobilie mit Gewinn. Ihnen werden 3% Nichtresidentensteuer vom Käufer der Immobilie abgezogen und Sie erstellen keine weitere Steuererklärung in Spanien. 

Merke

Bei einem Immobilienverkauf eines Nichtsteuerresidenten ist stets eine Gewinnsteuererklärung in Spanien abzugeben, und zwar innerhalb von 4 Monaten nach dem Unterschriftstermin beim Notar. 

Tipp

Nutzen Sie diese Steuererklärung im Modell 210, um Ihre Ausgaben nachzuweisen und damit die Steuerlast zu senken.

Bei Unterlassen der Steuererklärung, schätzt die Behörde Ihren Gewinn und dies ist stets nachteilig.

Die 3% Rückbehalt vom Kaufpreis sind nur eine Vorauszahlung auf die Steuerschuld, aber keinesfalls ersetzt diese Zahlung die Pflicht zur Gewinnsteuererklärung. 

Beispiel

Sie verkaufen eine Immobilie auf Teneriffa und leben in Deutschland, damit sind Sie Nichtsteuerresident. Sie haben auch eine NIE (numero de identificacion de extranjeros – Ausländeridentifikationsnummer)

Der Käufer der Immobilie auf Teneriffa möchte für Sie die 3% Steuerrückbehalt vom Kaufpreis bei der Finanzbehörde einzahlen. Doch die Finanzbehörde auf Teneriffa teilt mit, dass die NIE nicht existiert. 

Merke

Eine NIE ist eine polizeiliche Registrierungsnummer und keine Steuernummer.

Die NIE wird erst zur Steuernummer, wenn Sie als Inhaber der NIE, diese bei der Finanzbehörde anmelden.

Diese Anmeldeformular ist wichtig, da sie erst dann steuerlich registriert sind und auch in der Anmeldeerklärung angeben, wer Ihr Steuerbevollmächtigter in Spanien ist, der alle Zustellungen erhalten soll. 

Unser Service

Im Servicepaket für den Immobilienverkauf ist die steuerliche Anmeldung der NIE inklusive, und besonders wichtig, so dass die spanische Finanzbehörde auch alle Steuerbescheide zustellen kann und wenn wir diese erhalten, können wir Sie und Ihre Rechte auf Teneriffa ordentlich verteidigen.
NICHT VERGESSEN: Eine NIE ist steuerlich wertlos, wenn nicht bei der AEAT angemeldet.

 

Beispiel aus der Praxis

Sie verkaufen eine Immobilie auf Teneriffa ohne Gewinn und sind Nichtsteuerresident. 

Tipp

Dann ist die Gewinnsteuererklärung schnellstmöglich einzureichen, da Sie den 3% Steuerrückbehalt dann vollständig zurückfordern können und die Behöerde muss Verzugszinsen zahlen, wenn nach fristgemässer Einreichung mehr als 6 Monate verstrichen sind und keine Steuerprüfung angeordnet wurde. 

Beispiel aus der Praxis in der Gewinnsteuer aus Immobilienverkauf auf Teneriffa

Sie verkaufen die Immobilie, Sie kauften zunächst nur ein Grundstück und später erstellten Sie dort das Haus. Den Hausbau und den Aufwand möchten Sie steuerlich geltend machen. 

Gewinnsteuer für steuerliche nicht Ansässige

Was sind die gesetzlichen Voraussetzungen im spanischen Steuerrecht für die spanische Gewinnsteuer für nicht steuerlich Ansässige  ?

Nach Art.13.1 i LIRNR und Art.15.1.LIRNR muss ein Nichtsteuerresident in Spanien jede Einnahme getrennt besteuern, ohne Verrechnungsmöglichkeit mit anderen Einkünften oder Verlusten.

Ebenso ergibt sich daraus, dass jede Einnahme getrennt erklärt werden muss, nicht wie ein unbeschränkt einkommensteuerpflichtiger in Spanien, der nur einmal im Jahr sein Gesamteinkommen steuerlich erklärt und weitergehende Verrechnungsmöglichkeiten, als auch steuerliche Verguenstigungen hat.
 

Tipp

Deshalb empfiehlt es sich, über eine unbeschränkte Einkommensteuerpflicht in Spanien nachzudenken, und damit Steuerresident in Spanien zu werden, wenn man Immobilien in Spanien mit hohen Gewinn verkauft. Verkaufen Sie mit 66 Jahren ist der Verkauf der Immobilie des Erstwohnsitzes auf Teneriffa steuerfrei. 

Wie berechnet man die Besteuerungsgrundlage?

Besteuerungsgrundlage = Verkaufspreis – Kaufpreis

Diese einfache Formel kennt eine Vielzahl von Ergänzungen, und aus diesem Grunde ist RA D.Luickhardt, Steuerberater, bei der Erstellung der Steuererklärung zu beauftragen, so dass die Gewinnsteuererklärung im Modell 210 mit Fachwissen erstellt wird.

Der Verkaufspreis wird um alle Nebenkosten gesenkt (Maklerkosten, Plusvalía Gemeinde etc) 

Hinweis

Der Verkaufspreis der Immobilie auf Teneriffa darf den Marktwert nicht unterschreiten, ansonsten kann die Finanzbehörde den Marktwert zur Berechnung der Gewinnsteuer ansetzen. 

Wie geht man mit Baukosten um?

Baukosten müssen durch Rechnungen mit Zahlungsquittung nachgewiesen werden, es reicht nicht aus den Wert der notariellen Urkunde zur Neubauerklärung anzugeben. Die Finanzbehörde auf Teneriffa kann in Einzelfällen auch noch das Bauprojekt, Baugenehmigung und die Baufertigstellung verlangen. 

Was sind Baukosten?

Baukosten sind keine Renovierungskosten, sondern es muss die Bausubstanz, also Immobilie erbaut und baulich erweitert werden, dann spricht man von einer mejora, welche im Art.35.1. LIRPF als Steuerminderungsgrund benannt wird. 

Hinweis

Wenn Sie keine Rechnung vom Neubau haben, ist davon abzusehen, diese steuerlich geltend zu machen, da die Finanzbehörde ein Bussgeld wegen Verdunklung der Steuerpflichten verhängen kann, was durchaus 75% der Steuerhauptschuld nochmals als Bussgeld bescheidet.

In jedem Falle, empfehlen wir stets Rechtsmittel einzulegen, die gegen den Bussgeldbescheid aufschiebende Wirkung haben und damit eine Vollstreckung der Schuld verhindern und bei der Hauptschuld muss bei Rechtsmitteleinlegung stets der Betrag bezahlt oder als Garantie hinterlegt werden, um die Vollstreckung zu verhindern. 

Servicepaket Immobilienverkaufsabwicklung

NUTZEN Sie unser Servicepaket, der kompletten Immobilienverkaufsabwicklung, in der wir rechtlich und steuerlich den Verkauf der Immobilie planen, so dass Sie schon beim Verkaufspreis Steuerlasten miteinkalkulieren können.

Entsprechend suchen wir Ihnen dann mit unserem Maklernetz auch den entsprechenden Käufer der Immobilie, sorgen für die Vertragsgestaltung zweisprachig, auf deutsch und spanisch und sorgen für die korrekte
Gewinnsteuererklärung in Teneriffa, Spanien, so dass Ihnen Bussgelder erspart bleiben.

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