Immobilienkauf in Spanien – wie gehe ich vor?

 

3 Gründe, auf Teneriffa eine Immobilie zu erwerben

 

wohlgemerkt mit Rechtssicherheit durch unsere Kanzlei, da jeder Immobilienkauf auf Teneriffa Probleme mit sich bringt wie:

• Grundbuchlasten (Hypothek)
• Nutzungseinschränkung bei ländlichen Immobilien
• illegale Bauten
• Verbot der touristischen Vermietung
• fehlerhafte Maklerverträge (Option statt Kauf)
• doppelte Maklerkommissionen (Käufer und Verkäufer)
• Erbrecht (deutsches oder spanisches), Erbschaftssteuer Planung
• Familienrecht (Ehevertrag)
• Kauf mit einer deutschen GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts)

 

1. 
   

   Stetige Preissteigerung auf dem Immobilenmarkt durch die Insellage

2. 
   

   Stabiles Klima und dadurch hohe Nachfrage bei turistischer Vermietung ganzjährig

   
   Aktuell zum 02.05.2024 wurde ein Gesetz zur Beschränkung der privaten touristischen Vermietung als Entwurf veröffentlicht. Nach mehr als 2.000 Widersprüchen wird der Entwurf wesentliche Veränderungen vorsehen müssen. Zum Beispiel ist zu erwarten, dass die Beschränkung, dass Neubauimmobilie 10 Jahre lang nicht touristisch vermietet werden dürfen, nicht in das endgültige Gesetz übernommen wird.

3. 
   

   Steuerliche Vorteile

   • Erbschaftssteuervergünstigung von 99,9% ohne Beschränkung seit dem 05.09.2023 zwischen nahen Verwandten (Kinder, Eltern, Geschwister)
   • für Unternehmer 4% Körperschaftssteuersatz (ZEC) anstelle von 25% im übrigen Spanien
   • niedrige Grunderwerbsteuer von 6,5% im Verhältnis zu Mallorca mit 8-13%
   • niedrige Dokumentensteuer und Umsatzsteuer beim Immobilienkauf einer Neubauimmobilie. Teneriffa: 1% Dokumentensteuer + 7% Umsatzsteuer (IGIC), Vergleich Mallorca: 1,2% Dokumensteuersteuer + 10% Umsatzsteuer (IVA)

 

Rechtssicherheit beim Immobilienkauf auf Teneriffa

 

Mit ständiger Information in jedem Verfahrensschritt auf deutscher Sprache – alles aus  einer Hand.

Immobiliensuche auf aktuellen Portalen wie idealista etc, über Bankportale, Zwangsversteigerungen, in unserem Immobilienangebot www.immo-legalium.com.

Unser TIPP:

Nutzen Sie unseren Kanzlei Maklerservice – kostenlose Unterstützung bei der Immobiliensuche nach Ihrem Anforderungsprofil; Immobilienverkäufe aus Erbschaften, Notverkäufe etc

Juristische Vorkontrolle – Grundbuch und Lasten/Schuldencheck über das Grundbuch hinaus, was der Notar nicht prüft.

TIPP:

Auch bautechnische Kontrolle durch unseren Hausarchitekten. Dieser Service wird vom Architekten separat abgerechnet.

Kontrolle der Offerte, des Formularvertrages des Maklers

Unser TIPP:

Keine Anzahlung an Verkäufer oder Makler ohne rechtliche vorherige Kontrolle, zudem seit dem 26.05.2023 gemäss Art.31 Lviv gesetzlich untersagt, dass Makler ohne Zurverfügungsstellung von Unterlagen Anzahlungen verlangen.

Vorbereitung einer zweisprachigen Vollmacht zur Immobilienkaufabwicklung, NIE Antrag mit Kontakt zu unserem Notariatsnetz in Deutschland, Schweiz, Österreich, Tschechien.

Antrag auf NIE bei der Polizei auf Teneriffa: Was ist eine NIE? – Es ist eine spanische Identifizierungsnummer, die jeder Immobilienkäufer in Spanien benötigt, wenn er nicht die spanische Nationalität besitzt.

TIPP:

Die NIE ist steuerlich in Spanien zu melden, vor dem Immobilienerwerb, ansonsten nicht nutzbar.

Vorbereitung des zweisprachigen Kaufvertrages vom fachkundigen Rechtsanwalt (spanisch-deutsch, spanisch – englisch, spanisch – tschechisch).

TIPP:

Unterschreiben Sie keine Kaufoptionen, da diese kein verbindliches Kaufrecht geben, trotz Anzahlung.

Ist eine Hypothek in Spanien notwendig?

Wir prüfen die Hypothekenkonditionen und führen für Sie das gesetzlich vorgeschriebene 3-stufige Verfahren durch, inkludiert die Hypothekenvertragsunterschrift.

TIPP:

Wir bieten Ihnen auch Kontakte zu zuverlaessigen Banken in Spanien.

Sollten Sie ein Bankkonto in Spanien eröffnen, dann erledigen wir es für Sie. Senden Sie und den letzten Einkommensteuerbescheid.

TIPP:

Für den Immobilienkauf ist kein spanisches Bankkonto notwendig, genausowenig für die Zahlungen der Versorger.

Notarielle Kaufvertragsvorbereitung

TIPP:

Wir bereiten den notariellen Kaufvertrag mit Spezialklauseln zu Ihrem Schutze vor, es werden keine notariellen Standardverträge verwendet.

Beispiel:

Der Verkäufer zieht nach dem notariellen Verkaufstermin nicht sofort aus der Immobilie aus, was normalerweise rechtlich notwendig ist. Es ist eine besondere Vertragsstrafenklausel und sogenannte precarista Klausel einzufügen, so dass der Verkäufer später nicht in der Immobilie rechtswidrig verbleibt und ein jahrelanges Räumungsverfahren notwendig wird.

TIPP:

Nutzen Sie unseren treuhandkontoservice, so dass der Kaufpreis über unser Treuhandkonto bezhalt wird und Sie dadurch kein Bankkonto in Spanien eröffnen müssen. zudem erledigen wir für Sie die formalitäten des spanischen Gesetzes zur Vermeidung der Geldwäsche.

Alternativen sind: Direktzahlung an den Verkäufer beim Notartermin durch einen spanischen Bankscheck – wesentlich komplizierter und kostenintensiver, da der Käufer ein spanisches Bankkonto eröffnen muss, oder Zahlung über den spanischen Notar, was zusätzliche Kosten auflöst und nur in Ausnahmefällen in Frage kommt.

Moderne Alternativen: Blitzüberewisungen über die spanische Zentralbank in ganz Europa: Vorteil für  den Verkäufer: garantierte Zahlung durch die spanische Zentralbank, vorteil für den Käufer: einfache Zahlungsweise mit dem Vorteil, dass dem spanischen Immobilienrecht getreu, die Zahlung beim Notartermin Zug zum Zug zum Eigentumserwerb erfolgen kann.

Vorteil im spanischen Immobilienrecht: Es gibt kein Auflassungsverfahren wie in Deutschland, sondern bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde wird der Käufer der EIgentümer der Immobilie.

Vertretung vor dem Grundbuchamt, schon im notariellen Kaufvertrag vorgesehen.

Vertretung vor den spanischen Steuerbehoerden, schon im notariellen Kaufvertrag als Spezialklausel eingetragen.

Grunderwerbssteuerzahlung – steuerliche Optimierung

TIPP:

Steuerermässigungen für Behinderte und wenn der Erstwohnsitz erworben wird, aber auch für Unternehmer Grunderwerbsteuerbefreiuung für den Gebäudewert.

Behördengänge: Ummeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer, Abfall etc.

Versicherungsmaklerkontakt für die notwendige Gebäudeversicherung

Langfristige steuerliche Betreuung

Nichtresidentensteuer

• Eigennutzung
• bei Vermietung in Spanien

Vermögenssteuererklärung ab einem Immobilienkaufpreis von 700.000 EUR pro Person

Sonderservice: Antrag auf touristische Vermietungslizenz, Vertretung bei WEG Versammlungen, Gerichtliche Vertretung bei Baumangel etc

 

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Rechtssicherheit beim Immobilienverkauf auf Teneriffa

 

Steueroptimierung, Doppellösungen für Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer

 

Ein Immobilienkauf auf Teneriffa sollte stets von unserer Kanzlei betreut werden, da wir Ihnen eine kompetente deutsche Beratung anbieten. Mit der Doppelqualifikation als Steuerberater und Rechtsanwalt bietet Ihnen RA D.Luickhardt und sein Team eine komplette Lösung für Ihren Immoblienkauf an.

 

 

 

 

 

 

 

 

Nicht zu vergessen ist auch der Immobilienverkauf auf Teneriffa, der von uns betreut wird, insbesondere auch in steuerlicher Hinsicht, um Steueroptimierung bei der spanischen Gewinnsteuer für Nichtsteuerresidenten in Spanien zu finden, oder die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia) anhand der aktuellen Rechtsprechung zu mindern.

Wenn sich Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer einig sind, dann können wir sogar beide Parteien objektiv vertreten und Sie können sich die Anreise nach Teneriffa sparen, da die Reisekosten meist schon unser Anwaltshonorar überschreiten, eine wirtschaftliche Lösung für beide Parteien.

Wir bieten Ihnen mit unserer Hauptkanzlei in Los Cristianos und mit unseren Aussenstellen in Los Realejos und in Tabaiba in ganz Teneriffa, im Norden und Süden, Beratung und Unterstützung an.

Rechtliche Fallstricke gibt es bei jedem Immobilienkauf/verkauf, und hierauf sind wir spezialisiert, die Entdeckung, die Erläuterung und die Behebung des Problems gehören zu unserer täglichen Praxis.

Für die Bausubstanz bietet Ihnen unsere Hausarchitektin, Frau I. Gil, Firma TABIC, eine Baumangelkontrolle und ein Wertgutachten an.

Ein 20 köpfiges Team (Rechtsanwälte, Steuerberater, Buchhalter) betreut Sie von A-Z – Team  LEGALIUM

 

• Grundbuchkontrolle
• Vorkontrolle in juristischer und steuerlicher Hinsicht
• Feststellung von Diskrepanzen zwischen Kataster und Grundbuch – Lösungsmöglichkeiten – expediente de dominio
• Fehlende Grundbucheintragung der Immobilie – Regulierungsmöglichkeiten nach Art.205 ss LH
• Verdeckte Steuerlasten – afecciones fiscales
• Beratung für die Nachlassplanung, Optimierung Erbschaftsteuer auf Teneriffa
• Antrag auf touristische Ferienvermietung
• Vollständige steuerliche Betreuung beim Immobilienkauf
• langfristige Steuervertretung auf Teneriffa in Fragen der Vermögensteuer, Nichtresidentensteuer, Schenkungsteuer, SL Gründung, Firmenbesteuerung etc.

 

Due Diligence

Neben der steuerlichen Gewinsteuerberechnung und Optimierung sorgen wir für eine rechtliche Due Diligence, ob die zu verkaufende Immobilie die aktuellenrechtlichen Voraussetzungen erfüllt, was auch zu einer erhöhten Kaufpreiserlangung führt.

Beispiel:

Sie haben ein Grundstück gekauft und eine Immobilie darauf gebaut.

Die Immobilie wurde nicht in das Grundbuch eingetragen.
Wir sorgen für die Grundbucheintragung mittels einer Neubauerklürung, und so wird die Immobilie erst verkäuflich und zudem zu einem höheren Wert.

TOPPINGS:

Nutzen Sie auch unseren Maklerservice mit der eigenen Hausmaklerabteilung und im Rahmen eines Exklusivvertrages mit umfänglicher Bewerbung der Immobilie und Marketingstrategien mit maximalen Zeit und Leistungseinsatz durch unsere Makler.

TIPP:

Auf Anfrage ist die steuerliche und rechtliche Abwicklung im Maklerhonorar enthalten. Folglich haben Sie Makler, Rechtsanwalt und Steuerberater aus einer Hand.

 

 

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien – Teneriffa

 

Nutzen Sie unser Immobilienservicekaufpaket in Spanien, für 0,6% vom Immobilienkaufpreis bieten wir eine Vollbetreuung und Vollabwicklung für Ihren Immobilienkauf in Spanien (Mindesthonorar 1.800,00 EUR zzgl. 7% MwSt.).

Sie müssen nicht einmal beim Erwerb in Spanien anwesend sein, sondern wir vertreten Sie beim notariellen Kaufakt.

Immobilienkauf Spanien – unser Service

Desweiteren führen wir im Rahmen unseres Immobilienkaufservicepaketes auch eine Nebenkostenkontrolle durch, so dass Sie nicht mehr Kosten zahlen müssen, als wirklich notwendig.

Bsp: Die sogenannte gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal) hat der Verkäufer zu tragen.

Die Nebenkosten können gering gehalten werden, wenn Sie unser Immobilienservicekaufpaket in Anspruch nehmen.

Nebenkosten bei einem Immobilienkauf auf Teneriffa bei einem Immobilienkaufpreis von 200.000 EUR

• Grunderwerbsteuer (ITP): 6,5% = 13.000 EUR   Link: Grunderwerbsteuer oder Umsatzsteuer?
• Notar, Grundbuch: ca. 1.200 EUR
• Unsere Kanzlei: Anwalts – Steuerberaterkosten: 1.800 EUR

TIPP:

Sie sollten die Belege der bezahlten Nebenkosten aufbewahren, da beim Wiederverkauf der Immobilie diese Ausgaben gewinnmindernd sind, und damit die Steuerlast auf den Gewinn von zur Zeit 19% mindern helfen.

 

Er gibt Ermässigungen in der Grunderwerbsteuer, wenn:

• Erstwohnsitz, Kaufpreis unter 150.000,00 EUR = 5%
• Immobilienkauf durch eine behinderte Person oder kinderreiche Familie = 1%
• 20% Ermässigung auf den gewöhnlichen Steuersatz von 6,5 oder 5%, wenn der Erwerber unter 35 Jahre alt ist und nicht mehr als 24.000,00 EUR Jahreseinkommen hat.

 

HINWEIS:

 

Sollten Sie eine neugebaute Immobilie kaufen, fällt keine ITP an, sondern die Umsatzsteuer, die auf den Kanaren 7% IGIC beträgt, zudem ist noch eine Dokumentensteuer von 1% zu zahlen. Folglich ist der Kauf einer gebrauchten Immobilie steuerlich günstiger.

 

Kaufpreis beim Immobilienkauf auf Teneriffa

 

Die Unterverbriefung sollte vermieden werden, da schließlich nur der Verkäufer steuerlich gewinnt, auch wenn auf den ersten Blick auch Grunderwerbssteuer gespart wird, aber dies ist nur bedingt richtig, da die kanarische Steuerbehörde den Wert festsetzen und die zu wenig gezahlte Grunderwerbsteuer nachfordern kann, und zwar mit Verzugszinsen.

 

Immobilienkauf mit einer spanischen Gesellschaft:

 

Jeder Immobilienkauf ist eine langfristige Investition, und sollte deshalb auch erbrechtlich und erbschaftssteuerrechtlich auf eine gute und langfristige Basis gestellt werden.

Bei einem Immobilienkaufpreis über 150.000 EUR sollte auch an einen Immobilienkauf mittels einer spanischen S.L. (GmbH) gedacht werden, da hier die Möglichkeiten der Erbschaftssteuerersparnis bzw Minderung noch weitreichender sind.

Letztlich sollte eine Nachlassplanung mit einer effektiven Niessbrauchsgestaltung, nicht nur lebenslang, sondern sogar vererblich ueber 50 Jahre angedacht werden.

Die Pflichtteilsproblematik und die Einführung der europäischen Erbrechtsverordnung im August 2015 sollten auch die Rechtswahl des deutschen Erbrechts in einem spanischen Testament im Immobilienkaufservicepaket nicht missen lassen.

Zur SL Gründung in Spanien sollten in jedem Falle in Deutschland Ansässige eine Beratung in unseren Kanzleiräumen in Anspruch nehmen, da gründlich abgewogen werden muss, ob eine SL Gründung sinnvoll ist und nicht zu einer Steuerfalle in Deutschland werden kann. Hierzu hatte das Urteil vom Bundesfinanzhof aus dem Jahre 2013 geführt, der eine Eigennutzung einer Mallorca Immobilie durch eine spanische SL, als verdeckte Gewinnausschüttung mit Einkommensteuerpflicht in Deutschland, ansah.

Sollte die SL (spanische GmbH) gewerblich tätig sein, zum Beispiel eine Immobilie in Spanien dauerhaft touristisch vermieten, dann ist die Empfehlung zur Zwischenschaltung einer SL begründbar, wobei bei einer blossen Vermögenshaltungsgesellschaft sollte der Sachverhalt geprüeft werden.

Wir prüfen Ihren Einzelfall und mit Expertise empfehlen wir eine SL Gründung oder lehnen diese ab.

Insbesondere sollte nicht mit Personengesellschaften oder KG gearbeitet werden, wie das BFH Urteil vom Januar 2016 zeigt.

Der Bundesfinanzhof hatte entschieden.

1. Die Besteuerung des in Deutschland ansässigen Gesellschafters einer spanischen, nach dortigem im Gegensatz zum deutschen Recht steuerlich als intransparent behandelten Personengesellschaft ist nach Massgabe des DBA-Spanien 1966 auf der Grundlage des deutschen und nicht des spanischen Steuerrechts vorzunehmen (Bestätigung des Senatsurteils vom 25. Mai 2011 I R 95/10, BFHE 234, 63, BStBl II 2014, 760, dort zum DBA-Ungarn).
2. Die Ansässigkeitsfiktion für die Gesellschafter einer Personengesellschaft nach Art. 4 Abs. 4 DBA-Spanien 1966 betrifft nur die sog. Verteilungsartikel in Art. 6 bis 22 DBA-Spanien 1966, nicht aber den sog. Methodenartikel in Art. 23 DBA-Spanien 1966, und richtet sich deshalb nicht an den Ansässigkeitsstaat der Gesellschafter. Sie erfasst zudem allein Einkünfte, die der Gesellschafter von der Personengesellschaft bezieht; Gewinnausschüttungen einer Kapitalgesellschaft, welche nach deutschem Recht als Sonderbetriebseinnahmen aus Sonderbetriebsvermögen II resultieren, gehören dazu nicht.
3. Für Einkünfte, die aus deutscher Sicht nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung insgesamt von der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer auszunehmen sind (hier für Unternehmensgewinne nach Art. 23 Abs. 1 Buchst. a Satz 1 i. V. m. Art. 7 Abs. 1 Satz 1 und Art. 10 Abs. 5 DBA-Spanien 1966 sowie i. V. m. Art. 3 Abs. 2 DBA-Spanien 1966, par. 15 Abs. 1Satz 1 Nr. 2 Satz 1 Halbsatz 2 und Nr. 3 Halbsatz 2 EStG 2002), wird die Freistellung der Einkünfte unbeschadet des in par. 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. par. 52 Abs. 59a Satz 6 EStG 2002 i. d. F. des JStG 2007 rückwirkend angeordneten Besteuerungsrückfalls auch dann gewährt, wenn der andere Vertragsstaat (hier Spanien) die betreffenden Einkünfte in Einklang mit den abkommensrechtlichen Vorschriften nur zu einem Teil (hier als Dividenden nach Art. 10 Abs. 1 i. V. m. Art. 4 Abs. 4 DBA-Spanien 1966) uneingeschränkt besteuert, für einen anderen Teil (hier nach Art. 10 Abs. 1 und 2 DBA-Spanien 1966) die Bestimmungen des Abkommens jedoch so anwendet, dass sie nur mit einem begrenzten Steuersatz besteuert werden können. Massgebend dafür, ob es sich um Einküünfte jener Einkunftsart handelt, ist erneut das Steuerrecht des jeweiligen Anwenderstaats (hier Deutschlands).BFH, Urteil vom 21. 1. 2016 – I R 49/14

Aktuelles aus Teneriffa Immobilienkauf und Küstengesetz

 

Das Küstengesetz ist auch auf Teneriffa ein wichtiger Aspekt, der beim Immobilienkauf zu beachten ist, da die Amnestieanträge auf Verschonung von abrissgefährdeten Immobilien an der Kuestenlinie abgelehnt werden. In Candelaria wurde das Fischerdorf Cho Vito geräumt, obgleich die Definition der Küstenlinie strittig ist.

 

HINWEIS:

 

Wir empfehlen stets eine Grundbuchkontrolle, um zu vermeiden, dass die Immobilie nicht schon im Grundbuch von dem Küstengesetz betroffen beschrieben wird und der Gutglaubensschutz verloren geht.

Die Grundbuchkontrolle führen wir für Sie in 48 h durch.

Grundbuchabfrage Spanien

Nutzen Sie unsere Direktbetreuung auf Teneriffa und Gran Canaria in Steuer und Recht und zwar zum Immobilienkauf und danach langfristig in der jährlichen Steuererklärung und schauen Sie unser aktuelles Immobilienangebot unter www.immo-legalium.com nach, juristisch geprüfte Immobilien mit Rechtssicherheit vom Experten im spanischen Immobilienrecht, Steuerrecht und Erbrecht.

 

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