Immobilienkauf Teneriffa – Spanien

Reservierungsvertrag und Niessbrauch beim Immoibilienkauf

Der Reservierungsvertrag als Vorstufe des sogenannten Arras Vertrages (Vorkaufsvertrag) kommt in der Praxis häufig vor und hat verschiedenste Fallstricke.

Ein Reservierungsvertrag sollte stets die Möglichkeit geben, dass der interessierte Immobilienkäufer ein Rücktrittsrecht hat, ohne seine Reservierungsgebühr zu verlieren und diese im Falle des Rücktrittes zurückerhält.

Der Makler darf die Reservierungsgebühr nur verlangen, wenn er sich durch eine Vollmacht als bevollmächtigt vom Verkäufer ausgewiesen hat.

Dies ist in den wenigsten Sachverhalten der Fall, da der Makler das Instrument des Reservierungsvertrages nutzt, um ein Angebot von einem Käufer zu erhalten. Wenn er den Käufer gebunden hat, und das Kaufpreisangebot bestimmt ist, dann wendet sich der Makler erst an den Verkäufer.

Diese Vorgehensweise birgt für den Käufer eine Rechtsunsicherheit, deshalb sollte die Reservierungsgebühr niemals 500 Euro überschreiten und das Rücktrittsrecht vorgesehen sein und vom Makler mindestens eine Verkaufsvollmacht vom Verkäufer vorgelegt werden.

Vertragsabfolge bei einem Immobilienkauf in Spanien 

Kauf einer Neubauimmobilie auf Plan:

Reservierungsvertrag + Kaufvertrag mit Anzahlung von 10% und dann nach Baufortschritt weitere Zahlungen bis zu 50% des Gesamtkaufpreises, bis zum Notartermin nach Fertigstellung der Immobilie und dann folgt die Restzahlung gegen Eigentumsübergang.

WICHTIG:

Jede Anzahlung muss durch eine Bankbürgschaft oder Versicherung des Verkäufers abgesichert sein.

KEINE AUFLASSUNG IN SPANIEN: 

In Spanien gibt es nicht wie in Deutschland die Auflassung. Damit findet der Eigentumserwerb direkt bei Unterschrift der öffentlichen  Kaufurkunde statt, gegen Vollzahlung. Dies hat den Vorteil, dass der Notar nur eine beurkundende Funktion hat und der Immobilienkauf schneller durchgeführt werden kann, und zu beachten ist, dass die Kaufparteien nur mit anwaltlicher Betreuung den Kaufprozess durchführen, um Vermögensschaden zu vermeiden.

TYPISCHE FALLSTRICKE BEIM KAUF AUF PLAN:

Zeitliche Verzögerung der Baufertigstellung und Baumängel. Mit einer ordentlichen Vertragsabsicherung können diese Aspekte unkritischer behandelt und oftmals gar vermieden werden.

Kauf einer gebrauchten Immobilie

Reservierungsvertrag + Kaufvertrag (empfehlenswert) oder Vorkaufvertrag (Arras) + öffentliche  Urkunde zum Eigentumserwerb.

Steuer TIPP:

Der Nießbrauch sollte schon im Reservierungsvertrag genannt sein, zu beachten ist, dass der der Nießbrauch geeignet ist, um spätere Erbschaftsumschreibungen und Erbschaftssteuer in Spanien zu vermeiden. Der Nießbrauch hat aber auch Nachteile, da bei einem Verkauf der Anschaffungswert des ersten Kaufes der Immobilie gilt und nicht der Wert, der bei Nießbrauchslöschung durch Tod gilt, dies kann schwerwiegende Nachteile in der Gewinnbesteuerung beim Wiederverkauf der Immobilie mit sich bringen.

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