Immobilienkauf Teneriffa – Finca rústica

Rústico mit Bebauung AFO Einstufung

Beim Immobilienkauf auf Teneriffa werden häufig Rustico Immobilien angeboten.

Zu unterscheiden ist, ob eine Bebauung vorliegt oder nicht.

Rustico ist der Begriff für landwirtschaftliche Fläche, die nicht bebaubar sind, mit wenigen Ausnahmen wie die sogenannten Asentamientos rurales, doch auch  hierist acht zu geben, da diese Bebauung stets den Betrieb einer Landwirtschaft als Verpflichtung mit sich bringt.

Ein bebautes Rústico Grundstück wird oftmals als Finca angeboten und da es verschiedene Rústico Grundstücke mit verschiedenen landwirtschaftlichen und naturschutzrechtlichen Schutzgraden gibt, ist jeder Einzelfall gesondert zu prüfen. 

Bei niedrigen Schutzgraden kann eine baurechtliche Verjährung eintreten, nach 4 Jahren der  Baubeendigung, und eine sogenannte  AFO Situation.

Dies besagt, dass die Immobilie zwar illegal gebaut wurde, aber die Behörden keinen Abriss mehr anordnen dürfen. Sprich die Bausubstanz wird geduldet, aber ausserhalb der Baunormen der Gemeinde, im sogenannten Aussenbereich, d.h. Umbau ist untersagt und kann zur Anordnung des Totalabrisses führen, da die Verjährung dann wieder von neuem beginnt zu laufen.

Zudem bleibt die Nutzung, meist Wohnnutzung untersagt, es sei denn, es  wird gemäss dem PIOT Plan (Raumordnungsplan auf Teneriffa) die Immobilie genutzt.

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Verordnungen

• In der Provinz Teneriffa, zu der auch La Palma, La Gomera und El Hierro gehören gilt ein Raumordnungsplan, der sogeannte PIOT.
• Desweiteren gibt es einen Räumungsordnungsplan, der die Naturschutzgebiete festgelegt und damit weitere Bau- und Nutzungsbeschränkungen bis hin zum Bauverbot festlegt.
• Dann gibt es landwirtschaftliche Bauordnungspläne, die sogenannten PTEOAA
• und schliesslich die Bebauungspläne der jeweiligen Gemeinden, als PGO bezeichnet.

Wenn ich eine Finca auf Teneriffa kaufen möchte, was ist zu prüfen?

Wenn Sie nicht selbst nur Ackerbau betreiben wollen, sondern auch auf der Finca wohnen oder diese gar touristisch vermieten wollen, dann ist bodenrechtlich kein geschütztes Ackerland zu kaufen, wie zum Beispiel Suelo rústico de Proteccion agraria.

Das Gesetz unterscheidet in Art.31 zwischen Ackerland – suelo rural (rústico) und Bauland (urbano)

Zur Vervollständigung führen wir die bodenrechtlichen Einstufungen von Fincas und Ackerland auf, die es auf Teneriffa gibt, mit den verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten, wobei in jedem Einzelfall besonders zu prüfen ist.

• Suelo rústico de asentamiento rural (SRA) – am nächsten am Baugebiet, da die Landwirtschaft in diesen Splittersiedlungsgebieten nur noch verminderte Wichtigkeit hat.
• Suelo rústico de protección agraria (SRPAG) – Schutz der Ackerlandnutzung und nur in Ausnahmefällen werden auch andere begleitende Nutzungen erlaubt.
• Suelo rústico de protección cultural – Ackerland mit Schutzcharakter Kulturgut
• Suelo rústico de protección de infraestructuras – Ackerland mit Schutzcharakter zukünftigem Ausbau von Wegen, Autobahnen etc
• Suelo rústico de protección Natural – Naturschutz
• Suelo rústico de protección pasajística – Landschaftsschutz
• Suelo rústico de protección costera – in der Regel unbebaubares Küstenschutzgebiet und auch durch das Küstenschutzgesetz dem Staat zur Nutzung zugeschrieben.

Sollte ein Ackerland nicht genau definierbar sein, gibt es den Auffangbegriff des suelo rústico común (SRC)

Letztlich können die Gemeinden in jedem Rústico Gebiet, insbesondere in SRC und SRA auch die touristische Vermietung zulassen, in Verbindung mit der landwirtschaftlichen Nutzung.

Wenn Sie im Baulandsbereich kaufen, dann ist vor allen in Wohngebieten, die sich unter den folgenden Bezeichnungen mit Nutzung residencial befinden können, auch die private touristische Vermietung möglich.

• Suelo urbano consolidado – Bauland
• Suelo urbano no consolidado – Bauerwartungsland

Letztlich ist beim Kauf einer Ackerfläche auf Teneriffa stets darauf zu achten, dass keine Vorkaufsrechte der Nachbarn nach Art.1523 CC bestehen, insbesondere wenn das Grundstück weniger als 1ha gross ist.

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