Erbschaftsteuer Teneriffa

Erbschaftsabwicklung 2025/2026 auf Teneriffa aus einer Hand mit deutscher Beratung

• Steuerliche Günstigkeitsberechnung
• Vorbereitung der Schenkung/Erbschaftsurkunde beim Notar
• Steuerliche Vertretung in Spanien während der 4jaehrigen Prüfungszeit der spanischen Finanzbehörde
• Grundbuchumschreibung
• Ummeldung von den Versorgungsdiensten (Strom, Wasser etc).

Aktuell 25.10.2025

Erbschaftssteuer bei Erbschaften auf Teneriffa, Gran Canaria im Jahre 2026

Steuervergünstigung beim Erwerb eines Familienunternehmens (SL) von Todes wegen (Artikel 20.2.c LISD).
Mit der neuen Entscheidung vom obersten spanischen Gericht vom 14.07.2025, ist es ausreichend, die Vergünstigung von 95 % (auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, Gran Canaria sogar 99%) in der Erbschaftsteuer zu erlangen, wenn die spanische SL (vergleichbar einer deutschen GmbH) eine Immobilienvermietung als Gewerbe ausgeübt hat und einen Vollzeitangestellten hat.

Was reicht aus?

• Es genügt, dass die SL einen Vollzeitmitarbeiter beschäftigt.
• Es ist nicht erforderlich, wirtschaftlich zu begründen, warum dieser Mitarbeiter notwendig ist (z. B. Anzahl der Immobilien, Arbeitsvolumen usw.).

Ist eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll oder ist das Abwarten der Erbschaft auf Teneriffa zu empfehlen?

Jeder Einzelfall wird von uns steuerlich berechnet.

Nehmen Sie das Beispiel eines Stiefkindes, welches bei einer Erbschaft in der Erbschaftsteuer mit 99.9% begünstigt ist, aber in der Schenkungsteuer nicht, folglich sind Schenkungen an Stiefkinder nicht direkt zu empfehlen, aber es gibt Alternativen

Zum besseren Verständnis einer Abwicklung einer Erbschaft auf Teneriffa

Die verstorbene Person, die dauerhaft in Deutschland, Österreich oder der Schweiz gelebt hat, hatte auf Teneriffa eine Ferienimmobilie.

1. Erbrecht

   Es kommt das Erbrecht des Heimatlandes, also das deutsche, österreichische oder schweizer Erbrecht zur Anwendung, keinesfalls das spanische Erbrecht.

2. Erbschaftsteuer

   Wenn der Verstorbene und die Erben in Deutschland leben, dann ist die deutsche Erbschaftsteuer auf den gesamten Nachlass anzuwenden.

   ABER:

   Für die Immobilie auf Teneriffa ist auch auf Teneriffa eine Erbschaftsteuererklärung abzugeben, da die Immobilie dort belegen ist.

   Tipp

   Geben Sie zunäechst die Erbschaftsteuererklärung auf Teneriffa ab, da wenn es zu einer Zahlung einer Erbschaftsteuer auf Teneriffa kommt, diese Steuerlast dann auf die deutsche Erbschaftsteuer nach Art.21 deutsches Erbschaftsteuergesetz angerechnet werden kann.

Die spanische Finanzbehörde begründet die Steuerpflicht auf Teneriffa gesetzlich wie folgt:

Beschränkte Erbschaftsteuerpflicht für Immobilien in Spanien, Teneriffa

Personen, die ihren gewöhnlichen Wohnsitz nicht in Spanien haben, sind verpflichtet, die Steuerklärung und Zahlung der Steuer für Waren und Rechte durchzuführen, die sich auf spanischem Gebiet befanden, ausgeübt werden konnten oder erfüllt werden mussten und die durch Erbschaft, Hinterlassenschaft oder einen anderen Erbanspruch erworben wurden.

Ebenso die Beträge, die die Begünstigten von Lebensversicherungsverträgen erhalten, auch dann maßgeblich, wenn der Vertrag als Nichtansässiger, mit einer Versicherungsgesellschaft in Spanien oder mit einer spanischen Versicherungsgesellschaft, unabhängig vom Ort des Vertragsabschlusses, abgeschlossen wurde.

Die Steuerpflichtigen der Erbschaftsteuer sind verpflichtet, eine Person mit Wohnsitz in Spanien, Teneriffa, zu benennen, die sie gegenüber der Steuerbehörde in Bezug auf ihre Verpflichtungen für diese Steuer vertritt.

Erbschaftsteuer

Aktuell 05.09.2023

Es gilt damit.

Ermittlung der Steuerklasse in der Erbschaftsteuer

Die Steuerklasse richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad.

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Mehrwertsteuer Kanarische Inseln

Die Pro-rata-Regel und das Vorhandensein von differenzierten Sektoren

Im Rahmen der IGIC legt Artikel 28.1 des Gesetzes 20/1991 fest, dass die Steuerpflichtigen berechtigt sind, die IGIC abzuziehen, die für den Kauf von Waren und Dienstleistungen gezahlt wurde, die für auf den Kanarischen Inseln ausgeübte Geschäftstätigkeiten verwendet werden, sofern diese Tätigkeiten dieser Steuer unterliegen und nicht von ihr befreit sind.

Steuerpflichtig für die IGIC sind die Personen oder Einrichtungen, die auf den Kanarischen Inseln eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit ausüben.

Es gibt jedoch bestimmte Tätigkeiten, die den vollständigen Abzug der IGIC für den Erwerb von Waren oder Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit ermöglichen. Ein Beispiel hierfür ist die Erbringung von Computerreparaturdiensten, einer Tätigkeit, die der IGIC unterliegt und nicht von ihr befreit ist. Andererseits gibt es Tätigkeiten, bei denen die IGIC-Vorsteuer in keiner Höhe abgezogen werden kann, wie z. B. der Verkauf von Computern an Privatpersonen..

Diese Tätigkeit, die auf den Kanarischen Inseln als Einzelhandel eingestuft wird, ist gemäß Artikel 50. 1., 27. des Gesetzes 4/2012 vom 25. Juni über administrative und steuerliche Maßnahmen von der IGIC befreit.

Was geschieht, wenn ein Unternehmen steuerbefreite und nicht steuerbefreite

Tätigkeiten ausübt?

Wenn ein Unternehmen sowohl steuerbefreite als auch nicht steuerbefreite Tätigkeiten ausübt, hängt die Abzugsfähigkeit der IGIC davon ab, ob beide Tätigkeiten unterschiedliche Sektoren darstellen und ob die allgemeine oder besondere Aufteilung gilt.

Differenzierte Sektoren

Gemäß Artikel 34 des Gesetzes 20/1991 müssen die Tätigkeiten folgende Anforderungen erfüllen, damit sie als differenzierte Sektoren angesehen werden:

• Die Tätigkeiten müssen unterschiedlichen Gruppen der nationalen Klassifikation für Wirtschaftszweige (CNAE) angehören, und die eine Tätigkeit darf nicht akzessorisch zur anderen sein; dies bedeutet, dass der Umsatz der Nebentätigkeit 15% des Umsatzes der Haupttätigkeit übersteigen muss und darf nicht direkt zur Haupttätigkeit beitragen.
• Die anwendbaren Abzugsregelungen müssen sich um mehr als 50% unterscheiden.

Beispiel für ein Unternehmen mit differenziertem Sektor:

Ein Unternehmen, das sich mit der Reparatur von Computern (CNAE 9511) und dem Verkauf von Computern an Privatpersonen (CNAE 4741) beschäftigt. In diesem Fall unterliegt die Reparatur von Computern der IGIC und ist nicht von ihr befreit, während der Verkauf von Computern an Privatpersonen eine Tätigkeit ist, die befreit ist.

Beispiel für ein Unternehmen ohne differenzierten Sektor:

Ein Unternehmen, das nicht-touristische Unterkünfte vermietet (von der IGIC befreit) und Ferienvermietung (nicht von der IGIC befreit). Obwohl die eine Dienstleistung befreit ist und die andere nicht, gehören beide zu demselben Sektor und erfüllen nicht die Anforderungen der differenzierten Sektoren.

Abzug von Aufwendungen in Unternehmen mit differenzierten Sektoren

Der Abzug von IGIC-Vorleistungen für Einkäufe hängt von der Art der Ausgaben ab:

• Ausgaben, die ausschließlich mit abzugsfähigen Transaktionen verbunden sind: In vollem Umfang abzugsfähig.
• Ausgaben, die ausschließlich mit nicht abzugsfähigen Transaktionen verbunden sind: Nicht abzugsfähig.
• Gemeinsame Ausgaben für beide Tätigkeiten: Es gilt ein Pro-rata berechneter Abzugsprozentsatz.

Pro-rata-Regel

Die Pro-rata-Regel kommt zur Anwendung, wenn der Steuerpflichtige sowohl Umsätze erwitschaftet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, als auch Umsätze, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen. Zur Berechnung der abzugsfähigen IGIC wird ein anteiliger Prozentsatz ermittelt, indem der Gesamtwert der zum Vorsteuerabzug berechtigenden Gegenstände und Dienstleistungen durch den Gesamtwert der ausgeführten Gegenstände und Dienstleistungen geteilt wird.

Es gibt zwei Arten von Pro-rata:

• Allgemeine Pro-rata: Anwendung eines einzigen Prozentsatzes auf den Gesamtbetrag der von der IGIC getragenen Beiträge, der auf der Grundlage des Geschäftsvolumens berechnet wird (Artikel 37 des Gesetzes 20/1991).
• Special Pro-rata: Erlaubt den Abzug je nach der spezifischen Bestimmung der erworbenen Waren oder Dienstleistungen, wie im Falle der differenzierten Sektoren (Artikel 39 des Gesetzes 20/1991). Die Special Pro-rata ist freiwillig, es sei denn, die Differenz zwischen dem allgemeinen und dem Special Pro-rata übersteigt 10 %; in diesem Fall ist der Special Pro-rata obligatorisch.

Beispiele für die Anwendung

Beispiel mit differenziertem Sektor:

In einem Unternehmen, das Computerreparaturen anbietet und Computer an Privatpersonen verkauft, ist der Einkauf von Material für die Reparatur von Computern zum vollen Abzug der IGIC-Vorsteuer berechtigt, da die Tätigkeit der IGIC unterliegt und nicht von ihr befreit ist.

Der Kauf von Computern zum weiteren Verkauf berechtigt jedoch nicht zum Abzug der IGIC, da diese Tätigkeit von ihr befreit ist. Bei gemeinsamen Ausgaben (z. B. Strom) ist der anteilige Prozentsatz anzuwenden.

Beispiel für ein Unternehmen ohne differenzierten Sektor:

In einem Unternehmen, das nicht-touristische und Ferienwohnungen vermietet, werden die Ausgaben für die Vermietung jeder Wohneinheit und die gemeinsamen Ausgaben einem allgemeinen Pro-rata-Satz unterworfen, der auf alle Ausgaben angewendet wird. Übersteigt die Differenz zwischen dem sich aus der allgemeinen und der Special Pro-rata ergebenden Abzug jedoch 10%, ist die Special Pro-rata obligatorisch.

Mit diesen Regeln stellt die IGIC eine gerechte Anwendung sicher, indem sie nur den Abzug von Vorsteuer, die sich auf steuerpflichtige und nicht steuerbefreite Tätigkeiten bezieht, erlaubt. Dies optimiert die Kontrolle über den Steuerabzug entsprechend der Art der jeweiligen Geschäftstätigkeit.

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Erbschaft auf Teneriffa 2025

RA D.Luickhardt, Steuerberater und Rechtsanwalt für Erbrecht in Spanien und Deutschland und sein Legalium Team stehen Ihnen für die Begleitung und vollständige rechtliche und steuerliche Abwicklung ihrer Erbschaft auf Teneriffa zur Verfügung.

Abwicklung auf deutsch auf Teneriffa für Deutsche, Schweizer und Österreicher

Was benötigen Sie?

• Grundbuchumschreibung auf die Erben: wird von uns innerhalb von 8 Wochen nach Erhalt der Originalunterlagen erledigt
• Erbschaftssteuererklärung Teneriffa: wird von uns innerhalb von 5 Monaten nach dem Todestag erledigt oder die Frist um weitere 6 Monate auf insgesamt 12 Monate verlängert, wenn Sie beispielsweise das europäische Nachlasszeugnis nicht zur Hand haben.

Was benötigen wir zur Erbschaftsabwicklung?

• Notarielle Vollmacht, die wir auf deutsch und spanisch erstellen
• originale internationale Sterbeurkunde
• Spanisches Testament oder Erbschein mit Apostille oder europäisches Nachlasszeugnis

Nutzen Sie unser Anwaltsnetz in Deutschland und der Schweiz, innerhalb von 25 Jahren berufstätig gewachsen, so dass wir nicht nur auf Teneriffa Ihre Erbschaft abwickeln können, sondern auch in Deutschland.

Wichtig:

Sollten Sie einen Rechtsstreit mit Pflichtteilsberechtigten haben, dann vertreten wir Sie auch bei Gerichten in Deutschland und Teneriffa.

Sollten Sie einen Bewertungsstreit mit der spanischen oder kanarischen Finanzbehörde haben, dann vertreten wir Sie vor den Finanzgerichten.

Nachsorge:

Sobald die Erbschaft auf Teneriffa abgewickelt ist, haben Sie mit uns einen dauerhaften Partner für die jährlichen Steuererklärungen, für den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie.

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Touristische Vermietung – Steuerpflichten Spanien

Wichtige Änderung zum 01.01.2024

Touristische Vermietung (VV) nur noch mit Umsatzsteuerplicht auf Teneriffa – Abschaffung der Kleinunternehmerregelung (RPEP) für Nichtsteuerresidenten auf Teneriffa, Gran Canaria und anderen Kanarischen Inseln.

Beispiel Nichtsteuerresident vermietet Immobilie:  Sie haben eine Immobilie im Eigentum auf Teneriffa, La Gomera, Gran Canaria oder Fuerteventura und haben eine VV Lizenz, und vermieten an Touristen. Selbst wenn Sie nicht über 30.000 Euro Umsatz kommen, müssen Sie sich seit dem 01.01.2024 in der Umsatzsteuer (IGIC) anmelden und Umsatzsteuer ausweisen.

Mit der aktuellen Entscheidung vom 15.04.2024 hat die Kanarische Regierung klargestellt, dass

• Ein Nichtsteuerresident = nicht steuerlich Ansässiger (Bsp: dauerhafter Wohnsitz in Deutschland mit unbeschränkter Einkommensteuerpflicht in Deutschland)
• durch Immobilieneigentum auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, la Gomera etc)
• wird keine Betriebsstaette begründet
• auch nicht, wenn die Immobilie

a. touristisch vermietet wird und kein eigenes Personal angestellt ist

b. oder an eine Agentur/Makler vermietet wird

c. oder an einen Betreiber (Abama) etc vermietet wird.

Fazit:

Jeder Immobilieneigentümer auf Teneriffa, Gran Canaria muss die kanarische Umsatzsteuer (IGIC) mit 7% auf die Mieteinnahmen aus touristischer Vermietung seit dem 01.01.2024 aufschlagen und quartalsweise steuerlich erklären, zusammen mit der Jahresumsatzsteuererklärung im Januar 2025 und mit der unternehmerischen Sondermeldung 415, 347 im Feburar 2025 erstmals.

Der Vorteil ist, dass Vorsteuer aus Käufen mit der eingenommen Umsatzsteuer verrechnet werden kann, ebenso aus Booking Rechnungen.

Wichtig:

Wenn an eine Agentur oder einen Hotelbetrieb dauerhaft die Immobilie zur touristischen Vermietung abgetreten wird, dann muss der Immobilieneigentümer sich zwar in der Umsatzsteuer anmelden, doch im Anschluss keine Umsatzsteuer ausweisen, sondern es gilt das reverse on charge Verfahren und die Agentur oder Hotelbetrieb muss die Umsatzsteuer erklären.

Steuerpflichten bei einer touristischen Vermietung

(Vermieter – Nichtsteuerresidente in Spanien, steuerpflichtig in Deutschland)

1. Jahresmeldung Überschuss im Modell 210. 
2. Umsatzsteuermeldung im Quartal + 1  informative Jahresmeldung
3. Steuererklärung der spanischen Mieteinnahmen in Deutschland
4. Nichtresidentensteuererklärung für die Eigennutzung (nicht vermieteter Zeitraum) im Folgejahr

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Einkommensteuer – steuerliche Ansässigkeit in Spanien

Eine wichtige Entscheidung in Sachen steuerliche Ansässigkeit in Spanien und der Auslegung des Art.9 LIRPF vom 03.10.2023.

Es ging um einen Motorsportpilot, dem 1.730.000 EUR Einkommensteuer abverlangt wurde. Er verteidigte sich dagegen, mit dem Vortrag, dass er in Grossbritannien lebte  und nicht in Spanien. Die Finanzbehörde hatte die Beweislast, und die Tatsache, dass Familienangehörige in Spanien leben, ist nicht ausreichend, um eine unbeschränkte Einkommensteuer oder Vermögenssteuerpflicht in Spanien zu begründen.

Die Verteidigung legte folgende Belege vor

• Anmeldung im Konsulat in London, als ein im Ausland lebender Spanier.Certificado de alta en el Registro de Matrícula del Consulado General de España en Londres.
• Steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung, die von den britischen Steuerbehörden für die Zwecke des Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich ausgestellt wird.
• Verbrauchskostenrechnungen von Gas, Strom, Telefon.
• Mietvertrag in Grossbritanien.
• Sonstige Ausgabenbelege, die eine dauerhafte Ansässigkeit in Grossbritannien nachwiesen.

MERKE:

Auch ein Deutscher mit sporadischer Ansässigkeit und Immobilieneigentum in Spanien ist nicht ohne weiteres in Spanien unbeschräenkt einkommensteuerpflichtig. In jedem Einzelfall ist die 183 Tage Regelung nur subsidiär anwendbar und entscheidend, der wirtschaftliche und private Lebensmittelpunkt. Die oben genannten Beweise führen zu einer Verneinung der steuerlichen Ansässigkeit in Spanien.

Für die Immobilie ist als Nichtsteuerresident, einmal jährlich die Steuererklärung 210 0A zu erstellen, was ebenso ein notwendiger Beweis und eine notwendige Willenserklärung ist, wenn die steuerliche Ansässigkeit in Spanien verneint werden soll.

Wir erstellen Ihnen diese Nichtresidentensteuererklärung für Ihr Immobilieneigentum in Spanien und verteidigen Sie in Steuerprüfungsverfahren zur steuerlichen Ansässigkeit in Spanien.

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 Einkommensteuer Teneriffa

Aktuell 2024

Regionale Skala – autonome Region Kanarische Inseln

Ab dem angegebenen Datum wird die folgende Skala auf das zu versteuernde Einkommen angewendet:

Desweiteren wurde eine Einkommensgrenze eingeführt, ab der keine Arztkosten mehr abgezogen werden können. Bis jetzt konnten die Kosten unabhängig von der Einkommenshöhe abgezogen werden.

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Immobilienkauf ohne Grunderwerbssteuer

Kanarische Inseln -Teneriffa, Gran Canaria

Stand: 20.01.2032

Der Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura etc) kann ohne Grunderwerbssteuer stattfinden folgende Voraussetzungen erfüllt sind.

Subjektive Voraussetzung Grunderwerbssteuerfreiheit Teneriffa

Der Erwerber muss auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, La Palma etc) seinen Gesellschaftssitz oder Betriebsstätte haben und der Pflicht zur Körperschaftsteuer unterliegen. Folglich handelt es sich in der Regel um eine spanische SL (GmbH) mit Sitz auf Teneriffa.

Objektive Voraussetzung Grunderwerbssteuer Freiheit

I. Die Immobilie muss als Investitionsgut erworben werden oder im Aktivvermögen der Gesellschaft gebucht werden.

Was ist ein Investitionsgut im spanischen Steuerrecht?

Eine Immobilie ist ein Investitionsgut, wenn sie länger als 1 Jahr im Aktivvermögen gehalten wird und zur Gewinnerzielung genutzt wird.

Beispiel:

Sie eröffnen ein Call Center auf Gran Canaria, Maspalomas und kaufen ein Geschäftslokal für 20 Mitarbeiter. Wichtig ist, dass die Immobilie innerhalb von 3 Monaten nach dem Immobilienkauf genutzt wird, und mindestens 5 Jahre lang.

WICHTIG: Das Investitionsgut – Immobilie muss neu sein, es sei denn, der Erwerber ist ein Unternehmer mit weniger als 10 Mio Euro Umsatz, dann kann auch eine gebrauchte Immobilie erwerben werden.

II. Es muss sich um eine erstmalige Investition für eine neue Aktivität handeln.
Dies ist mit einer Satzungsänderung verbunden, als auch einer erweiterten steuerlichen Anmeldung bei der spanischen Finanzbehörde auf Gran Canaria.

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, dann ist keine Grunderwerbssteuer auf den Gebäudewert zu entrichten, sondern nur auf den Bodenwert.
Die Grunderwerbssteuer beträgt ab 2019 auf Teneriffa, Gran Canaria, den Steuersatz von 6,5% auf den steuerlichen Verkehrswert der Immobilie, wenn dieser höher ist, als der Kaufpreis.

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Umsatzsteuer Kanarische Inseln – IGIC

Ihr Steuerberater auf Teneriffa, Herr D. Luickhardt, informiert Sie zur IGIC

Aktuell 2024

Steuererklärung 210 für Nichtresidenten in Spanien erleichtert im Jahre 2024, aber Wegfall IGIC Freistellung auf den Kanarischen Inseln.

Beachten Sie, dass bei touristischer Ferienvermietung auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria etc) stets die Umsatzsteuererklärung neben dem Modell 210 abzugeben ist.

Die kanarische Regierung hat zum 01.01.2024 eine gesetzliche Änderung in der Kleinunternehmerregelung in Kraft gesetzt und für alle nicht steuerlich Ansässige (Nichtsteuerresidenten) die Kleinunternehmerregelung abgeschafft.

Bislang konnte man auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura etc) bis zu einem Jahresumsatz von 30.000 EUR praktisch keine Umsatzsteuer ausweisen und auch keine Umsatzsteuererklärung abgeben müssen. (Ausnahme Jahreserklaerungen)

Ist die private touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln betroffen ?

Das Gesetz spricht von gewerblicher und Freiberufler Tätigkeit, aber nicht von touristischer Vermietung.

Wir empfehlen, dass Sie prüfen, wie Sie in der Umsatzsteueranmeldung 400 angemeldet wurden und entsprechend beraten wir Sie, was zu tun ist.

Aktuell 2021

Ab dem 01.01.2021 gibt es nunmehr das Formblatt 414, welches dazu dient, dass IGIC (kanarische Umsatzsteuer) zurückgefordert werden kann, von jedem Unternehmen, welches nicht auf den Kanarischen Inseln ansässig ist. Ein typischer Fall ist, dass ein deutsches Bauunternehmen auf Teneriffa oder Gran Canaria Bauleistungen erbringt und Waren oder Dienstleistungen auf den Kanarischen Inseln einkauft und damit die IGIC bezahlt. Diese Vorsteuer kann nunmehr mit der Steuererklärung 414 zurückgefordert werden.

Aktuell 2020

Ab dem 01.01.2020 wurde der allgemeine Steuersatz in der kanarischen Umsatzsteuer von 6,5% wieder auf 7% erhöht.

Dies gilt auf allen Kanarischen Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Palma, La Gomera und El Hierro.

Die IGIC ist die kanarische Umsatzsteuer, mit einem Regelsteuersatz von 7%.

Damit ist ersichtlich, dass die Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria etc) nicht zu dem europäischen und auch nicht zum spanischen Umsatzsteuersystem gehören.

Deshalb kann ein auf Teneriffa ansässiges Unternehmen auch keine europäische Umsatzsteueridentifikationsnummer beantragen, und bei Lieferungen von oder nach der EU handelt es sich um umsatzsteuerfreie Export und Importgeschäfte.

Mit der Gesetzesänderung vom 07.08.2018 (Dekret 111/2018) hat die kanarische Finanzbehörde nicht nur die online Buchhaltung in Umsatzsteuersachen ab dem 01.01.2019 eingeführt, sondern auch die Rückerstattung von IGIC neu geregelt.

Beispiel 1 IGIC:

Als deutscher Unternehmer nichtansässig auf den Kanarischen Inseln, kaufe ich Waren auf Gran Canaria und diese werden nach Deutschland verschifft.

Antwort:

Bei diesen Fällen wird die Ware umsatzsteuerfrei Gran Canaria verlassen und muss bei Import in Deutschland mit der Umsatzsteuer – Mwst belastet werden. Bei der Ausfuhr muss eine DUA Erklärung auf Gran Canaria abgegeben werden. Als deutsches Unternehmen ist dieses in Deutschland in der Regel vorsteuerabzugsberechtigt.

Beispiel 2 IGIC:

Als deutscher Unternehmer, nicht ansässig auf den Kanarischen Inseln, haben Sie ein Bauprojekt auf Teneriffa und kaufen Bauleistungen auf Teneriffa zu. Die Rechnung erhalten Sie mit Umsatzsteuer, auf Teneriffa 7% IGIC.

Antwort:

Früher mussten Sie innerhalb von 6 Monaten nach dem Jahresende oder in den ersten 20 Tagen des Quartalsende beim kanarischen Finanzamt in Teneriffa oder Gran Canaria, den Antrag auf Rückforderung der IGIC stellen.

Mit der Gesetzesänderung vom 07.08.2018, können und müssen sie jetzt über das BZST Online Portal in Deutschland den Antrag auf Rückforderung stellen und es gelten die EU Fristen, sprich bis zum 30.09. des Folgejahres.(Vorsteuervergütungsantrag im Online Portal des BZST) Es gilt der Art.48 LIGIC

Beispiel 3 IGIC – Reisende und IGIC Rückerstattung:

Wenn Sie sich auf Teneriffa eine Uhr, Videokamera o.a. kaufen, dann müssen Sie sich bei Ausreise beim Zoll melden und in Deutschland vor der Einreise beim Zoll.

Auf Gran Canaria erhalten Sie die 7% IGIC  vom Händler zurück und in Deutschland muss in der Regel 19% Umsatzsteuer als Einfuhrumsatzsteuer bezahlt werden. Der Händler auf Gran Canaria macht eine spezielle Zollmeldung und händigt die Rechnung im Original aus. Die IGIC erhalten Sie nur zurück, wenn der Warenwert 450,76 Euro überschreitet. Die Ware muss die Kanarischen Inseln innerhalb von 3 Monaten nach Kauf verlassen.

Beispiel 4 IGIC beim Immobilienkauf auf Teneriffa

Wenn Sie auf Teneriffa eine Immobilie kaufen, und diese Immobilie ist neu und aus erster Hand, dann zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5%, sondern man zahlt 7% + 1% Dokumentensteuer auf den Kaufpreis, der mindestens dem steuerlichen Verkehrswert entsprechen muss.

Wir bieten Ihnen mit unserem Immobilienkaufservicepaket eine kompetente rechtliche Vollabwicklung ihres Immobilenkaufes auf Teneriffa, Gran Canaria oder auch Fuerteventura an.

Dabei prüfen wir auch, ob Sie einen Anspruch auf Rückforderung der gezahlten 7% IGIC haben, dies ist stets gegeben, wenn die Immobilie für einen Gewerbebetrieb gekauft wird, sei es als Sitz oder auch als Vermietobjekt.

Bei Vermietobjekten ist jeder Einzelfall zu prüfen, ob zum Beispiel eine Abtretung an Abama nach dem Immobilienkauf zur dauerhaften touristischen Vermietung eine Umsatzsteuerrückerstattung erlaubt. Regelmässig ist dies strittig und im Einzelfall zu prüfen.

Immobilienkauf Teneriffa – unser Service

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Immobilienverkauf Teneriffa, Gran Canaria

Vertragsanfertigung, Steuern, Kosten

Komplettlösung von Erbschaft zum Verkauf der Immobilie mit Steueroptimierung und Rechtssicherheit bietet Ihnen RA D.Luickhardt mit seinem LEGALIUM Team in den Kanzleien in Los Cristianos (Teneriffa) und Maspalomas (Gran Canaria)

Kostenübersicht beim Immobilenverkauf auf Teneriffa, Gran Canaria

Als Verkäufer haben Sie folgende Kosten und Steuern zu tragen

1. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Dieser werden von der Gemeinde durch Steuerbescheid festgesetzt und richten Sie nach der Eigentumsdauer und der Bodenwertsteigerung, nicht nach dem Verkaufspreis oder dem steuerlichen Verkehrswert.

   Wichtig

   Mit der aktuellen Rechtsprechung können wir einen Großteil dieser Plusvalía von der Gemeinde zurückfordern, da zur Zeit die gesetzliche Grundlage zur Berechnung der Plusvalía für teilweise verfassungswidrig erklärt wurde.

   Rückforderung gemeindliche Wertzuwachssteuer – weiterlesen

2. Nichtresidentensteuer

   Zur Zeit ist der Steuersatz 19% (beachten Sie die 4 monatige Steuererklärungsfrist nach dem Notartermin des Verkaufes der Immobilie).

   Wenn Sie in Deutschland ansässig sind und eine Immobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria verkaufen, dann werden Sie auf  de Kanarischen Inseln pauschal mit 19% auf den Gewinn besteuert.

   Diese diese Steuerlast können Sie dann in Deutschland anrechnen, wenn nicht gar die Immobilie aus Teneriffa oder Gran Canaria  in Deutschland steuerfrei gilt, da die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wurde.

   Wichtig ist, dass die spanische Besteuerung nach spanischen Normen erfolgt. In Spanien gibt es keine Spekulationsfrist, sondern die Gewinnsteuer fällt vom ersten Tage des Erwerbs an.

   Die Gewinnsteuerberechnung in Spanien ist komplex, insbesondere wenn es Niessbrauchsrechte oder Vermietungen mit steuerlichen Abschreibungen gab. Wir berechnen die Gewinnsteuer in Spanien.

3. Honorar – Rechtsanwalt, Steuerberater

   Unser Honorar berechnet sich nach dem Verkaufspreis der Immobilie, in der Regel haben wir ein Honorar von 0,9% vom Verkaufspreis zzgl Mwst, Mindesthonorar: 2.500,00 EUR.

   Wenn wir für eine vorhergehende Erbschaftsannahme tätig sind, und auch als Makler, dann bieten wir einen Pauschalhonorar für die gesamte Abwicklung an.

   Sie sparen sich dadurch, einen Makler zu beauftragen und haben mit 5% des Immobilienverkaufspreises die komplette Immobilienverkaufsabwicklung auf Teneriffa oder Gran Canaria.

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht, deutsches spanisches Erbrecht, und Steuerberater für Erbschaftsteuerrecht bietet Ihnen mit deutscher Mentalität, Pünktlichkeit und Genauigkeit eine vollständige Betreuung und Abwicklung Ihrer Erbschaft auf Teneriffa.

Wir bieten Pauschalpreise an, von der Erbschaft bis zum Immobilienverkauf auf Teneriffa/Gran Canaria.

RA D.Luickhardt bietet Ihnen mit seinem 20 köpfigen Legalium Team einen Komplettservice mit Kompetenzwissen und Professionalität, so dass Sie als Erbe von Deutschland oder der Schweiz aus, die Erbschaft in Spanien abwickeln können.

Unser Team

Herr RA D.Luickhardt

Steuerberater in Spanien, Rechtsanwalt für Immobilienrecht, Erbrecht: Mandatsannahme, rechtliche Konzeption und Planung der Erbfallabwicklung mit Steueroptimierung in Spanien.

Frau Patricia Cabrera

Kostenübersicht, Gesamtkosten Planung Erbschaft, Steuer, Immobilienverkauf, Behördengänge, Testamentsregisterabfrage, Vertragsvorbereitung, Erbschaftsannahme Notariat, Grundbuchsachen.

Frau Nicole Staiger

NIE Einholung (spanische Steuernummer) Ummeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer.

Frau Isabel Gil

Architektin – Erstellung Wertgutachten der Immobilie, Verkaufsexposee, Baumangelkontrolle.

Maklerabteilung Legalium

Frau  Juris-Keuning, Frau Steinkemper, Herr Garcia (ordentlich zugelassener API Makler in Spanien, Teneriffa: Vermarktung der Immobilie aus der Erbschaft, Käufersuche.

RA D.Luickhardt Steueroptimierung beim Immobilienverkauf, Kostenkontrolle, Vertragserstellung zweisprachig des Kaufvertrages zum Immobilienverkauf, Kontrolle des notariellen Kaufvertrages und oftmals Nachbesserung und Optimierung in rechtlicher und steuerliche Hinsicht, Gewinnsteuererklärung im Modell 210 für Nichtsteuerresidenten in Spanien nach Immobilienverkauf.

Praxisbeispiel – Immobilienverkauf nach erfolgter Erbschaftsannahme

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt Ihnen, dass eine Erbschaftsabwicklung in Spanien komplex ist und fachliche Betreuung benötigt.

Ein deutsches Ehepaar hat eine Immobilie in Adeje mit einem Wert von 200.000 EUR. 

Jeder Ehepartner ist mit 50% im Grundbuch eingetragen.

Es existiert ein Berliner Testament in Deutschland, wo der Schlusserbe der einzige Sohn ist.

Alle Beteiligten leben in Deutschland.

Zunächst stirbt der Ehemann und zwei Jahre später die Ehefrau.

Der Sohn kontaktiert RA D.Luickhardt und Legalium und bittet um Unterstützung bei der Erbschaftsabwicklung auf Teneriffa und anschliessendem Immobilienverkauf.

Erbschaft Teneriffa: Erbschaftsteuer Spanien, Teneriffa

Es ist heutzutage nicht mehr notwendig, die Verjährung der Erbschaftsteuer abzuwarten, da jeder Ehegatte und der Sohn jeweils 99,9% Vergünstigung in der Erbschaftsteuer auf Teneriffa haben.

Es gibt auch keine Obergrenze in der Steuerbefreiung, wie anfangs vom kanarischen Gesetzgeber angedacht war – 1.000.000,00 EUR.

Erbschaft Teneriffa: Rechtliche Planung

Es handelt sich um eine Doppelerbschaft auf Teneriffa.

Folglich ist zunächst die Erbschaft vom Vater an die Mutter abzuwickeln und dann die Erbschaft der Mutter an den Sohn.

Optimierung: Hier sorgen wir für die Kosten und Steueroptimierung.

Erbschaft Teneriffa: Notwendige Unterlagen

Wir benötigen im Original von dem Erbfall des Vaters und vom Erbfall der Mutter

• Internationale Sterbeurkunde
• Europäisches Nachlasszeugnis
• Nachlassinventar der spanischen Güter auf Teneriffa mit Bewertung
• Anwaltsvollmacht zur vollständigen Abwicklung der Erbschaft auf Teneriffa

Unser Service: Die Bewertung der Immobilie nimmt für Sie, unsere Architektin, Frau Gil vor.

Tipp

Das Berliner Testament ist in Spanien gültig, gegenteilige Stellungnahmen sind unrichtig, da es schließlich auf die Ansässigkeit des Verstorbenen ankommt und wenn die Eltern in Deutschland lebten, dann ist auch nach der europäischen Erbrechtsverordnung das Berliner Testament gültig.

Erbschaftsabwicklung auf Teneriffa

Mit den Unterlagen wird das Nachlassinventar von RA D.Luickhardt in eine professionelle Form gebracht und die notarielle Erbschaftsannahme unterschrieben.

Anfertigung der Erbschaftsteuererklärungen

Die Erbschaftsteuer ist in Madrid zu erklären, obgleich die Erbschaft auf Teneriffa liegt.

Dies kommt daher, da die verstorbenen und der Erbe in Deutschland leben, deshalb besteht die Zuständigkeit der Finanzbehörde in Madrid.

Aber zu Ihrem Vorteil die Steueroptimierung und die Vergünstigung von 99,9% wird von Teneriffa angewendet, dies gilt seit dem Urteil vom EugH vom 03.09.2014.

Wichtig

Es sind 2 Erbfälle und deshalb 2 Erbschaftsteuererklärungen zu erstellen.

Grundbucheintrag

Nach dem Bescheid der spanischen Finanzbehörde und Bestätigung gehen die Unterlagen zum Grundbuchamt.

Wichtig

Bei der Gemeinde ist die gemeindliche Wertzuwachssteuer zu beantragen, aber bei weitem nicht zu bezahlen, da mit der aktuellen Rechtsprechung im Jahre 2018 gute Chancen bestehen, zumindest teilweise eine Reduzierung zu erlangen.

Abschluss der Erbschaft

Nach der Grundbucheintragung ist die Erbschaft abgeschlossen.

Immobilienverkauf in Spanien

Unsere Makler Frau Keuning, Frau Steinkemper und Herr Garcia, Makler und Rechtsanwalt, vermarkten Ihre Immobilie und suchen mit dem Verkaufsexposee durch unsere Architektin, Frau Gil erstellt, einen Käufer.

Immobilienverkauf – Vertragsanfertigung

Vertragsgestaltung und Vertragsprüfung beim Immobilienverkauf erledigt für Sie RA D.Luickhardt, zweisprachig auf deutsch erklärt er Ihnen die spanischen Besonderheiten Ihres Verkaufsvertrages und die wichtigen Fristen.

Es werden besondere Vertragsklauseln zum Schutz des Verkäufers inkludiert:

• die Verkäufer haften nur für die Grundsteuer, während deren Eigentumszeit (Art.61,63,75 RD 2/2004) und verweigern die Zahlung gegenüber der Gemeinde, soweit ein Drittschuldner nicht für Insolvenz erklärt wurde; 
• Befreiung des Verkäufers von der Schuldenfreiheitsbescheinigung der WEG Gemeinschaft. 
• Der Verkäufer entbindet sich der Haftung, wenn nicht innerhalb von 5 Tagen Zustellungen von Schuldenbeträge an den Immobilienkäufer nicht dem Verkäufer mitgeteilt werden; 
• Der Verkäufer haftet nicht für Schulden bei Versorgungsunternehmen 

Der Käufer akzeptiert den Sach- und Rechtsmangel Gewährleistungsausschluss und hat die Immobilie besichtigt.

Diese Klausel kann weitreichend verändert werden, abhängig davon, ob eine Wohnung verkauft wird, oder eine sogenannte Finca rústica

Immobilienverkauf – Kosten

Die Kosten des Immobilienverkaufes auf Teneriffa sind schon zu Beginn genannt, und es bleibt zu betonen, dass die wesentlichen Kosten der Immobilienkäufer trägt, sei es

Notar, Grundbuch ca 1.200 EUR (bei einem Kaufpreis von 200.000 EUR)

Grunderwerbsteuer von 6,5% = 13.000 EUR

Nutzen Sie unsere Kompetenz für eine reibungslose Vollabwicklung von der Erbschaft bis zum Immobilienverkauf auf Teneriffa.

Verkauf Immobilie Spanien – Pflichten eines Immobilienverkäufers 

Stand 08.07.2019

Bei jedem Verkauf einer Immobilie auf Teneriffa, Mallorca, Almeria, Estepona (Andalusien) oder anderorts in Spanien ist von Interesse.

Was kann ich als Immobilienkäufer vom Verkäufer in Spanien verlangen?

Was für Leistungen muss ich als Immobilienverkäufer gegenüber dem Käufer erbringen?

Im folgenden werden nicht die Steuerpflichten des Verkäufers der Immobilie kommentiert, sondern die Vertragsverpflichtungen, als auch die Verpflichtungen nach dem spanischen Immobilienrecht in zivilrechtlicher Hinsicht.

Hauptpflicht des Immobilienkäufers in Spanien

Volle Kaufpreiszahlung beim Notartermin. Das Eigentum wird bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde erworben. Anders als in Deutschland, wo es die Auflassung gibt.

Tipp Legalium

Nutzen Sie unser Kanzlei Treuhandkonto bei Anzahlungen auf den Kaufpreis vor dem notariellen Kauftermin. Sie haben damit die Rechtsicherheit.

Hauptpflicht des Verkäufers der spanischen Immobilie

Übertragung von Besitz und Eigentum an der Immobilie, Zug um Zug gegen Erhalt des Kaufpreises.

Nebenpflichten eines Verkäufers einer spanischen Immobilie

Schlüsselübergabe der Immobilie 
oder
Besitzübergabe der spanischen Immobilie. Nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung – hier gibt es regelmässig Streitigkeiten, da der Käufer schon vor der Vollzahlung die Immobilie nutzen möchte, aber keine Miete o.a. zahlt)

Beim Mietkauf ist es üblich, dass der Mieter und Käufer schon den Besitz haben. Dann ist im Art.1463 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) diese sogenannte Traditio brevi manu geregelt, sprich das Eigentum wird übertragen, aber nicht mehr der Besitz.

Vergleichbare Fälle sind, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird, aber nicht der Mieter die spanische Immobilie kauft.

Tipp

Achten Sie beim Verkauf der Immobilie auf Vorkaufsrechte des Mieters.

Der Verkäufer der spanischen Immobilie muss eine rechtlich und dinglich mangelfreie Immobilie verkaufen und übergeben.

Der Käufer kann Schadenersatz verlangen, bei

• Rechtsmängeln – Bsp: Verdeckte Schulden bei der Eigentümergemeinschaft; Nachbar verlangt Grenzverschiebung; etc.
• Sachmängeln – Bsp: Feuchtigkeit; Pool undicht, Dachbalken morsch etc.
  
  

Tipp

Die 6 Monatsfrist zur Geltendmachung von Schadensersatz wegen Sachmängeln beginnt, wenn der Käufer den Besitz der Immobilie erhält.

Fallstrick beim Immobilienkauf in Spanien

Rechtsmangel und verdeckter Verzicht auf die Gewaehrleistungsrechte durch den Käufer in der notariellen Kaufurkunde.

• Verdeckter Rechtsmangel Immobilie Spanien: Wurde eine Dienstbarkeit, Wegerecht, welches nicht im Grundbuch eingetragen ist, aber als Gewohnheitsrecht besteht, vom Verkäufer der spanischen Immobilie verschwiegen, dann liegt ein „verdeckter“ Rechtsmangel vor Dieser berechtigt den Immobilienkäufer in Spanien, innerhalb eines Jahres nach Unterschrift der notariellen Kaufurkunde vom Kaufvertrag zurückzutreten oder Schadensersatz zu verlangen.
• Verdeckter Sachmangel Immobilie Teneriffa: Wenn die Immobilie mangelhaft verkauft wird und nicht genutzt werden kann, da zum Beispiel die tragenden Wände aufgrund von Bodenbewegungen von Rissen bedroht und einsturzgefährdet sind, dann haftet der Verkäufer der Immobilie nach Art.1484 CC selbst, wenn er es nicht wusste.

Nebenpflichten des Verkäufers der spanischen Immobilie

Erhaltung der Immobilie bis zur Übergabe an den Käufer der Immobilie.

Übergabe aller notwendigen Bestandteile der Immobilie, bspsw Mobiliar. (Einbauküche etc).

Aushändigung der Eigentumsurkunde der Immobilie (Art.1464 CC), was in der Praxis häufig zu Streit führen kann.

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