Aktuelle Änderung bei der touristischen Vermietung

(Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) 

Sonderregelungen für die sogenannten grünen Inseln (La Palma, La Gomera, El Hierro) sind zu erwarten.

Stand 28.02.2025

Voraussichtlich im Mai wird ein neues Gesetz zur Beschränkung der touristischen Vermietung auf den Kanarischen Inseln in Kraft treten, was den Gemeinden die Möglichkeit gibt, zu entscheiden, wieviel touristische Vermietungsanteile in einem Wohngebiet zulässig sein sollen.

Zurzeit geht man davon aus, dass es maximal10% vom normalen Wohnraum sein werden.

Des Weiteren werden die Gemeinden entscheiden können, ob bestimmte Gemeindegebiete frei von touristischer Vermietung sein werden.

Es gibt mittlerweile Gemeinden auf Gran Canaria wie Mogán, San Bartolome de Tirajana oder auf Teneriffa, Santa Cruz de Tenerife, Arona, Adeje und Santiago del Teide (Los Gigantes), die an Eigentümer von Immobilien mit Ferienvermietung Bescheide senden und auffordern, bei dieser diverse Unterlagen einzureichen, um die Rechtmäßigkeit der Ferienvermietung auch von der Gemeinde bestätigen zu lassen.

Bei allen Gemeinden ist jedoch gemeinsam, dass man zuerst die sogenannte Kompatibilität prüft – ob die touristische Vermietung im Bebauungsplan überhaupt zulässig ist.

Zum Beispiel werden verlangt

• NIE und Eigentümer-ID oder NIF, notarielle Kaufurkunde und Satzung der Eigentümergemeinschaft
• Registrierung von VV bei der Regierung der Kanarischen Inseln
• Registrierung bei der staatlichen Finanzbehörde Mod. 036/037
• Gemeinde Gebühr (wird nach Einreichung des Antrags erforderlich sein)
• Nachweis Haftpflichtversicherung (300.000€) für Personen- und Sachschäden Dritter
• Erklärung der Eigentümergemeinschaft, dass in der Satzung VV nicht verboten sind
• Bewohnbarkeitsbescheinigung / Erstbezugslizenz
• Kompatibilitätsbericht mit der Gemeinde
• Technische Bescheinigung von einem Architekten zur Bewohnbarkeit.
• Neubauerklärung
• Energiezertifikat

In wenigen Gemeinden wird auch ein teschnisches Projekt (Bewohnbarkeit, Fenster, Belüftung, Elektroinstallation aktualisiert etc.) verlangt, welches ein Architekt erstellen muss – unsere Hausarchitektin steht Ihnen hierzu zur Verfügung.

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Touristische Vermietung Teneriffa

Gemeinde Granadilla de Abona – El Médano, La Tejita, Los Abrigos

Aktuell 28.02.2025

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Ferienvermietung Teneriffa – El Médano

Aktuell: Anforderungen der Stadtverwaltung von Granadilla de Abona bezüglich der Lizenz für touristische Vermietung

Das Dekret 113/2015, das die Ferienvermietung in der Autonomen Region der Kanarischen Inseln regelt, sieht zwei Möglichkeiten vor, welche dazu führen können, dass Ihre Immobilie KEINE Lizenz zur touristischen Vermietung erhält.

1. Ausdrückliches Verbot der Eigentümergemeinschaft
2. Dass sich die Immobilie auf Boden für touristische Nutzung (nur Hotelbetriebe erlaubt) befindet. Ausnahmen bestehen, wenn ein Eigentümer 3 oder mehr Liegenschaften in einer touristischen Zone besitzt oder wenn die Gemeinde andere Bestimmungen trifft.

An beigefügten Bildern kann man beobachten, wie der größte Teil des Médano-Gebietes in Gelb und damit in Wohngebieten liegt. In jedem Fall empfehlen wir Ihnen, sich im Zweifelsfall an unsere Anwaltskanzlei zu wenden.

Unser Service:

Beantragung der Lizenz zur touristischen Vermietung. Steuerliche Anmeldung der Aktivität, obligatorische Steuererklärungen, Fiskalvertretung vor spanischen Steuer- und Finanzbehörden. Rechtsberatung im spanischen Mietrecht, Vertragsrecht, Steuerrecht

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Bewohnbarkeitsbescheinigung – cédula de habitabilidad

Stand 25.11.2024

Wofür benötigt man eine cédula de habitabilidad?

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist in jeder spanischen Region mit regionalen Gesetzen geregelt. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist in Katalonien Voraussetzung für jeden Immobilienverkauf und in allen Regionen, notwendig für die Vermietung von Immobilien, insbesondere der touristischen Vermietung und beim Erstanschluss von Strom, Wasser und anderen Versorgungsdienstleistungen.

Sonderfall Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura (Kanarische Inseln)

Die Wichtigkeit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung wird auf Teneriffa und anderen Kanarischen Inseln oftmals unterschätzt, da bei einem Immobilienkauf auf Teneriffa, Gran Canaria oder anderen Kanarischen Inseln diese nicht verlangt wird. Doch das Gesetz D117/2006 ist eindeutig und besagt, dass eine Immobilie nicht bewohnt werden darf, ohne dass eine Bewohnbarkeitsbescheinigung von der Gemeindeverwaltung ausgestellt wurde.

Merke:

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung sagt nichts über die baurechtliche Legalität eines Gebäudes aus, sondern nur über die Bewohnbarkeit.

Art.1: Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist ein Nachweis für die Erfüllung der Mindestbewohnbarkeitsvoraussetzungen von Wohnraum. 

Bemerkung:

Schon vor Baubeginn eines Neubaus ist mit dem Antrag auf die Baugenehmigung ein Bericht einzureichen, dass die Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit erfüllt werden.

Ausnahme:

Es besteht auch die Möglichkeit, gleichzeitig die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung und die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu beantragen, sobald der Architekt den Bauabschluss bescheinigt hat (certificado de final de obra)

TIPP:

Die Gemeindebehörde hat 4 Monate Zeit die Bewohnbarkeitsbescheinigung nach Antrag zu erteilen, wenn die Behörde nicht antwortet, gilt die Bescheinigung als erteilt.

Neubau Immobilienkauf: Eine Neubauimmobilie darf nicht notariell verkauft werden, wenn die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht vorliegt, da ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung keine Wohnnutzung erlaubt ist. 

Wie lange ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung gültig?

Auf Teneriffa, Gran Canaria u.a. Kanarischen Inseln ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung auf unbestimmte Zeit erteilt.

Anders in Katalonien, wo die erstmals ausgestellte Bewohnbarkeitsbescheinigung bei einem Neubau 25 Jahre Gültigkeit hat und dann alle 15 Jahre erneuert werden muss. 

Höhlen Wohnungen – ist die Erteilung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung möglich?

Ausnahmeregelung:

Die Höhlen Wohnungen sind auf Teneriffa und Gran Canaria häufig zu finden und wenn ein Architekt die Bewohnbarkeit bestätigt, kann eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erlangt werden, obgleich bodenrechtlich „rustico“

 

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Emission von Staatsanleihen für RIC-Investition

Es wurde eine Neuemission von Staatsanleihen der Autonomen Gemeinschaft der Kanarischen Inseln angekündigt, die zur Realisierung der Zuweisungen zu Lasten der Rückstellung für Investitionen auf den Kanaren (RIC) geeignet sind.

Es können bis zu 50% der getätigten Zuweisung an die RIC realisiert werden. Die Emission erfolgt in Form von fünfjährigen Anleihen mit einem festen jährlichen Nominalzins von 0,5 %.

Die Frist für das öffentliche Angebot der Zeichnung von Wertpapieren beginnt am Montag, den 4. November um 8:00 Uhr und endet am Dienstag, den 12. November um 14:00 Uhr (kanarische Zeit). Nach diesem Zeitpunkt nehmen die Anlagegesellschaften keine Zeichnungsanträge mehr an. Das Emissions- und Auszahlungsdatum ist der 28. November 2024. Zuvor, am 19. November 2024, wird das Ergebnis der Platzierung dieser Emission im Amtsblatt der Kanarischen Inseln veröffentlicht.

Zeichner, Mindest- und Höchstbetrag

Jede natürliche oder juristische Person kann dieses Angebot wahrnehmen, indem sie sich vorher informiert und den entsprechenden Antrag bei den folgenden, von der Generaldirektion für Finanzwesen und Finanzpolitik zugelassenen Emissionsbanken für Staatsanleihen der Autonomen Gemeinschaft der Kanarischen Inseln einreicht:

Abanca Corporación Bancaria, Arquia Bank, Banca March, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Banco Cooperativo Español (Cajasiete), Banco Santander, Bankinter, Banco Inversis (Cajamar), Caixabank, CBNK Banco de Colectivos und Deutsche Bank.

Der Mindestbetrag für Zeichnungsanträge eines einzelnen Zeichners beträgt 1.000 EUR, höhere Beträge müssen in ganzen Vielfachen dieses Betrags angegeben werden. Darüber hinaus wurde ein maximaler Zeichnungsbetrag von 10 Millionen EUR festgelegt.

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Touristische Vermietung von Immobilien

Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura – Kanarische Inseln

Bestandsschutz der VV touristische Vermietungslizenz 

Stand: 27.4.2024

 Wir prüfen schon vor dem Immobilienkauf, ob Sie diese touristisch vermieten können – Nutzen Sie unser Servicepaket Vollabwicklung Immobilienkauf mit Rechtssicherheit auf den Kanarischen Inseln.

Schon jetzt wird im Gesetzesentwurf zur neuen Regelung der touristischen Vermietung auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura und den anderen Kanarischen Inseln bestimmt, was mit den bisherigen Lizenzen VV passiert.

Zunächst ist klarzustellen, dass der Antrag auf eine VV (touristische Vermietungslizenz) kein Antrag auf eine Genehmigung mit Bestandsschutz war, sondern lediglich eine sogenannte „Verantwortlichkeitserklärung“, in dem der Immobilieneigentümer der Behörde kundgab, dass er ab Antragsstellung mit der touristischen Vermietung beginnt und die gesetzlichen Voraussetzungen aus dem Gesetz des Jahres 2015 erfüllt.

Diese Antragsart bleibt unverändert bestehen, jedoch ist in Zukunft zuerst die Gemeinde anzufragen, ob in dem Gemeindegebiet die touristische Vermietung zulässig ist. (comunicacion previa).

Beispiel

Sie möchten in El Medano (Gemeinde Granadilla de Abona), Los Cristianos (Gemeinde Arona) oder in La Caleta (Gemeinde Adeje) touristisch vermieten, dann müssen Sie zunächst bei der Gemeinde einen Antrag auf Zulässigkeit stellen, bevor Sie dann elektronisch den VV Antrag mit der Verantwortlichkeitserklärung bei dem Cabildo einreichen können.

Praxishinweis

Die meisten Antragssteller haben weder den Antrag VV gelesen, noch die gesetzlichen Voraussetzungen (Bewohnbarkeitsbescheinigung etc) erfüllt, und „blauäugig“ den Antrag abgegeben.

Die Prüfungsdichte durch die Behörde war gering. Doch nunmehr wird dies mit dem neuen Gesetzesentwurf nicht mehr möglich sein.

Nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes, wird das Cabildo (Inselregierung Teneriffa u.a.) innerhalb von 3 Monaten eine Liste aller VV „Lizenzen“ an die Gemeinde senden, so dass die Gemeinde prüfen kann, ob diese VV Lizenzen die neue gesetzliche Regelung und das Gesetz 7/2011, art.34  erfüllen.

Wird die Nichterfüllung festgestellt, was der Normalfall sein dürfte, da bislang keine Meldung an die Gemeinde erfolgte, meldet die Gemeinde an das Cabildo die Gesetzesverletzung und der VV Inhaber darf nicht mehr touristisch vermieten und muss den Zustand der Immobilie zur gewöhnlichen Wohnnutzung herstellen.

Es bestünde eine Sperre von 3 Jahren erneut einen Antrag auf touristische Vermietung zu stellen.

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Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Teneriffa, Gran Canaria

Optimierung Nebenkosten 2025

Sie kaufen eine

• Neubauimmobilie auf Gran Canaria
• oder eine gebrauchte Immobilie auf Teneriffa
  

Was sind die steuerlichen Unterschiede?

Neubauimmobilie Gran Canaria

Es gibt keine Grunderwerbssteuer, sondern bei dem Kauf einer Neubauimmobilie zahlt man 7% IGIC (kanarische Umsatzsteuer) und 1% AJD (Dokumentensteuer)

Steurtipp:

Wenn Sie mit einer spanischen GmbH (SL) erwerben, die gewerblich tatig ist, dann können Sie die 7% IGIC als Vorsteuer geltend machen und gar zurückfordern.

Zudem gibt es auf den Kanarischen Inseln (Gran Canaria, Teneriffa, Fuerteventura) ein Sondersteuersystem, dass Ihnen noch erlaubt mit Rückstellungen (RIC), also steuerfreiem Geld die Immobilie zu erwerben und zudem ohne Umsatzsteuer auf den Gebäudewert im Rahmen der sogenannten REF.

Gebrauchte Immobilie auf Teneriffa

Hier gilt, dass keine Umsatzsteuer anfällt, sondern nur die Grunderwerbssteuer von 6,5%.

NEU ist, dass sich jetzt die Grunderwerbssteuernicht mehr nach dem Kaufpreis richtet, sondern nach dem steuerlichen Referenzwert, wenn letzterer höher ist.

Steuertipp für Unternehmer:

Sollte der Verkäufer die gebrauchte Immobilie ausschliesslich gewerblich genutzt haben, und umsatzsteuerlich gemeldet sein, zum Beispiel in einer touristischen Ferienvermietung auf Teneriffa (VV), und der Käufer der Immobilie ebenso die gewerbliche Nutzung fortfuehren, mit Umsatzsteueranmeldung, dann kann die Grunderwerbssteuer und die Umsatzsteuer von 7% IGIC gespart werden und der Käufer zahlt nur 1% Dokumentensteuer.

Bei  einem Kaufpreis von 200.000 EUR
Grunderwerbssteuer 6,5%: 13.000 EUR
Steueroptimiert mit touristischer Vermietung: Steuerlast nur
1% = 2.000 Euro.

Sie sparen sich als Käufer 11.000 EUR

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Immobilienkauf auf Teneriffa ohne Lasten und Beschränkungen

• Niessbrauchsrechte
• Hypotheken
• Grenzabweichungen 
• Mieter
• Touristische Zentralvermietung verbietet Einzelvermietung für den Immobilienkäufer nach den Gesetzen der kanarischen Inseln

Niessbrauchrechte/Hypotheken

Beispiel Los Cristianos:

Hinweis:

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Versicherungen bei einer Auswanderung nach Spanien

Hausratversicherung

In Spanien gibt es die sog. „Seguro del Hogar“ (Hausversicherung), wobei typischerweise durch diese Gebäude-, Hausrat-, Haftpflicht- und Rechtsschutzversicherung abgedeckt werden. Dies ist vor allem für Eigentümer attraktiv, wobei auch Mieter eine Seguro del Hogar abschließen können – allerdings natürlich ohne Gebäudeversicherung mangels der Eigentümereigenschaft.

Zu beachten ist, dass es in Spanien gut und gerne Vorkommen kann, dass sowohl die Option einer Hausratsversicherung als auch die Verpflichtung zum Abschluss einer Gebäudeversicherung vom Mieter abgeschlossen werden muss (Mietvertrag überprüfen). Die Kosten sind aber wesentlich geringer als in Deutschland, wobei es sich empfiehlt die Versicherungssumme dem tatsächlichen Wert anzugleichen.

Rechtsschutzversicherung

Auch wenn die Rechtsschutzversicherung teil der Seguro del Hogar ist, empfiehlt es sich diese unabhängig von dieser abzuschließen, da so gewährleistet werden kann, dass Sie gegen den Versicherer der Seguro del Hogar jederzeit rechtlich vorgehen können.

Private Haftpflichtversicherung

Das spanische Gesetz sieht vor, dass eine Person für alle Schäden an Dritten oder deren Eigentum verantwortlich ist. Hierfür gibt es je nach Versicherung gewisse Haftungshöchstgrenzen, bei denen darauf geachtet werden sollte, dass diese nicht zu niedrig angesetzt werden, denn: Auch Schäden, die durch einen Schaden an Ihrer Immobilie entstehen fallen in Ihre Verantwortlichkeit! Grundsätzlich übernimmt die Haftpflichtversicherung sämtliche Verfahrenskosten (auch Anwälte & Richter), wobei manche Versicherungen sogar im Falle einer Verurteilung für die Strafsumme aufkommen.

Unfallversicherung

Hier gilt es, zwischen der privaten und gesetzlichen Unfallversicherung zu unterscheiden:

• Die gesetzliche Unfallversicherung deckt nur Unfälle ab, die während der Arbeitszeit passieren ab
• Die private Unfallversicherung greift somit in sämtlichen anderen Bereichen

Der Abschluss einer privaten Unfallversicherung empfiehlt sich auf alle Fälle, denn Unfälle passieren typischerweise in der Freizeit. Vor allem mit Familie und laufenden Kosten (Hypotheken, Kredite usw.) ist eine finanzielle Absicherung für den Fall eines Unfalls unerlässlich.

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Vermögenssteuer Teneriffa

Bei Auswanderung nach Teneriffa wird der Betroffene automatisch persönlich steuerpflichtig, d.h. dass sich die Steuerpflicht auf das Weltvermögen erstreckt.

Aus Kapital:

Hierbei besteht ein Freibetrag i.H.v. 700.000 EUR auf die Bemessungsgrundlage (steuerpflichtiges Nettovermögen) sowie 300.000 EUR auf den Wert der Immobilie des Erstwohnsitzes in Spanien.

Beispiel:

Steuerpflichtiger mit Hauptwohnsitz auf Teneriffa

• Privatvermögen: 1.000.000,00 EUR
• Immobilie Erstwohnsitz: 2.000.000,00 EUR

Auf Immobilienerträge aus Verkauf:

Auf Immobilienerträge aus Verkauf fällt keine Vermögenssteuer an, da dies Einkünfte darstellen die entsprechend mit 19 % Gewinnsteuer (Impuesto Sobre las Ganancias de Capital). Bemessungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwischen dem Erwerbswert (valor de adquisición) und dem Übertragungswert (valor de transmisión) gem. Art. 34 LIRPF.

Der Erwerbswert ergibt sich folgendermaßen:

Gezahlter Kaufpreis

+ Erwerbsnebenkosten

+ Wartungs- und Reparaturkosten

+ Sanierungskosten (und Kosten zur Verbesserung der Immobilie, z. B. durch das Hinzubauen von Zimmer o. Ä.)

+ Steuern die durch den Erwerb angefallen sind gem. Art. 35 LIRPF

Der Übertragungswert errechnet sich aus:

Verkaufserlös

– Verkaufsnebenkosten

Diese Differenz wir dann mit 19% Gewinnsteuer versteuert.

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