TOURISTISCHE VERMIETUNG KANARISCHE INSELN 2026

Das neue touristische Vermietungsgesetz ist ernst zu nehmen, da Bussgelder bis zu 150.000 EUR verhängt werden können, wer mit einer VV Verantwortlichkeitserklärung (auch Lizenz genannt, wenngleich dies juristisch nicht korrekt ist) weiterhin touristisch vermietet, aber nicht das alte oder neue Gesetz, welches am 13.12.2025 in Kraft trat, einhält.

HINWEIS

Oftmals wurden die Anträge auf die touristische Vermietungslizenz (VV) schon in der Vergangenheit ohne Beachtung des Gesetzes aus dem Jahre 2015 gestellt und mangels Kontrolle wurde der Inhaber unbehelligt belassen. Dies ändert sich jetzt.

KONTROLLPLANUNG:

Gemeinde Fristen ab dem 13.12.2025

• 2 Monate zur Erfassung aller VV Lizenzen und Meldung an die Gemeinden durch die Cabildos
• 8 Monate Prüfungsplan aller Lizenzen und Versendung der Ergebnisse an die kanarische Regierung (cabildo) innerhalb von 2 Monaten

Folglich sollten nach 10 Monaten, also bis zum 12.10.2026 alle VV Lizenzen auf deren Rechtsmässigkeit geprüft sein.

GEBÜHREN:

Die Inselregierungen können eine Gebühr von dem Inhaber der VV für die Prüfung verlangen.

Hier ist zunächst folgendes zu beachten, dass neue Gesetz gilt nur auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote) und hat Sonderregelungen für die sogenannten „grünen Inseln“ (La Gomera, El Hierro, La Palma.
Desweiteren ist zu beachten, dass das alte Gesetz 2015 noch subsidiär gilt, für alles, was im neuen Gesetz nicht geregelt ist.

GEMEINDEREGELUNGEN:

Schliesslich können die Gemeinden eigene Regelungen treffen, die das Gesetz im Detail definieren. So ist in Granadilla de Abona, und damit in El Medano, Tejita die touristische Vermietung im ersten Stock verboten, wenn sie keinen öffentlichen Strassenzugang direkt hat, und im Erdgeschoss Ladenlokale hat.

Das Gesetz ist ein Eingriff in die Rechte der Eigentümer, frei zu entscheiden, ob sie dauerhaft, Kurzzeit- oder Langzeitvermietung durchführen möchten.

ÜBERGANGSFRISTEN

Um diesen Eingriff ohne akuten Vermögensschaden zu gestalten, werden Übergangsfristen von 5 Jahren gegeben. Desweiteren werden Eigentümer, die selbst vermieten, besser gestellt, als professionelle Agenturen, die Vermietungen für Dritte durchführen.

TIPP:

Wir hatten stets empfohlen, dass die VV Lizenz vom Eigentümer selbst beantragt wird und nicht durch eine Agentur. Diese Empfehlung zeigt mit dem neuen Gesetz deutliche Vorteile.

HINWEIS:

Das neue Gesetz ist mit 10 Artikel sehr kurz, doch versucht es Übergangszeiten von 5 Jahren zu schaffen, Anreize für die dauerhafte Vermietung, und auch die Möglichkeit geben, die Probleme auf Gran Canaria und Teneriffa zu lösen, dass nicht mehr touristisch genutzte Gebäude mit überwiegend dauerhafter Wohnnutzung bebauungsrechtlich in Wohngebiete umgewandelt werden, und damit die Bussgelder wegen dauerhafter Nutzung nicht mehr verhängt werden können.

TIPP:

Sollten Sie ein Bussgeld erhalten haben, sind die Rechtsmittel mit aufschiebender Wirkung auszunutzen, um die Zahlung bis zur bebauungsplanrechtlichen Umwidmung zu vermeiden.

Wie gehe ich vor, wenn ich eine VV Lizenz habe ?

Sie haben 5 Jahre Zeit Ihre VV an das neue Gesetz anzupassen.

• Zunächst ist die Gemeindegesetzgebung zu prüfen, ob in diesem Gebiet zukünftig, noch die touristische Vermietung gestattet bleibt. Stichwort 90/10 Regelung.
• Dann folgt die Prüfung, ob die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) die touristische Vermietung noch zulässt.
• Dann ist bei der Gemeinde der Antrag auf die sogenannte gewerbliche Vermietung (actividad clasificada) zu stellen.
• Ebenso ist der Antrag auf die ausschliessliche Nutzung als touristische Vermietung zu stellen.
• Sollte der Antrag zu Ziffer 4 genehmigt werden, dann können Sie unbefristet touristisch vermieten.
• Es gilt dann nicht die 5 Jahre maximale Wirksamkeit einer VV Lizenz, mit einer Verlängerungsmöglichkeit von 5 Jahren, sollte die Regierungsbehörde und Gemeinde damit einverstanden sein.

Touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln Schritt für Schritt

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Aktuelle Änderung bei der touristischen Vermietung

(Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) 

Sonderregelungen für die sogenannten grünen Inseln (La Palma, La Gomera, El Hierro) sind zu erwarten.

Stand 28.02.2025

Voraussichtlich im Mai wird ein neues Gesetz zur Beschränkung der touristischen Vermietung auf den Kanarischen Inseln in Kraft treten, was den Gemeinden die Möglichkeit gibt, zu entscheiden, wieviel touristische Vermietungsanteile in einem Wohngebiet zulässig sein sollen.

Zurzeit geht man davon aus, dass es maximal10% vom normalen Wohnraum sein werden.

Des Weiteren werden die Gemeinden entscheiden können, ob bestimmte Gemeindegebiete frei von touristischer Vermietung sein werden.

Es gibt mittlerweile Gemeinden auf Gran Canaria wie Mogán, San Bartolome de Tirajana oder auf Teneriffa, Santa Cruz de Tenerife, Arona, Adeje und Santiago del Teide (Los Gigantes), die an Eigentümer von Immobilien mit Ferienvermietung Bescheide senden und auffordern, bei dieser diverse Unterlagen einzureichen, um die Rechtmäßigkeit der Ferienvermietung auch von der Gemeinde bestätigen zu lassen.

Bei allen Gemeinden ist jedoch gemeinsam, dass man zuerst die sogenannte Kompatibilität prüft – ob die touristische Vermietung im Bebauungsplan überhaupt zulässig ist.

Zum Beispiel werden verlangt

• NIE und Eigentümer-ID oder NIF, notarielle Kaufurkunde und Satzung der Eigentümergemeinschaft
• Registrierung von VV bei der Regierung der Kanarischen Inseln
• Registrierung bei der staatlichen Finanzbehörde Mod. 036/037
• Gemeinde Gebühr (wird nach Einreichung des Antrags erforderlich sein)
• Nachweis Haftpflichtversicherung (300.000€) für Personen- und Sachschäden Dritter
• Erklärung der Eigentümergemeinschaft, dass in der Satzung VV nicht verboten sind
• Bewohnbarkeitsbescheinigung / Erstbezugslizenz
• Kompatibilitätsbericht mit der Gemeinde
• Technische Bescheinigung von einem Architekten zur Bewohnbarkeit.
• Neubauerklärung
• Energiezertifikat

In wenigen Gemeinden wird auch ein teschnisches Projekt (Bewohnbarkeit, Fenster, Belüftung, Elektroinstallation aktualisiert etc.) verlangt, welches ein Architekt erstellen muss – unsere Hausarchitektin steht Ihnen hierzu zur Verfügung.

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Touristische Vermietung Teneriffa

Gemeinde Granadilla de Abona – El Médano, La Tejita, Los Abrigos

Aktuell 28.02.2025

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Ferienvermietung Teneriffa – El Médano

Aktuell: Anforderungen der Stadtverwaltung von Granadilla de Abona bezüglich der Lizenz für touristische Vermietung

Das Dekret 113/2015, das die Ferienvermietung in der Autonomen Region der Kanarischen Inseln regelt, sieht zwei Möglichkeiten vor, welche dazu führen können, dass Ihre Immobilie KEINE Lizenz zur touristischen Vermietung erhält.

1. Ausdrückliches Verbot der Eigentümergemeinschaft
2. Dass sich die Immobilie auf Boden für touristische Nutzung (nur Hotelbetriebe erlaubt) befindet. Ausnahmen bestehen, wenn ein Eigentümer 3 oder mehr Liegenschaften in einer touristischen Zone besitzt oder wenn die Gemeinde andere Bestimmungen trifft.

An beigefügten Bildern kann man beobachten, wie der größte Teil des Médano-Gebietes in Gelb und damit in Wohngebieten liegt. In jedem Fall empfehlen wir Ihnen, sich im Zweifelsfall an unsere Anwaltskanzlei zu wenden.

Unser Service:

Beantragung der Lizenz zur touristischen Vermietung. Steuerliche Anmeldung der Aktivität, obligatorische Steuererklärungen, Fiskalvertretung vor spanischen Steuer- und Finanzbehörden. Rechtsberatung im spanischen Mietrecht, Vertragsrecht, Steuerrecht

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Touristische Vermietung Kanarische Inseln – 2025

Ferienvermietung in Wohnungseigentümergemeinschaften

Aktuell 10.01.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, nicht nur Teneriffa, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025, sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung im Süden und Norden auf Teneriffa an, als auch auf La Gomera, Gran Canaria und Fuerteventura.

Unser Service:

Wir beraten Sie in Fragen der touristischen Vermietung Ihrer Immobilie auf Teneriffa und stellen den Antrag auf die Vermietungslizenz bei den Behörden. Wenn sie vermieten, erledigen wir die obligatorische steuerliche Anmeldung und fertigen die Steuererklärungen ab.

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Bewohnbarkeitsbescheinigung – cédula de habitabilidad

Stand 25.11.2024

Wofür benötigt man eine cédula de habitabilidad?

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist in jeder spanischen Region mit regionalen Gesetzen geregelt. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist in Katalonien Voraussetzung für jeden Immobilienverkauf und in allen Regionen, notwendig für die Vermietung von Immobilien, insbesondere der touristischen Vermietung und beim Erstanschluss von Strom, Wasser und anderen Versorgungsdienstleistungen.

Sonderfall Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura (Kanarische Inseln)

Die Wichtigkeit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung wird auf Teneriffa und anderen Kanarischen Inseln oftmals unterschätzt, da bei einem Immobilienkauf auf Teneriffa, Gran Canaria oder anderen Kanarischen Inseln diese nicht verlangt wird. Doch das Gesetz D117/2006 ist eindeutig und besagt, dass eine Immobilie nicht bewohnt werden darf, ohne dass eine Bewohnbarkeitsbescheinigung von der Gemeindeverwaltung ausgestellt wurde.

Merke:

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung sagt nichts über die baurechtliche Legalität eines Gebäudes aus, sondern nur über die Bewohnbarkeit.

Art.1: Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist ein Nachweis für die Erfüllung der Mindestbewohnbarkeitsvoraussetzungen von Wohnraum. 

Bemerkung:

Schon vor Baubeginn eines Neubaus ist mit dem Antrag auf die Baugenehmigung ein Bericht einzureichen, dass die Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit erfüllt werden.

Ausnahme:

Es besteht auch die Möglichkeit, gleichzeitig die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung und die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu beantragen, sobald der Architekt den Bauabschluss bescheinigt hat (certificado de final de obra)

TIPP:

Die Gemeindebehörde hat 4 Monate Zeit die Bewohnbarkeitsbescheinigung nach Antrag zu erteilen, wenn die Behörde nicht antwortet, gilt die Bescheinigung als erteilt.

Neubau Immobilienkauf: Eine Neubauimmobilie darf nicht notariell verkauft werden, wenn die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht vorliegt, da ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung keine Wohnnutzung erlaubt ist. 

Wie lange ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung gültig?

Auf Teneriffa, Gran Canaria u.a. Kanarischen Inseln ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung auf unbestimmte Zeit erteilt.

Anders in Katalonien, wo die erstmals ausgestellte Bewohnbarkeitsbescheinigung bei einem Neubau 25 Jahre Gültigkeit hat und dann alle 15 Jahre erneuert werden muss. 

Höhlen Wohnungen – ist die Erteilung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung möglich?

Ausnahmeregelung:

Die Höhlen Wohnungen sind auf Teneriffa und Gran Canaria häufig zu finden und wenn ein Architekt die Bewohnbarkeit bestätigt, kann eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erlangt werden, obgleich bodenrechtlich „rustico“

 

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Immobilienkauf Teneriffa, La Gomera, Gran Canaria,

Fuerteventura, mit dem Ziel der touristischen Vermietung

Was ist zu beachten?

Aktuell 10.01.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, nicht nur Teneriffa, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025, sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung im Süden und Norden auf Teneriffa an, als auch auf La Gomera, Gran Canaria und Fuerteventura.

Stufe 1:

Vorkontrolle – ist die Immobilie belastungsfrei und touristisch vermietbar?

In dieser ersten Stufe wird nicht nur die rechtliche Mängelfreiheit der Immobilie, sondern auch die touristische Vermietbarkeit geprüft.

Stufe 2:

Nach Abschluss der Vorkontrolle, empfehlen wir stets eine technische Kontrolle, auf Baumängel  und ob die Bewohnbarkeitsbescheinigung den realen Bau und Nutzungszustand wiedergibt.

Stufe 3:

Sollte Stufe 1 und 2. positiv sein, werden wir den zweisprachigen Vorkaufvertrag mit 10% Anzahlung auf unser Kanzlei Treuhandkonto zu Ihrer Sicherheit erstellen.

Sie erhalten eine Kostenübersicht, und der notarielle Kaufvertrag wird vorbereitet

Stufe 4:

Beim Notartermin vertreten wir Sie, wenn Sie nicht anwesend sein können. Die Kaufpreiszahlung erfolgt über das Kanzlei Treuhandkonto

Grunderwerbssteuerzahlung erfolgt innerhalb von 30 Tagen, je schneller, desto besser, da die Grundbucheintragung nur mit der nachgewiesenen Grunderwerbssteuerzahlung von 6.5% auf den Kaufpreis (höher als Referenzwert) erlangt werden kann.

Stufe 5:

Nach der Grundbucheintragung werden  wir Ihnen als Sonderleistung die touristische Vermietungslizenz beantragen und steuerlich dauerhaft die Betreuung für Sie übernehmen.

Stufe 6:

Strom, Wasser, Grundsteuer, Alarm, etc wird durch unsere Kanzlei umgemeldet.

Unser Service der Steuervertretung bei Vermietung einer Immobilie in Spanien

Wir beraten Sie auch zu Alternativen der touristischen Vermietung auf den Kanarischen Inseln und führen Renditeberechnungen durch.

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Miteigentum an einer Immobilie auf Teneriffa

Streitlösung unter den Miteigentümern

Stand: 29.04.2024

Wie kommt es zu Miteigentum an einer Immobilie auf Teneriffa?

1. durch Erbschaft

   Die Eltern versterben und 3 Kinder werden im europäischen Nachlasszeugnis als Erben aufgeführt. Wenn die Erben nicht ausschlagen, dann werden Sie zunächst alle 3 zu 33,3% in das Grundbuch als Eigentümer der Immoibilie eingetragen.

2. durch Immobilienkauf

   Die Eltern kaufen die Immobilie mit 2 Kindern zusammen auf Teneriffa, jeder Eigentümer hat 25% Miteigentumsanteil.

3. Auflösung einer spanischen SL (GmbH)

   Die Immobilie auf Teneriffa, die im Eigentum der SL stand, bekommen die Miteigentümer gemäss deren Anteile an der SL.

Nicht selten ist der Streit zwischen Miteigentümern einer Immobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria oder auch anderorts in Spanien.

Die rechtliche Grundlage ist in ganz Spanien, der Art.392 CC ff, ausgenommen sind die Foralrechtgebiete und Katalonien und Mallorca, 

Meistens gibt es die Miteigentumsverhältnisse von 50% an einer Immobilie, sprich kein Eigentümer hat eine Mehrheit, doch viele Entscheidungen (Instandhaltung, Nutzung, laufende Kostenteilung, Vermietung etc) bedürfen einer Mehrheitsentscheidung und damit entsteht ein Streit, der nur gelöst werden kann, durch.

Lösung

• Ein Miteigentümer zahlt den anderen Miteigentümer aus und wird zu 100% Eigentümer. Juristisch gibt es die sogenannte Miteigentumsauflösung, die steuerlich begünstig wird, oder der Verkauf oder die Schenkung.
• Es wird eine Horizontale Teilung durchgeführt und Wohnungseigentum geschaffen und jedem Miteigentümer getrennte Wohnung zugeordnet
• Sollte es aussergerichtlich keine Lösung geben, bleibt nur der Weg zu den Gerichten mit örtlicher Zuständigkeit am Lageort der Immobilie und auf dem Gerichtswege gibt es zahlreiche Möglichkeiten zur Streiterledigung.

Gerichtliche Ausseinandersetzung

• Teilungsklage mit Teilungsversteigerung und Erloesteilung nach  Versteigerung (effiziente und gerechte Vorgehensweise)
  WICHTIG: In zahlreichen Faellen kann nach Einreichung der Teilungsklage ein aussergerichtlicher Vergleich erzielt werden, wie zum Beispiel der freiwillige gemeinsame Verkauf an Dritte, und hierdurch werden erhebliche Anwalts und Gerichtskosten gespart.
• von Gericht wird ein Verwalter eingesetzt, der ueber Instandhaltung oder Nutzungszeiten entscheidet
• die reale Unterteilung der Immobilie wird angeordnet. Dies gilt insbesondere wenn eine zusammengelegte Immobilie zwei Grundbucheintragungen und sogenannte Finca Nummern hat.
• Vorkaufsrecht (retracto) gegenüber Dritten, wenn ein Miteigentuemer an Dritte verkauft.

Nutzen Sie unseren Service der vollständigen Abwicklung Ihrer Miteigentumsauflösung nach einer Erbschaft, sei es im Wege der aussergerichtlichen Einigung mit einer Teilungsurkunde, die ein interessantes Steuer Sparmodell darstellt, oder auch auf dem gerichtlichen Wege, wenn die Miteigentümer sich nicht einig werden, ob ein Miteigentümer zu 100% die Immoblie übernimmt oder an Dritte verkauft werden soll.

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Immobilienkauf Teneriffa – Finca rústica

Rústico mit Bebauung AFO Einstufung

Beim Immobilienkauf auf Teneriffa werden häufig Rustico Immobilien angeboten.

Zu unterscheiden ist, ob eine Bebauung vorliegt oder nicht.

Rustico ist der Begriff für landwirtschaftliche Fläche, die nicht bebaubar sind, mit wenigen Ausnahmen wie die sogenannten Asentamientos rurales, doch auch  hierist acht zu geben, da diese Bebauung stets den Betrieb einer Landwirtschaft als Verpflichtung mit sich bringt.

Ein bebautes Rústico Grundstück wird oftmals als Finca angeboten und da es verschiedene Rústico Grundstücke mit verschiedenen landwirtschaftlichen und naturschutzrechtlichen Schutzgraden gibt, ist jeder Einzelfall gesondert zu prüfen. 

Bei niedrigen Schutzgraden kann eine baurechtliche Verjährung eintreten, nach 4 Jahren der  Baubeendigung, und eine sogenannte  AFO Situation.

Dies besagt, dass die Immobilie zwar illegal gebaut wurde, aber die Behörden keinen Abriss mehr anordnen dürfen. Sprich die Bausubstanz wird geduldet, aber ausserhalb der Baunormen der Gemeinde, im sogenannten Aussenbereich, d.h. Umbau ist untersagt und kann zur Anordnung des Totalabrisses führen, da die Verjährung dann wieder von neuem beginnt zu laufen.

Zudem bleibt die Nutzung, meist Wohnnutzung untersagt, es sei denn, es  wird gemäss dem PIOT Plan (Raumordnungsplan auf Teneriffa) die Immobilie genutzt.

Nutzen Sie unser Grundstückskauf Servicepaket zur Vollabwicklung Ihres Grundstückerwerbs auf Teneriffa, so dass Sie  mit Rechtssicherheit Ihre Finca auf Teneriffa erwerben können.

Verordnungen

• In der Provinz Teneriffa, zu der auch La Palma, La Gomera und El Hierro gehören gilt ein Raumordnungsplan, der sogeannte PIOT.
• Desweiteren gibt es einen Räumungsordnungsplan, der die Naturschutzgebiete festgelegt und damit weitere Bau- und Nutzungsbeschränkungen bis hin zum Bauverbot festlegt.
• Dann gibt es landwirtschaftliche Bauordnungspläne, die sogenannten PTEOAA
• und schliesslich die Bebauungspläne der jeweiligen Gemeinden, als PGO bezeichnet.

Wenn ich eine Finca auf Teneriffa kaufen möchte, was ist zu prüfen?

Wenn Sie nicht selbst nur Ackerbau betreiben wollen, sondern auch auf der Finca wohnen oder diese gar touristisch vermieten wollen, dann ist bodenrechtlich kein geschütztes Ackerland zu kaufen, wie zum Beispiel Suelo rústico de Proteccion agraria.

Das Gesetz unterscheidet in Art.31 zwischen Ackerland – suelo rural (rústico) und Bauland (urbano)

Zur Vervollständigung führen wir die bodenrechtlichen Einstufungen von Fincas und Ackerland auf, die es auf Teneriffa gibt, mit den verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten, wobei in jedem Einzelfall besonders zu prüfen ist.

• Suelo rústico de asentamiento rural (SRA) – am nächsten am Baugebiet, da die Landwirtschaft in diesen Splittersiedlungsgebieten nur noch verminderte Wichtigkeit hat.
• Suelo rústico de protección agraria (SRPAG) – Schutz der Ackerlandnutzung und nur in Ausnahmefällen werden auch andere begleitende Nutzungen erlaubt.
• Suelo rústico de protección cultural – Ackerland mit Schutzcharakter Kulturgut
• Suelo rústico de protección de infraestructuras – Ackerland mit Schutzcharakter zukünftigem Ausbau von Wegen, Autobahnen etc
• Suelo rústico de protección Natural – Naturschutz
• Suelo rústico de protección pasajística – Landschaftsschutz
• Suelo rústico de protección costera – in der Regel unbebaubares Küstenschutzgebiet und auch durch das Küstenschutzgesetz dem Staat zur Nutzung zugeschrieben.

Sollte ein Ackerland nicht genau definierbar sein, gibt es den Auffangbegriff des suelo rústico común (SRC)

Letztlich können die Gemeinden in jedem Rústico Gebiet, insbesondere in SRC und SRA auch die touristische Vermietung zulassen, in Verbindung mit der landwirtschaftlichen Nutzung.

Wenn Sie im Baulandsbereich kaufen, dann ist vor allen in Wohngebieten, die sich unter den folgenden Bezeichnungen mit Nutzung residencial befinden können, auch die private touristische Vermietung möglich.

• Suelo urbano consolidado – Bauland
• Suelo urbano no consolidado – Bauerwartungsland

Letztlich ist beim Kauf einer Ackerfläche auf Teneriffa stets darauf zu achten, dass keine Vorkaufsrechte der Nachbarn nach Art.1523 CC bestehen, insbesondere wenn das Grundstück weniger als 1ha gross ist.

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Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Teneriffa, Gran Canaria

Optimierung Nebenkosten 2025

Sie kaufen eine

• Neubauimmobilie auf Gran Canaria
• oder eine gebrauchte Immobilie auf Teneriffa
  

Was sind die steuerlichen Unterschiede?

Neubauimmobilie Gran Canaria

Es gibt keine Grunderwerbssteuer, sondern bei dem Kauf einer Neubauimmobilie zahlt man 7% IGIC (kanarische Umsatzsteuer) und 1% AJD (Dokumentensteuer)

Steurtipp:

Wenn Sie mit einer spanischen GmbH (SL) erwerben, die gewerblich tatig ist, dann können Sie die 7% IGIC als Vorsteuer geltend machen und gar zurückfordern.

Zudem gibt es auf den Kanarischen Inseln (Gran Canaria, Teneriffa, Fuerteventura) ein Sondersteuersystem, dass Ihnen noch erlaubt mit Rückstellungen (RIC), also steuerfreiem Geld die Immobilie zu erwerben und zudem ohne Umsatzsteuer auf den Gebäudewert im Rahmen der sogenannten REF.

Gebrauchte Immobilie auf Teneriffa

Hier gilt, dass keine Umsatzsteuer anfällt, sondern nur die Grunderwerbssteuer von 6,5%.

NEU ist, dass sich jetzt die Grunderwerbssteuernicht mehr nach dem Kaufpreis richtet, sondern nach dem steuerlichen Referenzwert, wenn letzterer höher ist.

Steuertipp für Unternehmer:

Sollte der Verkäufer die gebrauchte Immobilie ausschliesslich gewerblich genutzt haben, und umsatzsteuerlich gemeldet sein, zum Beispiel in einer touristischen Ferienvermietung auf Teneriffa (VV), und der Käufer der Immobilie ebenso die gewerbliche Nutzung fortfuehren, mit Umsatzsteueranmeldung, dann kann die Grunderwerbssteuer und die Umsatzsteuer von 7% IGIC gespart werden und der Käufer zahlt nur 1% Dokumentensteuer.

Bei  einem Kaufpreis von 200.000 EUR
Grunderwerbssteuer 6,5%: 13.000 EUR
Steueroptimiert mit touristischer Vermietung: Steuerlast nur
1% = 2.000 Euro.

Sie sparen sich als Käufer 11.000 EUR

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