TOURISTISCHE VERMIETUNG KANARISCHE INSELN 2026

Das neue touristische Vermietungsgesetz ist ernst zu nehmen, da Bussgelder bis zu 150.000 EUR verhängt werden können, wer mit einer VV Verantwortlichkeitserklärung (auch Lizenz genannt, wenngleich dies juristisch nicht korrekt ist) weiterhin touristisch vermietet, aber nicht das alte oder neue Gesetz, welches am 13.12.2025 in Kraft trat, einhält.

HINWEIS

Oftmals wurden die Anträge auf die touristische Vermietungslizenz (VV) schon in der Vergangenheit ohne Beachtung des Gesetzes aus dem Jahre 2015 gestellt und mangels Kontrolle wurde der Inhaber unbehelligt belassen. Dies ändert sich jetzt.

KONTROLLPLANUNG:

Gemeinde Fristen ab dem 13.12.2025

• 2 Monate zur Erfassung aller VV Lizenzen und Meldung an die Gemeinden durch die Cabildos
• 8 Monate Prüfungsplan aller Lizenzen und Versendung der Ergebnisse an die kanarische Regierung (cabildo) innerhalb von 2 Monaten

Folglich sollten nach 10 Monaten, also bis zum 12.10.2026 alle VV Lizenzen auf deren Rechtsmässigkeit geprüft sein.

GEBÜHREN:

Die Inselregierungen können eine Gebühr von dem Inhaber der VV für die Prüfung verlangen.

Hier ist zunächst folgendes zu beachten, dass neue Gesetz gilt nur auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote) und hat Sonderregelungen für die sogenannten „grünen Inseln“ (La Gomera, El Hierro, La Palma.
Desweiteren ist zu beachten, dass das alte Gesetz 2015 noch subsidiär gilt, für alles, was im neuen Gesetz nicht geregelt ist.

GEMEINDEREGELUNGEN:

Schliesslich können die Gemeinden eigene Regelungen treffen, die das Gesetz im Detail definieren. So ist in Granadilla de Abona, und damit in El Medano, Tejita die touristische Vermietung im ersten Stock verboten, wenn sie keinen öffentlichen Strassenzugang direkt hat, und im Erdgeschoss Ladenlokale hat.

Das Gesetz ist ein Eingriff in die Rechte der Eigentümer, frei zu entscheiden, ob sie dauerhaft, Kurzzeit- oder Langzeitvermietung durchführen möchten.

ÜBERGANGSFRISTEN

Um diesen Eingriff ohne akuten Vermögensschaden zu gestalten, werden Übergangsfristen von 5 Jahren gegeben. Desweiteren werden Eigentümer, die selbst vermieten, besser gestellt, als professionelle Agenturen, die Vermietungen für Dritte durchführen.

TIPP:

Wir hatten stets empfohlen, dass die VV Lizenz vom Eigentümer selbst beantragt wird und nicht durch eine Agentur. Diese Empfehlung zeigt mit dem neuen Gesetz deutliche Vorteile.

HINWEIS:

Das neue Gesetz ist mit 10 Artikel sehr kurz, doch versucht es Übergangszeiten von 5 Jahren zu schaffen, Anreize für die dauerhafte Vermietung, und auch die Möglichkeit geben, die Probleme auf Gran Canaria und Teneriffa zu lösen, dass nicht mehr touristisch genutzte Gebäude mit überwiegend dauerhafter Wohnnutzung bebauungsrechtlich in Wohngebiete umgewandelt werden, und damit die Bussgelder wegen dauerhafter Nutzung nicht mehr verhängt werden können.

TIPP:

Sollten Sie ein Bussgeld erhalten haben, sind die Rechtsmittel mit aufschiebender Wirkung auszunutzen, um die Zahlung bis zur bebauungsplanrechtlichen Umwidmung zu vermeiden.

Wie gehe ich vor, wenn ich eine VV Lizenz habe ?

Sie haben 5 Jahre Zeit Ihre VV an das neue Gesetz anzupassen.

• Zunächst ist die Gemeindegesetzgebung zu prüfen, ob in diesem Gebiet zukünftig, noch die touristische Vermietung gestattet bleibt. Stichwort 90/10 Regelung.
• Dann folgt die Prüfung, ob die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) die touristische Vermietung noch zulässt.
• Dann ist bei der Gemeinde der Antrag auf die sogenannte gewerbliche Vermietung (actividad clasificada) zu stellen.
• Ebenso ist der Antrag auf die ausschliessliche Nutzung als touristische Vermietung zu stellen.
• Sollte der Antrag zu Ziffer 4 genehmigt werden, dann können Sie unbefristet touristisch vermieten.
• Es gilt dann nicht die 5 Jahre maximale Wirksamkeit einer VV Lizenz, mit einer Verlängerungsmöglichkeit von 5 Jahren, sollte die Regierungsbehörde und Gemeinde damit einverstanden sein.

Touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln Schritt für Schritt

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Touristische Vermietung Kanarische Inseln – 2025

Ferienvermietung in Wohnungseigentümergemeinschaften

Aktuell 10.01.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, nicht nur Teneriffa, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025, sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung im Süden und Norden auf Teneriffa an, als auch auf La Gomera, Gran Canaria und Fuerteventura.

Unser Service:

Wir beraten Sie in Fragen der touristischen Vermietung Ihrer Immobilie auf Teneriffa und stellen den Antrag auf die Vermietungslizenz bei den Behörden. Wenn sie vermieten, erledigen wir die obligatorische steuerliche Anmeldung und fertigen die Steuererklärungen ab.

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Touristische Vermietung – Steuerpflichten Spanien

Wichtige Änderung zum 01.01.2024

Touristische Vermietung (VV) nur noch mit Umsatzsteuerplicht auf Teneriffa – Abschaffung der Kleinunternehmerregelung (RPEP) für Nichtsteuerresidenten auf Teneriffa, Gran Canaria und anderen Kanarischen Inseln.

Beispiel Nichtsteuerresident vermietet Immobilie:  Sie haben eine Immobilie im Eigentum auf Teneriffa, La Gomera, Gran Canaria oder Fuerteventura und haben eine VV Lizenz, und vermieten an Touristen. Selbst wenn Sie nicht über 30.000 Euro Umsatz kommen, müssen Sie sich seit dem 01.01.2024 in der Umsatzsteuer (IGIC) anmelden und Umsatzsteuer ausweisen.

Mit der aktuellen Entscheidung vom 15.04.2024 hat die Kanarische Regierung klargestellt, dass

• Ein Nichtsteuerresident = nicht steuerlich Ansässiger (Bsp: dauerhafter Wohnsitz in Deutschland mit unbeschränkter Einkommensteuerpflicht in Deutschland)
• durch Immobilieneigentum auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, la Gomera etc)
• wird keine Betriebsstaette begründet
• auch nicht, wenn die Immobilie

a. touristisch vermietet wird und kein eigenes Personal angestellt ist

b. oder an eine Agentur/Makler vermietet wird

c. oder an einen Betreiber (Abama) etc vermietet wird.

Fazit:

Jeder Immobilieneigentümer auf Teneriffa, Gran Canaria muss die kanarische Umsatzsteuer (IGIC) mit 7% auf die Mieteinnahmen aus touristischer Vermietung seit dem 01.01.2024 aufschlagen und quartalsweise steuerlich erklären, zusammen mit der Jahresumsatzsteuererklärung im Januar 2025 und mit der unternehmerischen Sondermeldung 415, 347 im Feburar 2025 erstmals.

Der Vorteil ist, dass Vorsteuer aus Käufen mit der eingenommen Umsatzsteuer verrechnet werden kann, ebenso aus Booking Rechnungen.

Wichtig:

Wenn an eine Agentur oder einen Hotelbetrieb dauerhaft die Immobilie zur touristischen Vermietung abgetreten wird, dann muss der Immobilieneigentümer sich zwar in der Umsatzsteuer anmelden, doch im Anschluss keine Umsatzsteuer ausweisen, sondern es gilt das reverse on charge Verfahren und die Agentur oder Hotelbetrieb muss die Umsatzsteuer erklären.

Steuerpflichten bei einer touristischen Vermietung

(Vermieter – Nichtsteuerresidente in Spanien, steuerpflichtig in Deutschland)

1. Jahresmeldung Überschuss im Modell 210. 
2. Umsatzsteuermeldung im Quartal + 1  informative Jahresmeldung
3. Steuererklärung der spanischen Mieteinnahmen in Deutschland
4. Nichtresidentensteuererklärung für die Eigennutzung (nicht vermieteter Zeitraum) im Folgejahr

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Steuerberatung in der Praxis

Einnahmen aus der touristischen Vermietung

Praxisbeispiel – Chayofa, Arona, Teneriffa

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht, Steuerberater auf Teneriffa informiert zur touristischen Vermietung in Chayofa (Arona).

Die private touristische Vermietung hat mit dem Urteil vom 23.12.2018 für Teneriffa Aufschwung erhalten, da jetzt auch Privatpersonen ihre Immobilie in touristischen Gebieten touristisch vermieten und über Portale wie booking, FeWo, oder Airbnb zur Kurzzeitvermietung anbieten dürfen. 

Tipp für den Immobilieneigentümer auf Teneriffa

Bevor Sie touristisch vermieten und bei den genannten Portalen u.a. Anzeigen schalten, ist eine sogenannte declaracion responsable zu melden, darunter versteht man den Lizenzantrag auf eine touristische Vermietungslizenz, mit der Besonderheit, dass schon mit Einreichung die touristische Vermietung begonnen werden kann. Die Antwort der Behörde muss nicht abgewartet werden. 

Nutzen Sie unser Servicepaket

• Rechtliche Vorprüfung
• Antragsstellung auf die Genehmigung der touristischen Vermietung
• Anmeldung bei der Polizei mit der Meldepflicht
• Erledigung ihrer Steuerpflichten in ganz Spanien, Teneriffa, und auch in Deutschland

Besonderheiten Chayofa, Arona

Im Süden von Teneriffa, gibt es das beliebte Gebiet Chayofa, wo schon vermehrt das Schild VV zur touristischen Vermietung an den Immobilien zu finden ist. 

Tipp für Immobilienkäufer

Sollten Sie in Chayofa eine Immobilie kaufen wollen, dann stehen wir Ihnen für die gesamte Immobilienkaufabwicklung mit unserem Immobilienkaufservicepaket zur Verfügung.

Am wichtigsten ist die darin enthaltene rechtliche Vorkontrolle, die auch prüft, ob die touristische Vermietungslizenz korrekt beantragt wurde und damit wirklich besteht.

In Chayofa, Teneriffa, besteht die Besonderheit, dass diese Siedlung gebaut wurde, ohne dass Genehmigungen vorlagen, oder die Gemeinde einen Bebauungsplan verabschiedet hatte.

Bis heute hat die Gemeinde Arona, zu der Chayofa gehört, nicht Chayofa in den Bebauungsplan aufgenommen.

Aber gerade für den Antrag auf die touristische Vermietung ist eine Antragsvoraussetzung, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) oder die Erstbezugsgenehmigung vorliegt, was in Chayofa aufgrund des fehlenden Bebauungsplans grundsätzlich nicht der Fall war.

Darin sieht man die Problematik des Verfahrens der Anzeigepflicht der touristischen Vermietung, ohne dass die Behörde eine Genehmigung erteilen muss und den Antrag auf Richtigkeit und Vollständigkeit prüft, wird eine Lizenznummer vergeben, die aber möglicherweise nicht alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt.

Deshalb empfehlen wir stets die gründliche Pruefung der rechtlichen Voraussetzungen.

Aktuell verlangen Portale wie Fewo u.a. von ihren Anzeigekunden, dass sie die Immobilie und die Mieter identifizieren müssen.

Warum wird dies jetzt verlangt?

Nach dem Gesetz von Anfang 2018 wurde allen Vermittlungsportalen für touristische Vermietung auferlegt, die Steuererklärung 179 bei Finanzamt in Spanien einzureichen und darin die Immobilie zu identifizieren und Vermieter als auch Mieter.

Bei einem Immobilienkauf in Spanien ist jetzt darauf zu achten, dass der Verkäufer alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllt hat, insbesondere aus touristischer Vermietung, denn es ist damit zu rechnen, dass die spanischen Finanzbehörden empfindliche Bussgelder verhängen und Steuerforderungen an die Immobilieneigentuemer richten, die die Immobilie belasten kann, sei es durch eine Beschlagnahmeverfuegung oder eine afeccion fiscal im Grundbuch.

Der Immobilienkäufer ist damit in Spanien gut beraten, eine professionelle Lastenkontrolle der Immobilie durchzuführen.

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