Immobilienkauf Teneriffa – Spanien

 

Reservierungsvertrag und Niessbrauch beim Immoibilienkauf

 

Der Reservierungsvertrag als Vorstufe des sogenannten Arras Vertrages (Vorkaufsvertrag) kommt in der Praxis häufig vor und hat verschiedenste Fallstricke.

Ein Reservierungsvertrag sollte stets die Möglichkeit geben, dass der interessierte Immobilienkäufer ein Rücktrittsrecht hat, ohne seine Reservierungsgebühr zu verlieren und diese im Falle des Rücktrittes zurückerhält.

Der Makler darf die Reservierungsgebühr nur verlangen, wenn er sich durch eine Vollmacht als bevollmächtigt vom Verkäufer ausgewiesen hat.

Dies ist in den wenigsten Sachverhalten der Fall, da der Makler das Instrument des Reservierungsvertrages nutzt, um ein Angebot von einem Käufer zu erhalten. Wenn er den Käufer gebunden hat, und das Kaufpreisangebot bestimmt ist, dann wendet sich der Makler erst an den Verkäufer.

Diese Vorgehensweise birgt für den Käufer eine Rechtsunsicherheit, deshalb sollte die Reservierungsgebühr niemals 500 Euro überschreiten und das Rücktrittsrecht vorgesehen sein und vom Makler mindestens eine Verkaufsvollmacht vom Verkäufer vorgelegt werden.

 

Vertragsabfolge bei einem Immobilienkauf in Spanien 

Kauf einer Neubauimmobilie auf Plan:

Reservierungsvertrag + Kaufvertrag mit Anzahlung von 10% und dann nach Baufortschritt weitere Zahlungen bis zu 50% des Gesamtkaufpreises, bis zum Notartermin nach Fertigstellung der Immobilie und dann folgt die Restzahlung gegen Eigentumsübergang.

WICHTIG:

Jede Anzahlung muss durch eine Bankbürgschaft oder Versicherung des Verkäufers abgesichert sein.

KEINE AUFLASSUNG IN SPANIEN: 

In Spanien gibt es nicht wie in Deutschland die Auflassung. Damit findet der Eigentumserwerb direkt bei Unterschrift der öffentlichen  Kaufurkunde statt, gegen Vollzahlung. Dies hat den Vorteil, dass der Notar nur eine beurkundende Funktion hat und der Immobilienkauf schneller durchgeführt werden kann, und zu beachten ist, dass die Kaufparteien nur mit anwaltlicher Betreuung den Kaufprozess durchführen, um Vermögensschaden zu vermeiden.

 

TYPISCHE FALLSTRICKE BEIM KAUF AUF PLAN:

Zeitliche Verzögerung der Baufertigstellung und Baumängel. Mit einer ordentlichen Vertragsabsicherung können diese Aspekte unkritischer behandelt und oftmals gar vermieden werden.

 

Kauf einer gebrauchten Immobilie

Reservierungsvertrag + Kaufvertrag (empfehlenswert) oder Vorkaufvertrag (Arras) + öffentliche  Urkunde zum Eigentumserwerb.

Steuer TIPP:

Der Nießbrauch sollte schon im Reservierungsvertrag genannt sein, zu beachten ist, dass der der Nießbrauch geeignet ist, um spätere Erbschaftsumschreibungen und Erbschaftssteuer in Spanien zu vermeiden. Der Nießbrauch hat aber auch Nachteile, da bei einem Verkauf der Anschaffungswert des ersten Kaufes der Immobilie gilt und nicht der Wert, der bei Nießbrauchslöschung durch Tod gilt, dies kann schwerwiegende Nachteile in der Gewinnbesteuerung beim Wiederverkauf der Immobilie mit sich bringen.

 

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Immobilienverkauf Teneriffa, Gran Canaria

 

Vertragsanfertigung, Steuern, Kosten

Komplettlösung von Erbschaft zum Verkauf der Immobilie mit Steueroptimierung und Rechtssicherheit bietet Ihnen RA D.Luickhardt mit seinem LEGALIUM Team in den Kanzleien in Los Cristianos (Teneriffa) und Maspalomas (Gran Canaria)

 

Kostenübersicht beim Immobilenverkauf auf Teneriffa, Gran Canaria

Als Verkäufer haben Sie folgende Kosten und Steuern zu tragen

1. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Dieser werden von der Gemeinde durch Steuerbescheid festgesetzt und richten Sie nach der Eigentumsdauer und der Bodenwertsteigerung, nicht nach dem Verkaufspreis oder dem steuerlichen Verkehrswert.

   Wichtig

   Mit der aktuellen Rechtsprechung können wir einen Großteil dieser Plusvalía von der Gemeinde zurückfordern, da zur Zeit die gesetzliche Grundlage zur Berechnung der Plusvalía für teilweise verfassungswidrig erklärt wurde.

   Rückforderung gemeindliche Wertzuwachssteuer – weiterlesen

2. Nichtresidentensteuer

   Zur Zeit ist der Steuersatz 19% (beachten Sie die 4 monatige Steuererklärungsfrist nach dem Notartermin des Verkaufes der Immobilie).

   Wenn Sie in Deutschland ansässig sind und eine Immobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria verkaufen, dann werden Sie auf  de Kanarischen Inseln pauschal mit 19% auf den Gewinn besteuert.

   Diese diese Steuerlast können Sie dann in Deutschland anrechnen, wenn nicht gar die Immobilie aus Teneriffa oder Gran Canaria  in Deutschland steuerfrei gilt, da die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wurde.

   Wichtig ist, dass die spanische Besteuerung nach spanischen Normen erfolgt. In Spanien gibt es keine Spekulationsfrist, sondern die Gewinnsteuer fällt vom ersten Tage des Erwerbs an.

   Die Gewinnsteuerberechnung in Spanien ist komplex, insbesondere wenn es Niessbrauchsrechte oder Vermietungen mit steuerlichen Abschreibungen gab. Wir berechnen die Gewinnsteuer in Spanien.

3. Honorar – Rechtsanwalt, Steuerberater

   Unser Honorar berechnet sich nach dem Verkaufspreis der Immobilie, in der Regel haben wir ein Honorar von 0,9% vom Verkaufspreis zzgl Mwst, Mindesthonorar: 2.500,00 EUR.

   Wenn wir für eine vorhergehende Erbschaftsannahme tätig sind, und auch als Makler, dann bieten wir einen Pauschalhonorar für die gesamte Abwicklung an.

   Sie sparen sich dadurch, einen Makler zu beauftragen und haben mit 5% des Immobilienverkaufspreises die komplette Immobilienverkaufsabwicklung auf Teneriffa oder Gran Canaria.

 

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht, deutsches spanisches Erbrecht, und Steuerberater für Erbschaftsteuerrecht bietet Ihnen mit deutscher Mentalität, Pünktlichkeit und Genauigkeit eine vollständige Betreuung und Abwicklung Ihrer Erbschaft auf Teneriffa.

Wir bieten Pauschalpreise an, von der Erbschaft bis zum Immobilienverkauf auf Teneriffa/Gran Canaria.

RA D.Luickhardt bietet Ihnen mit seinem 20 köpfigen Legalium Team einen Komplettservice mit Kompetenzwissen und Professionalität, so dass Sie als Erbe von Deutschland oder der Schweiz aus, die Erbschaft in Spanien abwickeln können.

Unser Team

 

Herr RA D.Luickhardt

Steuerberater in Spanien, Rechtsanwalt für Immobilienrecht, Erbrecht: Mandatsannahme, rechtliche Konzeption und Planung der Erbfallabwicklung mit Steueroptimierung in Spanien.

Frau Patricia Cabrera

Kostenübersicht, Gesamtkosten Planung Erbschaft, Steuer, Immobilienverkauf, Behördengänge, Testamentsregisterabfrage, Vertragsvorbereitung, Erbschaftsannahme Notariat, Grundbuchsachen.

Frau Nicole Staiger

NIE Einholung (spanische Steuernummer) Ummeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer.

Frau Isabel Gil

Architektin – Erstellung Wertgutachten der Immobilie, Verkaufsexposee, Baumangelkontrolle.

Maklerabteilung Legalium

Frau  Juris-Keuning, Frau Steinkemper, Herr Garcia (ordentlich zugelassener API Makler in Spanien, Teneriffa: Vermarktung der Immobilie aus der Erbschaft, Käufersuche.

RA D.Luickhardt Steueroptimierung beim Immobilienverkauf, Kostenkontrolle, Vertragserstellung zweisprachig des Kaufvertrages zum Immobilienverkauf, Kontrolle des notariellen Kaufvertrages und oftmals Nachbesserung und Optimierung in rechtlicher und steuerliche Hinsicht, Gewinnsteuererklärung im Modell 210 für Nichtsteuerresidenten in Spanien nach Immobilienverkauf.

Praxisbeispiel – Immobilienverkauf nach erfolgter Erbschaftsannahme

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt Ihnen, dass eine Erbschaftsabwicklung in Spanien komplex ist und fachliche Betreuung benötigt.

Ein deutsches Ehepaar hat eine Immobilie in Adeje mit einem Wert von 200.000 EUR. 

Jeder Ehepartner ist mit 50% im Grundbuch eingetragen.

Es existiert ein Berliner Testament in Deutschland, wo der Schlusserbe der einzige Sohn ist.

Alle Beteiligten leben in Deutschland.

Zunächst stirbt der Ehemann und zwei Jahre später die Ehefrau.

Der Sohn kontaktiert RA D.Luickhardt und Legalium und bittet um Unterstützung bei der Erbschaftsabwicklung auf Teneriffa und anschliessendem Immobilienverkauf.

 

Erbschaft Teneriffa: Erbschaftsteuer Spanien, Teneriffa

Es ist heutzutage nicht mehr notwendig, die Verjährung der Erbschaftsteuer abzuwarten, da jeder Ehegatte und der Sohn jeweils 99,9% Vergünstigung in der Erbschaftsteuer auf Teneriffa haben.

Es gibt auch keine Obergrenze in der Steuerbefreiung, wie anfangs vom kanarischen Gesetzgeber angedacht war – 1.000.000,00 EUR.

 

Erbschaft Teneriffa: Rechtliche Planung

Es handelt sich um eine Doppelerbschaft auf Teneriffa.

Folglich ist zunächst die Erbschaft vom Vater an die Mutter abzuwickeln und dann die Erbschaft der Mutter an den Sohn.

Optimierung: Hier sorgen wir für die Kosten und Steueroptimierung.

 

Erbschaft Teneriffa: Notwendige Unterlagen

Wir benötigen im Original von dem Erbfall des Vaters und vom Erbfall der Mutter

• Internationale Sterbeurkunde
• Europäisches Nachlasszeugnis
• Nachlassinventar der spanischen Güter auf Teneriffa mit Bewertung
• Anwaltsvollmacht zur vollständigen Abwicklung der Erbschaft auf Teneriffa

Unser Service: Die Bewertung der Immobilie nimmt für Sie, unsere Architektin, Frau Gil vor.

Tipp

Das Berliner Testament ist in Spanien gültig, gegenteilige Stellungnahmen sind unrichtig, da es schließlich auf die Ansässigkeit des Verstorbenen ankommt und wenn die Eltern in Deutschland lebten, dann ist auch nach der europäischen Erbrechtsverordnung das Berliner Testament gültig.

 

Erbschaftsabwicklung auf Teneriffa

Mit den Unterlagen wird das Nachlassinventar von RA D.Luickhardt in eine professionelle Form gebracht und die notarielle Erbschaftsannahme unterschrieben.

 

Anfertigung der Erbschaftsteuererklärungen

Die Erbschaftsteuer ist in Madrid zu erklären, obgleich die Erbschaft auf Teneriffa liegt.

Dies kommt daher, da die verstorbenen und der Erbe in Deutschland leben, deshalb besteht die Zuständigkeit der Finanzbehörde in Madrid.

Aber zu Ihrem Vorteil die Steueroptimierung und die Vergünstigung von 99,9% wird von Teneriffa angewendet, dies gilt seit dem Urteil vom EugH vom 03.09.2014.

Wichtig

Es sind 2 Erbfälle und deshalb 2 Erbschaftsteuererklärungen zu erstellen.

 

Grundbucheintrag

Nach dem Bescheid der spanischen Finanzbehörde und Bestätigung gehen die Unterlagen zum Grundbuchamt.

Wichtig

Bei der Gemeinde ist die gemeindliche Wertzuwachssteuer zu beantragen, aber bei weitem nicht zu bezahlen, da mit der aktuellen Rechtsprechung im Jahre 2018 gute Chancen bestehen, zumindest teilweise eine Reduzierung zu erlangen.

 

Abschluss der Erbschaft

Nach der Grundbucheintragung ist die Erbschaft abgeschlossen.

 

Immobilienverkauf in Spanien

Unsere Makler Frau Keuning, Frau Steinkemper und Herr Garcia, Makler und Rechtsanwalt, vermarkten Ihre Immobilie und suchen mit dem Verkaufsexposee durch unsere Architektin, Frau Gil erstellt, einen Käufer.

 

Immobilienverkauf – Vertragsanfertigung

Vertragsgestaltung und Vertragsprüfung beim Immobilienverkauf erledigt für Sie RA D.Luickhardt, zweisprachig auf deutsch erklärt er Ihnen die spanischen Besonderheiten Ihres Verkaufsvertrages und die wichtigen Fristen.

Es werden besondere Vertragsklauseln zum Schutz des Verkäufers inkludiert:

• die Verkäufer haften nur für die Grundsteuer, während deren Eigentumszeit (Art.61,63,75 RD 2/2004) und verweigern die Zahlung gegenüber der Gemeinde, soweit ein Drittschuldner nicht für Insolvenz erklärt wurde; 
• Befreiung des Verkäufers von der Schuldenfreiheitsbescheinigung der WEG Gemeinschaft. 
• Der Verkäufer entbindet sich der Haftung, wenn nicht innerhalb von 5 Tagen Zustellungen von Schuldenbeträge an den Immobilienkäufer nicht dem Verkäufer mitgeteilt werden; 
• Der Verkäufer haftet nicht für Schulden bei Versorgungsunternehmen 

Der Käufer akzeptiert den Sach- und Rechtsmangel Gewährleistungsausschluss und hat die Immobilie besichtigt.

Diese Klausel kann weitreichend verändert werden, abhängig davon, ob eine Wohnung verkauft wird, oder eine sogenannte Finca rústica

 

Immobilienverkauf – Kosten

Die Kosten des Immobilienverkaufes auf Teneriffa sind schon zu Beginn genannt, und es bleibt zu betonen, dass die wesentlichen Kosten der Immobilienkäufer trägt, sei es

Notar, Grundbuch ca 1.200 EUR (bei einem Kaufpreis von 200.000 EUR)

Grunderwerbsteuer von 6,5% = 13.000 EUR

 

 

Nutzen Sie unsere Kompetenz für eine reibungslose Vollabwicklung von der Erbschaft bis zum Immobilienverkauf auf Teneriffa.