Touristische Vermietung Kanarische Inseln – 2025

 

Ferienvermietung in Wohnungseigentümergemeinschaften

 

Aktuell 10.01.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, nicht nur Teneriffa, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025, sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung im Süden und Norden auf Teneriffa an, als auch auf La Gomera, Gran Canaria und Fuerteventura.

Unser Service:

Wir beraten Sie in Fragen der touristischen Vermietung Ihrer Immobilie auf Teneriffa und stellen den Antrag auf die Vermietungslizenz bei den Behörden. Wenn sie vermieten, erledigen wir die obligatorische steuerliche Anmeldung und fertigen die Steuererklärungen ab.

 

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Immobilienkauf Teneriffa – Finca rústica

 

Rústico mit Bebauung AFO Einstufung

 

Beim Immobilienkauf auf Teneriffa werden häufig Rustico Immobilien angeboten.

Zu unterscheiden ist, ob eine Bebauung vorliegt oder nicht.

Rustico ist der Begriff für landwirtschaftliche Fläche, die nicht bebaubar sind, mit wenigen Ausnahmen wie die sogenannten Asentamientos rurales, doch auch  hierist acht zu geben, da diese Bebauung stets den Betrieb einer Landwirtschaft als Verpflichtung mit sich bringt.

Ein bebautes Rústico Grundstück wird oftmals als Finca angeboten und da es verschiedene Rústico Grundstücke mit verschiedenen landwirtschaftlichen und naturschutzrechtlichen Schutzgraden gibt, ist jeder Einzelfall gesondert zu prüfen. 

Bei niedrigen Schutzgraden kann eine baurechtliche Verjährung eintreten, nach 4 Jahren der  Baubeendigung, und eine sogenannte  AFO Situation.

Dies besagt, dass die Immobilie zwar illegal gebaut wurde, aber die Behörden keinen Abriss mehr anordnen dürfen. Sprich die Bausubstanz wird geduldet, aber ausserhalb der Baunormen der Gemeinde, im sogenannten Aussenbereich, d.h. Umbau ist untersagt und kann zur Anordnung des Totalabrisses führen, da die Verjährung dann wieder von neuem beginnt zu laufen.

Zudem bleibt die Nutzung, meist Wohnnutzung untersagt, es sei denn, es  wird gemäss dem PIOT Plan (Raumordnungsplan auf Teneriffa) die Immobilie genutzt.

Nutzen Sie unser Grundstückskauf Servicepaket zur Vollabwicklung Ihres Grundstückerwerbs auf Teneriffa, so dass Sie  mit Rechtssicherheit Ihre Finca auf Teneriffa erwerben können.

 

Verordnungen

• In der Provinz Teneriffa, zu der auch La Palma, La Gomera und El Hierro gehören gilt ein Raumordnungsplan, der sogeannte PIOT.
• Desweiteren gibt es einen Räumungsordnungsplan, der die Naturschutzgebiete festgelegt und damit weitere Bau- und Nutzungsbeschränkungen bis hin zum Bauverbot festlegt.
• Dann gibt es landwirtschaftliche Bauordnungspläne, die sogenannten PTEOAA
• und schliesslich die Bebauungspläne der jeweiligen Gemeinden, als PGO bezeichnet.

Wenn ich eine Finca auf Teneriffa kaufen möchte, was ist zu prüfen?

Wenn Sie nicht selbst nur Ackerbau betreiben wollen, sondern auch auf der Finca wohnen oder diese gar touristisch vermieten wollen, dann ist bodenrechtlich kein geschütztes Ackerland zu kaufen, wie zum Beispiel Suelo rústico de Proteccion agraria.

Das Gesetz unterscheidet in Art.31 zwischen Ackerland – suelo rural (rústico) und Bauland (urbano)

Zur Vervollständigung führen wir die bodenrechtlichen Einstufungen von Fincas und Ackerland auf, die es auf Teneriffa gibt, mit den verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten, wobei in jedem Einzelfall besonders zu prüfen ist.

• Suelo rústico de asentamiento rural (SRA) – am nächsten am Baugebiet, da die Landwirtschaft in diesen Splittersiedlungsgebieten nur noch verminderte Wichtigkeit hat.
• Suelo rústico de protección agraria (SRPAG) – Schutz der Ackerlandnutzung und nur in Ausnahmefällen werden auch andere begleitende Nutzungen erlaubt.
• Suelo rústico de protección cultural – Ackerland mit Schutzcharakter Kulturgut
• Suelo rústico de protección de infraestructuras – Ackerland mit Schutzcharakter zukünftigem Ausbau von Wegen, Autobahnen etc
• Suelo rústico de protección Natural – Naturschutz
• Suelo rústico de protección pasajística – Landschaftsschutz
• Suelo rústico de protección costera – in der Regel unbebaubares Küstenschutzgebiet und auch durch das Küstenschutzgesetz dem Staat zur Nutzung zugeschrieben.

Sollte ein Ackerland nicht genau definierbar sein, gibt es den Auffangbegriff des suelo rústico común (SRC)

Letztlich können die Gemeinden in jedem Rústico Gebiet, insbesondere in SRC und SRA auch die touristische Vermietung zulassen, in Verbindung mit der landwirtschaftlichen Nutzung.

Wenn Sie im Baulandsbereich kaufen, dann ist vor allen in Wohngebieten, die sich unter den folgenden Bezeichnungen mit Nutzung residencial befinden können, auch die private touristische Vermietung möglich.

• Suelo urbano consolidado – Bauland
• Suelo urbano no consolidado – Bauerwartungsland

Letztlich ist beim Kauf einer Ackerfläche auf Teneriffa stets darauf zu achten, dass keine Vorkaufsrechte der Nachbarn nach Art.1523 CC bestehen, insbesondere wenn das Grundstück weniger als 1ha gross ist.

 

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VULKANAUSBRUCH LA PALMA

 

Subventionen, steuerliche Vergünstigungen

Hilfen der kanarischen Regierung

 

(Gesetz vom 30.9.21; 12/2021)

Schadensersatz gegen Versicherer wegen Totalverlust der Immobilie 

Stand: 02.10.2021 

 

Die Hilfen der kanarischen Regierung greifen wie folgt:

 

Unternehmen sollen unterstützt werden, hervorzuheben ist

• Fristverlängerung in der IGIC für das 3.Quartal vom 20.10., auf den 31.1.2022 
• Stundung von Steuerschulden 
• Verlängerung der ERTE bis zum 28.2.2022 mit der Besonderheit, dass der Unternehmer zu 100% von den Sozialversicherungsbeitraegen befreit wird, wenn er seine Aktivität nicht ausüben kann

 

Privatpersonen 

• Personen, die ihre Immobilie durch den Vulkanausbruch verloren haben, können mit einem vergünstigten Grunderwerbssteuersatz bis zum 31.12.2026 eine neue Immobilie erwerben.
  Steuersatz 0% ITP, statt 6.5% 
• Trotz Verlust der Immobilie, kann in der Einkommensteuer weiterhin der Abzug der Hypothekenfinanzierung geltend gemacht werden 
• Schenkungssteuer: Schenkungen an vom Vulkanausbruch Vermögensgechädigte sind schenkungssteuerfrei, wenn sie zum Kauf einer neuen Immobilie genutzt werden.

 

Direkthilfen werden in Art.15 des Gesetzes geregelt

Enteignung von Immobilien La Palma

Auf der anderen Seite von Hilfsmaßnahmen, steht im Art.12 des Gesetzes, dass auch Zwangsenteignungen erleichtert durchgeführt werden können, betroffene Immobilieneigentümer sollten sich zur Verteidigung ihrer Rechte an unsere Kanzlei wenden. 

 

Schadensersatz und Versicherungen

In jedem Falle ist die Versicherungspolice zu prüfen und bei Totalverlust der Schadensersatzanspruch gegen die Versicherung geltend zu machen, und gleichzeitig oder spätestens wenn diese wegen höherer Gewalt, „Naturkatastrophen“ die Deckung verneint, ist der Antrag auf Schadensersatz über das sogenannte Consorcio de Compensacion de seguros zu stellen. Die Streitfrage wird hier die Höhe der Entschädigung sein, insbesondere bei Immobilien auf „rustico“ landwirtschaftliche Fläche. In diesem Falle müsste der Rechtsweg beschritten werden, wenn die Entschädigung zu niedrig ausfiele. 

 

 

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Verkauf Immobilie Spanien – Pflichten eines Immobilienverkäufers 

 

Stand 08.07.2019

Bei jedem Verkauf einer Immobilie auf Teneriffa, Mallorca, Almeria, Estepona (Andalusien) oder anderorts in Spanien ist von Interesse.

Was kann ich als Immobilienkäufer vom Verkäufer in Spanien verlangen?

Was für Leistungen muss ich als Immobilienverkäufer gegenüber dem Käufer erbringen?

Im folgenden werden nicht die Steuerpflichten des Verkäufers der Immobilie kommentiert, sondern die Vertragsverpflichtungen, als auch die Verpflichtungen nach dem spanischen Immobilienrecht in zivilrechtlicher Hinsicht.

Hauptpflicht des Immobilienkäufers in Spanien

Volle Kaufpreiszahlung beim Notartermin. Das Eigentum wird bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde erworben. Anders als in Deutschland, wo es die Auflassung gibt.

Tipp Legalium

Nutzen Sie unser Kanzlei Treuhandkonto bei Anzahlungen auf den Kaufpreis vor dem notariellen Kauftermin. Sie haben damit die Rechtsicherheit.

Hauptpflicht des Verkäufers der spanischen Immobilie

Übertragung von Besitz und Eigentum an der Immobilie, Zug um Zug gegen Erhalt des Kaufpreises.

Nebenpflichten eines Verkäufers einer spanischen Immobilie

Schlüsselübergabe der Immobilie 
oder
Besitzübergabe der spanischen Immobilie. Nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung – hier gibt es regelmässig Streitigkeiten, da der Käufer schon vor der Vollzahlung die Immobilie nutzen möchte, aber keine Miete o.a. zahlt)

Beim Mietkauf ist es üblich, dass der Mieter und Käufer schon den Besitz haben. Dann ist im Art.1463 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) diese sogenannte Traditio brevi manu geregelt, sprich das Eigentum wird übertragen, aber nicht mehr der Besitz.

Vergleichbare Fälle sind, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird, aber nicht der Mieter die spanische Immobilie kauft.

Tipp

Achten Sie beim Verkauf der Immobilie auf Vorkaufsrechte des Mieters.

Der Verkäufer der spanischen Immobilie muss eine rechtlich und dinglich mangelfreie Immobilie verkaufen und übergeben.

Der Käufer kann Schadenersatz verlangen, bei

• Rechtsmängeln – Bsp: Verdeckte Schulden bei der Eigentümergemeinschaft; Nachbar verlangt Grenzverschiebung; etc.
• Sachmängeln – Bsp: Feuchtigkeit; Pool undicht, Dachbalken morsch etc.
  
  

Tipp

Die 6 Monatsfrist zur Geltendmachung von Schadensersatz wegen Sachmängeln beginnt, wenn der Käufer den Besitz der Immobilie erhält.

Fallstrick beim Immobilienkauf in Spanien

Rechtsmangel und verdeckter Verzicht auf die Gewaehrleistungsrechte durch den Käufer in der notariellen Kaufurkunde.

• Verdeckter Rechtsmangel Immobilie Spanien: Wurde eine Dienstbarkeit, Wegerecht, welches nicht im Grundbuch eingetragen ist, aber als Gewohnheitsrecht besteht, vom Verkäufer der spanischen Immobilie verschwiegen, dann liegt ein „verdeckter“ Rechtsmangel vor Dieser berechtigt den Immobilienkäufer in Spanien, innerhalb eines Jahres nach Unterschrift der notariellen Kaufurkunde vom Kaufvertrag zurückzutreten oder Schadensersatz zu verlangen.
• Verdeckter Sachmangel Immobilie Teneriffa: Wenn die Immobilie mangelhaft verkauft wird und nicht genutzt werden kann, da zum Beispiel die tragenden Wände aufgrund von Bodenbewegungen von Rissen bedroht und einsturzgefährdet sind, dann haftet der Verkäufer der Immobilie nach Art.1484 CC selbst, wenn er es nicht wusste.

 

Nebenpflichten des Verkäufers der spanischen Immobilie

Erhaltung der Immobilie bis zur Übergabe an den Käufer der Immobilie.

Übergabe aller notwendigen Bestandteile der Immobilie, bspsw Mobiliar. (Einbauküche etc).

Aushändigung der Eigentumsurkunde der Immobilie (Art.1464 CC), was in der Praxis häufig zu Streit führen kann.

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Immobilienverkauf Gewinnsteuer Spanien

 

Rechtsmittel gegen Steuerbescheid

 

RA D.Luickhardt, Steuerberater in Spanien: Er informiert, berät und führt Ihren Immobilienverkauf mit rechtlichem und steuerlichem Kompetenzwissen in Spanien, insbesondere auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Barcelona, Madrid und Malaga durch. 

Immobilienverkauf – Gewinnsteuer

Die Gewinnsteuer in Spanien ist einfach strukturiert, und doch kommt es stets zu Bussgeldern und Steuerbescheiden mit hohen Nachzahlungen und Verzugszinsen.

Ein EU Bürger, Deutscher u.a., kann sich nicht mehr der Steuerschuld durch Unterlassen der Steuererklärung entziehen, da die spanischen Finanzbehörden von Amts wegen die Steuerschuld festsetzen und dann in Deutschland über die deutschen Finanzbehörden vollstrecken lassen.

Neben diesem allgemeinen Praxishinweis gibt es selbstverstaendlich auch Detailfragen, die vom einem Steuerberater in Spanien bearbeitet werden müssen und nicht nur von einer Gestoria oder andersartigen Anbietern, ohne Fachwissen im spanischen Steuerrecht.

RA D.Luickardt, als Steuerberater in Spanien und sein LEGALIUM Team mit mehreren Rechtsanwälten, spezialisert auf Verwaltungsrecht und Steuerrecht in Spanien, verteidigen und setzen Ihre Rechte in Spanien auch vor den Finanzgerichten und Verwaltungsgerichten durch. 

Beispiel aus der Praxis

Sie sind Nichtsteuerresident auf Teneriffa und verkaufen eine Immobilie mit Gewinn. Ihnen werden 3% Nichtresidentensteuer vom Käufer der Immobilie abgezogen und Sie erstellen keine weitere Steuererklärung in Spanien. 

Merke

Bei einem Immobilienverkauf eines Nichtsteuerresidenten ist stets eine Gewinnsteuererklärung in Spanien abzugeben, und zwar innerhalb von 4 Monaten nach dem Unterschriftstermin beim Notar. 

Tipp

Nutzen Sie diese Steuererklärung im Modell 210, um Ihre Ausgaben nachzuweisen und damit die Steuerlast zu senken.

Bei Unterlassen der Steuererklärung, schätzt die Behörde Ihren Gewinn und dies ist stets nachteilig.

Die 3% Rückbehalt vom Kaufpreis sind nur eine Vorauszahlung auf die Steuerschuld, aber keinesfalls ersetzt diese Zahlung die Pflicht zur Gewinnsteuererklärung. 

Beispiel

Sie verkaufen eine Immobilie auf Teneriffa und leben in Deutschland, damit sind Sie Nichtsteuerresident. Sie haben auch eine NIE (numero de identificacion de extranjeros – Ausländeridentifikationsnummer)

Der Käufer der Immobilie auf Teneriffa möchte für Sie die 3% Steuerrückbehalt vom Kaufpreis bei der Finanzbehörde einzahlen. Doch die Finanzbehörde auf Teneriffa teilt mit, dass die NIE nicht existiert. 

Merke

Eine NIE ist eine polizeiliche Registrierungsnummer und keine Steuernummer.

Die NIE wird erst zur Steuernummer, wenn Sie als Inhaber der NIE, diese bei der Finanzbehörde anmelden.

Diese Anmeldeformular ist wichtig, da sie erst dann steuerlich registriert sind und auch in der Anmeldeerklärung angeben, wer Ihr Steuerbevollmächtigter in Spanien ist, der alle Zustellungen erhalten soll. 

Unser Service

Im Servicepaket für den Immobilienverkauf ist die steuerliche Anmeldung der NIE inklusive, und besonders wichtig, so dass die spanische Finanzbehörde auch alle Steuerbescheide zustellen kann und wenn wir diese erhalten, können wir Sie und Ihre Rechte auf Teneriffa ordentlich verteidigen.
NICHT VERGESSEN: Eine NIE ist steuerlich wertlos, wenn nicht bei der AEAT angemeldet.

 

Beispiel aus der Praxis

Sie verkaufen eine Immobilie auf Teneriffa ohne Gewinn und sind Nichtsteuerresident. 

Tipp

Dann ist die Gewinnsteuererklärung schnellstmöglich einzureichen, da Sie den 3% Steuerrückbehalt dann vollständig zurückfordern können und die Behöerde muss Verzugszinsen zahlen, wenn nach fristgemässer Einreichung mehr als 6 Monate verstrichen sind und keine Steuerprüfung angeordnet wurde. 

Beispiel aus der Praxis in der Gewinnsteuer aus Immobilienverkauf auf Teneriffa

Sie verkaufen die Immobilie, Sie kauften zunächst nur ein Grundstück und später erstellten Sie dort das Haus. Den Hausbau und den Aufwand möchten Sie steuerlich geltend machen. 

Gewinnsteuer für steuerliche nicht Ansässige

Was sind die gesetzlichen Voraussetzungen im spanischen Steuerrecht für die spanische Gewinnsteuer für nicht steuerlich Ansässige  ?

Nach Art.13.1 i LIRNR und Art.15.1.LIRNR muss ein Nichtsteuerresident in Spanien jede Einnahme getrennt besteuern, ohne Verrechnungsmöglichkeit mit anderen Einkünften oder Verlusten.

Ebenso ergibt sich daraus, dass jede Einnahme getrennt erklärt werden muss, nicht wie ein unbeschränkt einkommensteuerpflichtiger in Spanien, der nur einmal im Jahr sein Gesamteinkommen steuerlich erklärt und weitergehende Verrechnungsmöglichkeiten, als auch steuerliche Verguenstigungen hat.
 

Tipp

Deshalb empfiehlt es sich, über eine unbeschränkte Einkommensteuerpflicht in Spanien nachzudenken, und damit Steuerresident in Spanien zu werden, wenn man Immobilien in Spanien mit hohen Gewinn verkauft. Verkaufen Sie mit 66 Jahren ist der Verkauf der Immobilie des Erstwohnsitzes auf Teneriffa steuerfrei. 

Wie berechnet man die Besteuerungsgrundlage?

Besteuerungsgrundlage = Verkaufspreis – Kaufpreis

Diese einfache Formel kennt eine Vielzahl von Ergänzungen, und aus diesem Grunde ist RA D.Luickhardt, Steuerberater, bei der Erstellung der Steuererklärung zu beauftragen, so dass die Gewinnsteuererklärung im Modell 210 mit Fachwissen erstellt wird.

Der Verkaufspreis wird um alle Nebenkosten gesenkt (Maklerkosten, Plusvalía Gemeinde etc) 

Hinweis

Der Verkaufspreis der Immobilie auf Teneriffa darf den Marktwert nicht unterschreiten, ansonsten kann die Finanzbehörde den Marktwert zur Berechnung der Gewinnsteuer ansetzen. 

Wie geht man mit Baukosten um?

Baukosten müssen durch Rechnungen mit Zahlungsquittung nachgewiesen werden, es reicht nicht aus den Wert der notariellen Urkunde zur Neubauerklärung anzugeben. Die Finanzbehörde auf Teneriffa kann in Einzelfällen auch noch das Bauprojekt, Baugenehmigung und die Baufertigstellung verlangen. 

Was sind Baukosten?

Baukosten sind keine Renovierungskosten, sondern es muss die Bausubstanz, also Immobilie erbaut und baulich erweitert werden, dann spricht man von einer mejora, welche im Art.35.1. LIRPF als Steuerminderungsgrund benannt wird. 

Hinweis

Wenn Sie keine Rechnung vom Neubau haben, ist davon abzusehen, diese steuerlich geltend zu machen, da die Finanzbehörde ein Bussgeld wegen Verdunklung der Steuerpflichten verhängen kann, was durchaus 75% der Steuerhauptschuld nochmals als Bussgeld bescheidet.

In jedem Falle, empfehlen wir stets Rechtsmittel einzulegen, die gegen den Bussgeldbescheid aufschiebende Wirkung haben und damit eine Vollstreckung der Schuld verhindern und bei der Hauptschuld muss bei Rechtsmitteleinlegung stets der Betrag bezahlt oder als Garantie hinterlegt werden, um die Vollstreckung zu verhindern. 

Servicepaket Immobilienverkaufsabwicklung

NUTZEN Sie unser Servicepaket, der kompletten Immobilienverkaufsabwicklung, in der wir rechtlich und steuerlich den Verkauf der Immobilie planen, so dass Sie schon beim Verkaufspreis Steuerlasten miteinkalkulieren können.

Entsprechend suchen wir Ihnen dann mit unserem Maklernetz auch den entsprechenden Käufer der Immobilie, sorgen für die Vertragsgestaltung zweisprachig, auf deutsch und spanisch und sorgen für die korrekte
Gewinnsteuererklärung in Teneriffa, Spanien, so dass Ihnen Bussgelder erspart bleiben.

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