Bewohnbarkeitsbescheinigung – cédula de habitabilidad

Stand 25.11.2024

Wofür benötigt man eine cédula de habitabilidad?

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist in jeder spanischen Region mit regionalen Gesetzen geregelt. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist in Katalonien Voraussetzung für jeden Immobilienverkauf und in allen Regionen, notwendig für die Vermietung von Immobilien, insbesondere der touristischen Vermietung und beim Erstanschluss von Strom, Wasser und anderen Versorgungsdienstleistungen.

Sonderfall Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura (Kanarische Inseln)

Die Wichtigkeit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung wird auf Teneriffa und anderen Kanarischen Inseln oftmals unterschätzt, da bei einem Immobilienkauf auf Teneriffa, Gran Canaria oder anderen Kanarischen Inseln diese nicht verlangt wird. Doch das Gesetz D117/2006 ist eindeutig und besagt, dass eine Immobilie nicht bewohnt werden darf, ohne dass eine Bewohnbarkeitsbescheinigung von der Gemeindeverwaltung ausgestellt wurde.

Merke:

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung sagt nichts über die baurechtliche Legalität eines Gebäudes aus, sondern nur über die Bewohnbarkeit.

Art.1: Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist ein Nachweis für die Erfüllung der Mindestbewohnbarkeitsvoraussetzungen von Wohnraum. 

Bemerkung:

Schon vor Baubeginn eines Neubaus ist mit dem Antrag auf die Baugenehmigung ein Bericht einzureichen, dass die Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit erfüllt werden.

Ausnahme:

Es besteht auch die Möglichkeit, gleichzeitig die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung und die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu beantragen, sobald der Architekt den Bauabschluss bescheinigt hat (certificado de final de obra)

TIPP:

Die Gemeindebehörde hat 4 Monate Zeit die Bewohnbarkeitsbescheinigung nach Antrag zu erteilen, wenn die Behörde nicht antwortet, gilt die Bescheinigung als erteilt.

Neubau Immobilienkauf: Eine Neubauimmobilie darf nicht notariell verkauft werden, wenn die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht vorliegt, da ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung keine Wohnnutzung erlaubt ist. 

Wie lange ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung gültig?

Auf Teneriffa, Gran Canaria u.a. Kanarischen Inseln ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung auf unbestimmte Zeit erteilt.

Anders in Katalonien, wo die erstmals ausgestellte Bewohnbarkeitsbescheinigung bei einem Neubau 25 Jahre Gültigkeit hat und dann alle 15 Jahre erneuert werden muss. 

Höhlen Wohnungen – ist die Erteilung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung möglich?

Ausnahmeregelung:

Die Höhlen Wohnungen sind auf Teneriffa und Gran Canaria häufig zu finden und wenn ein Architekt die Bewohnbarkeit bestätigt, kann eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erlangt werden, obgleich bodenrechtlich „rustico“

 

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Miteigentum an einer Immobilie auf Teneriffa

Streitlösung unter den Miteigentümern

Stand: 29.04.2024

Wie kommt es zu Miteigentum an einer Immobilie auf Teneriffa?

1. durch Erbschaft

   Die Eltern versterben und 3 Kinder werden im europäischen Nachlasszeugnis als Erben aufgeführt. Wenn die Erben nicht ausschlagen, dann werden Sie zunächst alle 3 zu 33,3% in das Grundbuch als Eigentümer der Immoibilie eingetragen.

2. durch Immobilienkauf

   Die Eltern kaufen die Immobilie mit 2 Kindern zusammen auf Teneriffa, jeder Eigentümer hat 25% Miteigentumsanteil.

3. Auflösung einer spanischen SL (GmbH)

   Die Immobilie auf Teneriffa, die im Eigentum der SL stand, bekommen die Miteigentümer gemäss deren Anteile an der SL.

Nicht selten ist der Streit zwischen Miteigentümern einer Immobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria oder auch anderorts in Spanien.

Die rechtliche Grundlage ist in ganz Spanien, der Art.392 CC ff, ausgenommen sind die Foralrechtgebiete und Katalonien und Mallorca, 

Meistens gibt es die Miteigentumsverhältnisse von 50% an einer Immobilie, sprich kein Eigentümer hat eine Mehrheit, doch viele Entscheidungen (Instandhaltung, Nutzung, laufende Kostenteilung, Vermietung etc) bedürfen einer Mehrheitsentscheidung und damit entsteht ein Streit, der nur gelöst werden kann, durch.

Lösung

• Ein Miteigentümer zahlt den anderen Miteigentümer aus und wird zu 100% Eigentümer. Juristisch gibt es die sogenannte Miteigentumsauflösung, die steuerlich begünstig wird, oder der Verkauf oder die Schenkung.
• Es wird eine Horizontale Teilung durchgeführt und Wohnungseigentum geschaffen und jedem Miteigentümer getrennte Wohnung zugeordnet
• Sollte es aussergerichtlich keine Lösung geben, bleibt nur der Weg zu den Gerichten mit örtlicher Zuständigkeit am Lageort der Immobilie und auf dem Gerichtswege gibt es zahlreiche Möglichkeiten zur Streiterledigung.

Gerichtliche Ausseinandersetzung

• Teilungsklage mit Teilungsversteigerung und Erloesteilung nach  Versteigerung (effiziente und gerechte Vorgehensweise)
  WICHTIG: In zahlreichen Faellen kann nach Einreichung der Teilungsklage ein aussergerichtlicher Vergleich erzielt werden, wie zum Beispiel der freiwillige gemeinsame Verkauf an Dritte, und hierdurch werden erhebliche Anwalts und Gerichtskosten gespart.
• von Gericht wird ein Verwalter eingesetzt, der ueber Instandhaltung oder Nutzungszeiten entscheidet
• die reale Unterteilung der Immobilie wird angeordnet. Dies gilt insbesondere wenn eine zusammengelegte Immobilie zwei Grundbucheintragungen und sogenannte Finca Nummern hat.
• Vorkaufsrecht (retracto) gegenüber Dritten, wenn ein Miteigentuemer an Dritte verkauft.

Nutzen Sie unseren Service der vollständigen Abwicklung Ihrer Miteigentumsauflösung nach einer Erbschaft, sei es im Wege der aussergerichtlichen Einigung mit einer Teilungsurkunde, die ein interessantes Steuer Sparmodell darstellt, oder auch auf dem gerichtlichen Wege, wenn die Miteigentümer sich nicht einig werden, ob ein Miteigentümer zu 100% die Immoblie übernimmt oder an Dritte verkauft werden soll.

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Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung

Stand: 21.09.2021

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien und Deutschland und sein Legalium Team stehen Ihnen für die Begleitung und vollständige rechtliche und steuerliche Abwicklung Ihres Immobilienkaufes auf Teneriffa zur Verfügung.

Desweiteren suchen wir mit unserer Hausmaklerin die adäquate Immobilie nach Ihrem Anforderungsprofil mit garantierter Rechtskontrolle von Legalium und führen auch Zwangsversteigerungen als Bieter für Sie auf Teneriffa durch.

Mit dem Online Portal der spanischen Justiz können Immobilien auf Teneriffa online ersteigert werden.

Online Portal Zwangsversteigerungen

Das online Portal unterscheidet in dem Angebot der Immobilie

1. Allgemeine Informationen

   • Startdaum der Zwangsversteigerung
   • Ende der Zwangsversteigerung
   • Schuldenstand in EUR
   • Versteigerungswert in EUR

   20 Tage ist die normale Bietdauer
    

   Tipp

   Eine Verlängerung des Bietverfahrens in der Zwangsversteigerung im Einzelfall ist möglich.
    

   Tipp

   Die Immobilie kann bis zu 70% des Versteigerungswertes ersteigert werden.

1. Zuständiges Gericht

   Hier ist es das Amtsgericht Nummer 4 von Arona, Los Cristianos

1. Daten der Immobilie

   • Grundbucheintragung
   • Adresse
   • Dauerhafter Wohnsitz

1. Stand in der Zwangsversteigerung (Pujas)

   Welches Gebot in der Zwangsversteigerung zuletzt angeboten wurde.

Service

Nutzen Sie unseren Service der vollständigen Abwicklung Ihres Immobilienkaufes auf Teneriffa, auch in der Zwangsversteigerung mit attraktiven Preisen unter dem Marktwert.

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