Touristische Vermietung Kanarische Inseln – 2024

Ferienvermietung in Wohnungseigentümergemeinschaften

Der Oberste Gerichtshof hat in einem wichtigen Urteil vom 29. November 2023 das Verbot von „touristischen Apartments“ in Eigentümergemeinschaften bestätigt.

Die Ferienvermietung, insbesondere in städtischen und touristischen Gebieten, war ein Diskussionsthema, da Bedenken hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Wohngebiete und der Notwendigkeit einer angemessenen Regulierung bestehen.

Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass Eigentümergemeinschaften Ferienwohnungen verbieten können, wenn dies in ihren Statuten ausdrücklich festgelegt ist. Dies ist möglich, wenn die Statuten die betreffende Aktivität ausdrücklich verbieten oder wenn sie wirtschaftliche Aktivitäten in den vorhandenen Wohnungen der Gemeinschaft untersagen.

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs ist eindeutig.

Es erklärt, dass die Einrichtung einer Ferienwohnung eine wirtschaftliche Aktivität darstellt und dass, wenn die Statuten einer Gemeinschaft wirtschaftliche Aktivitäten verbieten, Ferienwohnungen ebenfalls verboten sind.

Der Oberste Gerichtshof argumentiert, dass das Recht auf Wohnen oder Privateigentum in keiner Weise eingeschränkt wird, da der Eigentümer in der Wohnung wohnen oder sie vermieten kann, jedoch keine wirtschaftliche Aktivität wie die Ferienvermietung betreiben darf.

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs ermöglicht es den Gemeinschaften nun, ihre Statuten zu ändern oder direkt zu vereinbaren, dass die wirtschaftliche Aktivität der Ferienvermietung schädlich ist und daher eingestellt werden soll.

Was passiert, wenn im Gründungsdokument das Verbot der Ferienvermietung festgelegt ist?

Wenn im Gründungsdokument oder in den Statuten eines Gebäudes, das dem horizontalen Eigentumsregime unterliegt, ausdrücklich festgelegt ist, dass die Immobilien nicht für touristische Zwecke genutzt werden dürfen, kann die Gemeinschaft die Einstellung dieser Aktivität anordnen.

Wenn im Gründungsdokument oder in den Statuten ein generelles Verbot kommerzieller Aktivitäten in den Immobilien enthalten ist, wird dies vom Obersten Gerichtshof in den Urteilen vom 27. und 29. November 2023 als kommerzielle Aktivität angesehen, sodass die Gemeinschaft der Eigentümer, wie im vorherigen Fall, die Einstellung dieser Aktivität anordnen kann.

Wenn im Gründungsdokument oder in den Statuten kein Verbot enthalten ist, können die Eigentümer der Immobilien die Ferienvermietung ausüben, die durch Beschluss der Gemeinschaft gemäß Artikel 17.12 der LPH eingeschränkt werden kann.

Unabhängig davon, ob eine Einschränkung durch die Gemeinschaft besteht oder nicht, müssen für die Nutzung der Wohnung zur Ferienvermietung die entsprechenden autonomen oder lokalen behördlichen Genehmigungen eingeholt werden.

Wie viele Stimmen sind erforderlich, damit die Gemeinschaft die Nutzung der Wohnungen zur Ferienvermietung einschränken kann?

Um die Einschränkung der Ferienvermietung durch die Eigentümergemeinschaft zu genehmigen, genügt die Zustimmung von 3/5 der gesamten Eigentümer, die 3/5 der Beteiligungsquoten repräsentieren. Vor Inkrafttreten des Absatzes 12 des Artikels 17 der LPH (6.023.2019) war für das Verbot der Ferienvermietung Einstimmigkeit erforderlich.

Eintragung des Beschlusses zur Einschränkung im Grundbuch

Wenn die Gemeinschaft das Verbot der Ferienvermietung in dem Gebäude beschließen möchte, muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden, in deren Tagesordnung ausdrücklich der Beschluss zur Untersagung der Nutzung der Wohnung als Ferienvermietung enthalten ist. Wenn der Beschluss mit der zuvor genannten Mehrheit (3/5 der gesamten Eigentümer und Beteiligungsquoten) genehmigt wird, muss ein Zertifikat dieses Beschlusses ausgestellt werden, um es im Grundbuch einzutragen, damit zukünftige Erwerber von Wohnungen im Gebäude über die bestehende Einschränkung informiert sind und daran gebunden sind. Es wird empfohlen, sich von einem Notar über den Text des einzutragenden Zertifikats beraten zu lassen.

Kann die Gemeinschaft beschließen, dass Wohnungen, die für touristische Zwecke genutzt werden, höhere Gemeinschaftskosten zahlen?

Absatz 12 des Artikels 17 der LPH sieht auch die Möglichkeit vor, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die gemeinsamen Kosten für Eigentümer, deren Wohnungen zur Ferienvermietung genutzt werden, um bis zu 20% zu erhöhen. Dieser Beschluss erfordert ebenfalls die Mehrheit der Stimmen von 3/5 der gesamten Eigentümer, die 3/5 der Beteiligungsquoten repräsentieren. Der Beschluss hat keine rückwirkende Wirkung und wird ab dem Zeitpunkt seiner Annahme angewendet.

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