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Legalium - Rechtsanwälte und Steuerberater Spanien

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Vertrauen - Wirksamkeit - Transparenz

Bauen ohne Baugenehmigung

 

Wir verteidigen Sie – Rechtsanwälte für Baurecht in Spanien und beugen vor bei der Begleitung Ihres Kaufes einer finca rustica in Spanien.

Nutzen Sie unser Immobilienservicekaufpaket für ganz Spanien.

Immobilienkauf Spanien – unser Service

 

Das spanische Baurecht ist unterteilt in das private Baurecht und in das öffentliche Baurecht.

Das öffentliche Baurecht schützt Gemeinwohlinteressen, wie zum Beispiel das Bauverbot in Naturschutzgebieten, Küstenregionen.

 

Die Qualifizierung der verschiedenen Zonen, wird durch die Regierung der Region vorgenommen, auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura u.a., ist es der Raumordnungsplan aus dem Jahre 2000, auch PIOT de Canarias genannt. Gesetz 1/2000.

 

Behördenvertreter – Zustellungen

 

Wenn Sie nicht dauerhaft in Spanien leben, müssen Sie einen Behördenvertreter benennen, da die Behörde 2 mal an die Immobilienadresse zustellen muss, und wenn Sie das Schreiben aufgrund der Abwesenheit nicht annehmen, wird es im Amtsblatt veröffentlicht und der Verwaltungsakt wird rechtskräftig, ohne dass Sie weitere Rechtsmittel haben.

 

Die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist meist nur schwierig zu erhalten und wenn Abrissverfügungen oder Geldbussen rechtskräftig werden, dann enstehen erhebliche Vermögensschäden.

 

Beispiel aus der Praxis:

 

Es wird in einem landwirtschaftlichen Grundstück eine Baumassnahme durchgeführt, dafür ist ausreichend, dass ein Pool gebaut wird oder ein Garten angelegt wird.

 

Klassifizierung: SR-Suelo Rustico – landwirtschaftliche Nutzung des Bodens vorgeschrieben
Untergruppe: SRPP: Suelo Rustico de Proteccion Pasajistica – Landschaftsschutz
Küstenschutzgesetz 22/1988: nicht betroffen.

 

Verfahrensablauf – Einwendungen – Rechtsanwalt für Baurecht

 

  1. Anzeige durch die Umweltschutzbehörde – Agencia de proteccion del medio urbano y natural
  2. Ermittlungsphase: Besuch der Inspektoren auf der Finca – der Zutritt kann verweigert werden, aber dieses Verhalten kann mit Bussgeld bis zu 60.000 EUR geahndet werden. Auswertung von Luftbildern (Grafcan)
  3. Feststellung der baurechtlichen Verletzung durch Baumassnahme und Feststellung des Zeitpunktes wegen der möglichen Verjährung der Baurechtsverletzungen.TIPP: Die Verjährung ist ein wesentliches Verteidigungsmittel.
  4. Die Behörde fordert zur Legalisierung der Bauwerke auf – Einholung der Baugenehmigung bei der Gemeinde und der sogenannten überörtlichen Zustimmung (calificacion territorial).Meist wird von der Behörde eine Frist von 3 Monaten gesetzt, ab Zustellung. Auch hier ist wieder hervorzuheben, dass Sie einen Vertreter ständig vor Ort in Spanien haben, der die Zustellungen der Behörde annimmt.TIPP:

    Diese Sache wird von unserem Hausarchitekten technisch umgesetzt und unser Rechtsanwalt für Baurecht in Spanien leitet diesen Prozess.

  5. Einleitung eines Bussgeldverfahrens. Die Bussgelder bemessen sich nach dem Bauerstellungswert und gehen von 150.253,02 EUR bis zu 601.012,10 EUR.TIPP:Das Bussgeld kann durch Widerspruch durch unseren Rechtsanwalt für Baurecht gesenkt werden, wenn der Bau nachträglich Genehmigungen erlangt.
  6. Desweiteren ergeht eine Abrissverfügung, sprich der Eigentümer der Finca rustica wird aufgefordert, den Rückbau freiwillig vorzunehmen, wenn keine Baugenehmigung erlangt werden kann.Die Behörde setzt eine Frist in der Regel von 3 Monaten, und sollte nicht zurückgebaut sein, nimmt die Behörde den Rückbau auf die Kosten des Immobilieneigentümers vor.TIPP:

    In diesem Stadium, sind in jedem Fall Rechtsmittel einzulegen.

    HINWEIS:

    Nochmals ist darauf hinzuweisen, dass Sie die Zustellung der Verwaltungsakte selbst erhalten und innerhalb der Fristen, Rechtsmittel einlegen können.

    Vermeiden Sie die Veröffentlichung im Amtsblatt (BOC). Sie erhalten keine Kenntnis davon und haben keine Verteidigungsmöglichkeiten mehr.

    In einem Bussgeldverfahren, erhalten Sie zunächst ein Anhörungsrecht von 15 Tagen.

    Gegen die Abrissverfügung als auch das Bussgeld, haben Sie zudem eine Widerspruchsfrist von 1 Monat, und nach dem weiteren ablehnenden Bescheid, ist der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten eröffnet.

    Beachten Sie, dass nur im Bussgeldverfahren die Rechtsmittel aufschiebende Wirkung haben und nicht im Abrissverfügung, sprich die Behörde kann trotz Rechtsmittel den Abriss vornehmen.

    Deshalb ist baldmöglichst die Behörde durch Rechtsmittel zu überzeugen, dass die Bauwerke genehmigungsfähig sind oder Verjährung der Baurechtsverletzungen eingetreten sind.

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