Immobilienkauf Teneriffa, La Gomera, Gran Canaria,

Fuerteventura, mit dem Ziel der touristischen Vermietung

Was ist zu beachten?

Aktuell 10.01.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, nicht nur Teneriffa, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025, sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team bieten Ihnen die vollständige Immobilienkaufabwicklung im Süden und Norden auf Teneriffa an, als auch auf La Gomera, Gran Canaria und Fuerteventura.

Stufe 1:

Vorkontrolle – ist die Immobilie belastungsfrei und touristisch vermietbar?

In dieser ersten Stufe wird nicht nur die rechtliche Mängelfreiheit der Immobilie, sondern auch die touristische Vermietbarkeit geprüft.

Stufe 2:

Nach Abschluss der Vorkontrolle, empfehlen wir stets eine technische Kontrolle, auf Baumängel  und ob die Bewohnbarkeitsbescheinigung den realen Bau und Nutzungszustand wiedergibt.

Stufe 3:

Sollte Stufe 1 und 2. positiv sein, werden wir den zweisprachigen Vorkaufvertrag mit 10% Anzahlung auf unser Kanzlei Treuhandkonto zu Ihrer Sicherheit erstellen.

Sie erhalten eine Kostenübersicht, und der notarielle Kaufvertrag wird vorbereitet

Stufe 4:

Beim Notartermin vertreten wir Sie, wenn Sie nicht anwesend sein können. Die Kaufpreiszahlung erfolgt über das Kanzlei Treuhandkonto

Grunderwerbssteuerzahlung erfolgt innerhalb von 30 Tagen, je schneller, desto besser, da die Grundbucheintragung nur mit der nachgewiesenen Grunderwerbssteuerzahlung von 6.5% auf den Kaufpreis (höher als Referenzwert) erlangt werden kann.

Stufe 5:

Nach der Grundbucheintragung werden  wir Ihnen als Sonderleistung die touristische Vermietungslizenz beantragen und steuerlich dauerhaft die Betreuung für Sie übernehmen.

Stufe 6:

Strom, Wasser, Grundsteuer, Alarm, etc wird durch unsere Kanzlei umgemeldet.

Unser Service der Steuervertretung bei Vermietung einer Immobilie in Spanien

Wir beraten Sie auch zu Alternativen der touristischen Vermietung auf den Kanarischen Inseln und führen Renditeberechnungen durch.

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Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Teneriffa, Gran Canaria

Optimierung Nebenkosten 2025

Sie kaufen eine

• Neubauimmobilie auf Gran Canaria
• oder eine gebrauchte Immobilie auf Teneriffa
  

Was sind die steuerlichen Unterschiede?

Neubauimmobilie Gran Canaria

Es gibt keine Grunderwerbssteuer, sondern bei dem Kauf einer Neubauimmobilie zahlt man 7% IGIC (kanarische Umsatzsteuer) und 1% AJD (Dokumentensteuer)

Steurtipp:

Wenn Sie mit einer spanischen GmbH (SL) erwerben, die gewerblich tatig ist, dann können Sie die 7% IGIC als Vorsteuer geltend machen und gar zurückfordern.

Zudem gibt es auf den Kanarischen Inseln (Gran Canaria, Teneriffa, Fuerteventura) ein Sondersteuersystem, dass Ihnen noch erlaubt mit Rückstellungen (RIC), also steuerfreiem Geld die Immobilie zu erwerben und zudem ohne Umsatzsteuer auf den Gebäudewert im Rahmen der sogenannten REF.

Gebrauchte Immobilie auf Teneriffa

Hier gilt, dass keine Umsatzsteuer anfällt, sondern nur die Grunderwerbssteuer von 6,5%.

NEU ist, dass sich jetzt die Grunderwerbssteuernicht mehr nach dem Kaufpreis richtet, sondern nach dem steuerlichen Referenzwert, wenn letzterer höher ist.

Steuertipp für Unternehmer:

Sollte der Verkäufer die gebrauchte Immobilie ausschliesslich gewerblich genutzt haben, und umsatzsteuerlich gemeldet sein, zum Beispiel in einer touristischen Ferienvermietung auf Teneriffa (VV), und der Käufer der Immobilie ebenso die gewerbliche Nutzung fortfuehren, mit Umsatzsteueranmeldung, dann kann die Grunderwerbssteuer und die Umsatzsteuer von 7% IGIC gespart werden und der Käufer zahlt nur 1% Dokumentensteuer.

Bei  einem Kaufpreis von 200.000 EUR
Grunderwerbssteuer 6,5%: 13.000 EUR
Steueroptimiert mit touristischer Vermietung: Steuerlast nur
1% = 2.000 Euro.

Sie sparen sich als Käufer 11.000 EUR

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Immobilienkauf auf Teneriffa ohne Lasten und Beschränkungen

• Niessbrauchsrechte
• Hypotheken
• Grenzabweichungen 
• Mieter
• Touristische Zentralvermietung verbietet Einzelvermietung für den Immobilienkäufer nach den Gesetzen der kanarischen Inseln

Niessbrauchrechte/Hypotheken

Beispiel Los Cristianos:

Hinweis:

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Immobilienkauf Teneriffa – Spanien

Reservierungsvertrag und Niessbrauch beim Immoibilienkauf

Der Reservierungsvertrag als Vorstufe des sogenannten Arras Vertrages (Vorkaufsvertrag) kommt in der Praxis häufig vor und hat verschiedenste Fallstricke.

Ein Reservierungsvertrag sollte stets die Möglichkeit geben, dass der interessierte Immobilienkäufer ein Rücktrittsrecht hat, ohne seine Reservierungsgebühr zu verlieren und diese im Falle des Rücktrittes zurückerhält.

Der Makler darf die Reservierungsgebühr nur verlangen, wenn er sich durch eine Vollmacht als bevollmächtigt vom Verkäufer ausgewiesen hat.

Dies ist in den wenigsten Sachverhalten der Fall, da der Makler das Instrument des Reservierungsvertrages nutzt, um ein Angebot von einem Käufer zu erhalten. Wenn er den Käufer gebunden hat, und das Kaufpreisangebot bestimmt ist, dann wendet sich der Makler erst an den Verkäufer.

Diese Vorgehensweise birgt für den Käufer eine Rechtsunsicherheit, deshalb sollte die Reservierungsgebühr niemals 500 Euro überschreiten und das Rücktrittsrecht vorgesehen sein und vom Makler mindestens eine Verkaufsvollmacht vom Verkäufer vorgelegt werden.

Vertragsabfolge bei einem Immobilienkauf in Spanien 

Kauf einer Neubauimmobilie auf Plan:

Reservierungsvertrag + Kaufvertrag mit Anzahlung von 10% und dann nach Baufortschritt weitere Zahlungen bis zu 50% des Gesamtkaufpreises, bis zum Notartermin nach Fertigstellung der Immobilie und dann folgt die Restzahlung gegen Eigentumsübergang.

WICHTIG:

Jede Anzahlung muss durch eine Bankbürgschaft oder Versicherung des Verkäufers abgesichert sein.

KEINE AUFLASSUNG IN SPANIEN: 

In Spanien gibt es nicht wie in Deutschland die Auflassung. Damit findet der Eigentumserwerb direkt bei Unterschrift der öffentlichen  Kaufurkunde statt, gegen Vollzahlung. Dies hat den Vorteil, dass der Notar nur eine beurkundende Funktion hat und der Immobilienkauf schneller durchgeführt werden kann, und zu beachten ist, dass die Kaufparteien nur mit anwaltlicher Betreuung den Kaufprozess durchführen, um Vermögensschaden zu vermeiden.

TYPISCHE FALLSTRICKE BEIM KAUF AUF PLAN:

Zeitliche Verzögerung der Baufertigstellung und Baumängel. Mit einer ordentlichen Vertragsabsicherung können diese Aspekte unkritischer behandelt und oftmals gar vermieden werden.

Kauf einer gebrauchten Immobilie

Reservierungsvertrag + Kaufvertrag (empfehlenswert) oder Vorkaufvertrag (Arras) + öffentliche  Urkunde zum Eigentumserwerb.

Steuer TIPP:

Der Nießbrauch sollte schon im Reservierungsvertrag genannt sein, zu beachten ist, dass der der Nießbrauch geeignet ist, um spätere Erbschaftsumschreibungen und Erbschaftssteuer in Spanien zu vermeiden. Der Nießbrauch hat aber auch Nachteile, da bei einem Verkauf der Anschaffungswert des ersten Kaufes der Immobilie gilt und nicht der Wert, der bei Nießbrauchslöschung durch Tod gilt, dies kann schwerwiegende Nachteile in der Gewinnbesteuerung beim Wiederverkauf der Immobilie mit sich bringen.

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Immobilienerwerb Teneriffa – Umsatzsteuer IGIC

Resort Abama – IGIC, Vermögensschaden verhindern

Stand: 08.03.2021 

Vor dem Kauf einer Immobilie im Abama Resort auf Teneriffa sollte nicht nur eine ordentliche und umfassende rechtliche Kontrolle (due diligence) durchgeführt werden, sondern die steuerlichen Risiken und Unwägbarkeiten in der kanarischen Umsatzsteuer (IGIC) aufgrund der ungünstigen steuerlichen Gestaltung der Verträge des Abama Resort. 

Das jüngst im Jahre 2021 ergangene Urteil des Finanzgerichts auf Teneriffa zeigt die Problempunkte auf.

Problem Immobilienerwerb 

• Abtretung der Immobilie zur touristischen Nutzung an Abama Terraces SL. 
• Dem Eigentümer ist es untersagt, eigenständig zu vermieten. 
• Dem Eigentümer bleiben Eigennutzungszeiten, was zur umsatzsteuerlichen Problematik führt. 
• Im Falle, dass eine juristische Person, sei es eine spanische SL oder eine deutsche GmbH oder Schweizer AG die Immobilie erwirbt, soll dem Geschäftsführer das Nutzungsrecht zustehen. 
• Letztlich ist der Streitpunkt, welcher zur Verneinung der Umsatzsteuerrückvergütung führt in der Norm 7 zu suchen, wo definiert wird, dass eine “irrelevante” Eigennutzung nicht zur Verneinung der Umsatzsteuerrückvergütung führen darf.

Hervorzuheben ist, dass die Abama Kaufverträge zum Immobilienerwerb nicht der umsatzsteuerlichen Situation des Investoren gerecht werden und damit dem Immobilienkäufer in Abama ein Vermögensschaden entsteht, wenn er die Immobilie als Investition und nicht zur Eigennutzung gekauft hat.

Die Kaufverträge müssen für jeden Investor gesondert angepasst und steuerrechtlich überarbeitet werden, um den Verlust der Vorsteuer zu verhindern, was bei einem Kaufpreis von 1 Mio EUR, immerhin 70.000 EUR sind. 

Unser Service – Immobilienerwerb rechtssicher

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Immobilienkauf auf Teneriffa

Teilungserklärung Immobilienkauf  im Jahre 2023

Die Teilungserklärung ist zwar in Spanien nicht unbedingt gesetzlich vorgeschrieben, anders wie in Katalonien (Barcelona, Sitges, Palamos) wo sie gesetzlich verpflichtend ist, aber bei jedem Immobilienkauf sollte die Teilungserklärung bei der juristischen Vorkontrolle Beachtung finden.

Wichtige juristische Prüfungspunkte einer Teilungserklärung (escritura de division horizontal)

• Satzung – kann touristisch vermietet werden
• Gemeinschaftszonen – ist die Dachterasse Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum
• Quote des Wohnungseigentums
• Mehrheitsrechte bei Abstimmungen in der jährlichen Hauptversammlung
• Garagennutzung

Die gesetzliche Grundregelung findet sich im LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) und den Normen des Art.396 ff spanisches Zivilgesetzbuch.

Neukauf Immobilie Teneriffa

Bei einem Neubau lässt sich der Bauträger Vollmacht von allen Käufern von den einzelnen Wohnungen geben. Der Hintergrund ist, dass er sonst nicht die gründende Eigentümerversammlung und auch nicht die Satzung der WEG erstellen könnte, da ihm sonst die 100% Mehrheit fehlen würde.

Kaufen Sie eine Immobilie in einem Haus mit 4 Eigentümern, dann muss keine WEG gegründet werden, sondern die Wohnungseigentümer können Sie direkt auf das Gesetz berufen.

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Zwangsversteigerung Teneriffa über den Notar

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt auf Teneriffa für Immobilienrecht, in Spanien und Deutschland zugelassen, berät Sie im Immobilenrecht und bei Zwangsversteigerungen auf Teneriffa und begleitet Sie in der Zwangsversteigerung als Gläubiger mit dem Vollstreckungsantrag, als Bieter im Verfahren der Zwangsversteigerungen auf Teneriffa, und bei der Immobilienkaufabwicklung nach der Zwangsversteigerung mit der steuerlichen Brisanz und auch bei Räumungsverfahren bei erworbenen Immobilien die vermietet sind.

Stand: 24.09.2021
 

Zwangsversteigerung Teneriffa

Wenn von Zwangsversteigerung gesprochen wird, dann geht man von einer gerichtlichen Zwangsversteigerung auch, doch es gibt auch Zwangsversteigerungen vor einem Notar, die mittlerweile auch „online“ abgewickelt werden.
 

Tipp

Weitere Zwangsversteigerungen befinden sich auf dem online Portal der procuradores (Gerichtsdiener) u.a.
 

Welcher Notar ist zuständig für die Versteigerung?

Es ist nach Art.72 LN der Notar zuständig, in dessen Bezirk die Immobilie belegen ist.
Es gibt Ausnahmen, wenn der Eigentümer verschiedene Immobilien hat, in verschiedenen Bezirken, dann kann auch am Wohnort des Eigentümers versteigert werden.
 

Beispiel

Ich habe ein Interesse an einer Zwangsversteigerung einer Immobilie in Los Cristianos – zuständig ist ein Notar im Bezirk Arona.
 

Tipp

Als Gläubiger köennen Sie für die Zwangsversteigerung auf Teneriffa den Notar nicht selbst wählen, sondern er wird zugewiesen.
 

Welche Daten benötigt der Notar zur Eröeffnung der Zwangsversteigerung?

Beispiel

Sie haben eine Hypothekenurkunde und als Gläubiger sind Sie aus der Urkunde berechtigt, beim Notar x in Puerto de la Cruz zu vollstrecken.

Dort können Sie den Antrag auf die Zwangsversteigerung stellen, mit den folgenden wichtigen Angaben u.a.
 

• Daten der Grundbucheintragung
• Nachweis der Gläubigerstellung durch Vorlage der Hypothekenurkunde
• Besitzustand – vermietet?
• Zustand der Immobilie
• Laufende Lasten oder Schulden der Immobilie
• Wert der Immobilie, wenn nicht angegeben, durch Sachverständigen zu ermitteln
• Schuldenhöhe, die mindestens vollstreckt werden muss

Hinweis

Der Notar prüft von Amts wegen die Lastensituation, und ob gegen den Eigentümer der Immobilie ein Insolvenzverfahren läuft.
 

Eröffnung der Zwangsversteigerung beim Notar auf Teneriffa?

Die Zwangsversteigerung wird durch eine Bekanntmachung im offiziellen BOE Portal für elektronische Zwangsversteigerungen mindestens 24 Stunden zuvor erfolgen. Es wird der Mindestwert für die Versteigerung angeboten.
 

Tipp

Dieser Wert ist massgeblich, und unter diesem Wert kann kein Zuschlag erteilt werden, mit der Ausnahme wie folgt.

Gebot: 70% oder mehr dieses Wertes: der Meistbietende erhäelt den Zuschlag.

Gebot unter 70%: Der Schuldner kann innerhalb von 10 Tagen einen Bieter vorschlagen der mehr als 70% bietet.

Wenn die 10 Tage verstrichen sind, kann der Gläubiger aus der Zwangsvollstreckung sich die Immobilie aneignen, zur Höhe der Schuld, die mindestens 60% des Wertes der Immobilie auf Teneriffa betragen muss.

Wenn der Gläubiger von diesem Recht keinen Gebrauch macht, kann jeder ein Gebot abgeben, dass zumindest die Schuld deckt.

Zwangsversteigerungsdauer im elektronischen Portal: 20 Kalendertage
 

Tipp für Bieter in der Zwangsversteigerung

Im Jahre 2018 müssen Sie nicht mehr 10% bei Gericht als Sicherheit hinterlegen, sondern nur noch 5% des angegebenen Mindestwertes bei Beginn der Zwangsversteigerung auf Teneriffa.
 

Abschluss der Zwangsversteigerung

Der Meistbietende erhält den Zuschlag und der Eigentümer der Immobilie wird aufgefordert, beim Notar die Übertragungsurkunde zu erstellen, und wenn er dies unterläesst, der sogenannte „acta de subasta“ ist als Übertragungsurkunde ausreichend, um die Grundbuchumschreibung in Arona vorzunehmen.
 

Tipp

Wenn Sie als Hypothekengläubiger eine Vollstreckungsklausel in die Urkunde aufnehmen, dann empfehlen wir das Vollstreckungsverfahren und die Zwangsversteigerung vor einem Notar, da dieses Zwangsversteigerungsverfahren schneller ist, insbesondere in Bezug auf die Einberufung und der Zuschlagsbeschluss als bei einer gerichtlichen Zwangsversteigerung auf Teneriffa.

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Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung

Stand: 21.09.2021

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien und Deutschland und sein Legalium Team stehen Ihnen für die Begleitung und vollständige rechtliche und steuerliche Abwicklung Ihres Immobilienkaufes auf Teneriffa zur Verfügung.

Desweiteren suchen wir mit unserer Hausmaklerin die adäquate Immobilie nach Ihrem Anforderungsprofil mit garantierter Rechtskontrolle von Legalium und führen auch Zwangsversteigerungen als Bieter für Sie auf Teneriffa durch.

Mit dem Online Portal der spanischen Justiz können Immobilien auf Teneriffa online ersteigert werden.

Online Portal Zwangsversteigerungen

Das online Portal unterscheidet in dem Angebot der Immobilie

1. Allgemeine Informationen

   • Startdaum der Zwangsversteigerung
   • Ende der Zwangsversteigerung
   • Schuldenstand in EUR
   • Versteigerungswert in EUR

   20 Tage ist die normale Bietdauer
    

   Tipp

   Eine Verlängerung des Bietverfahrens in der Zwangsversteigerung im Einzelfall ist möglich.
    

   Tipp

   Die Immobilie kann bis zu 70% des Versteigerungswertes ersteigert werden.

1. Zuständiges Gericht

   Hier ist es das Amtsgericht Nummer 4 von Arona, Los Cristianos

1. Daten der Immobilie

   • Grundbucheintragung
   • Adresse
   • Dauerhafter Wohnsitz

1. Stand in der Zwangsversteigerung (Pujas)

   Welches Gebot in der Zwangsversteigerung zuletzt angeboten wurde.

Service

Nutzen Sie unseren Service der vollständigen Abwicklung Ihres Immobilienkaufes auf Teneriffa, auch in der Zwangsversteigerung mit attraktiven Preisen unter dem Marktwert.

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