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Pflichten eines Immobilienverkäufers in Spanien

 

Stand 08.07.2019

Bei jedem Immobilienkauf auf Teneriffa, Mallorca, Almeria, Estepona (Andalusien) oder anderorts in Spanien ist von Interesse.


Was kann ich als Immobilienkäufer vom Verkäufer in Spanien verlangen?

Was für Leistungen muss ich als Immobilienverkäufer gegenüber dem Käufer erbringen?

Im folgenden werden nicht die Steuerpflichten des Verkäufers der Immobilie kommentiert, sondern die Vertragsverpflichtungen, als auch die Verpflichtungen nach dem spanischen Immobilienrecht in zivilrechtlicher Hinsicht.

Hauptpflicht des Immobilienkäufers in Spanien

Volle Kaufpreiszahlung beim Notartermin, da das Eigentum bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde erworben wird, anders als in Deutschland, wo es die Auflassung gibt.

Tipp Legalium

Nutzen Sie unser Kanzlei Treuhandkonto bei Anzahlungen auf den Kaufpreis vor dem notariellen Kauftermin, damit haben Sie Rechtsicherheit.

Hauptpflicht des Verkäufers der spanischen Immobilie

Übertragung von Besitz und Eigentum an der Immobilie, Zug um Zug gegen Erhalt des Kaufpreises.

Nebenpflichten eines Verkäufers einer spanischen Immobilie

Schlüsselübergabe der Immobilie 
oder
Besitzübergabe der spanischen Immobilie (nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung – hier gibt es regelmässig Streitigkeiten, da der Käufer schon vor der Vollzahlung die Immobilie nutzen möchte, aber keine Miete o.a. zahlt)

Beim Mietkauf ist es üblich, dass der Mieter und Käufer schon den Besitz haben und dann ist im Art.1463 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) diese sogenannte Traditio brevi manu geregelt, sprich das Eigentum wird übertragen, aber nicht mehr der Besitz.

Vergleichbare Fälle sind, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird, aber nicht der Mieter die spanische Immobilie kauft.

Tipp

Achten sie hier auf Vorkaufsrechte des Mieters

Der Verkäufer der spanischen Immobilie muss eine rechtlich und dinglich mangelfreie Immobilie verkaufen und übergeben.

Der Käufer kann Schadenersatz verlangen, bei

  • Rechtsmängeln – Bsp: Verdeckte Schulden bei der Eigentümergemeinschaft; Nachbar verlangt Grenzverschiebung; etc
  • Sachmängeln – Bsp: Feuchtigkeit; Pool undicht, Dachbalken morsch etc

Tipp

Die 6 Monatsfrist zur Geltendmachung von Schadensersatz wegen Sachmängeln beginnt, wenn der Käufer den Besitz der Immobilie erhält.

Fallstrick beim Immobilienkauf in Spanien

Rechtsmangel und verdeckter Verzicht auf die Gewaehrleistungsrechte durch den Käufer in der notariellen Kaufurkunde.

  • Verdeckter Rechtsmangel Immobilie Spanien: Wurde eine Dienstbarkeit, Wegerecht, welches nicht im Grundbuch eingetragen ist, aber als Gewohnheitsrecht besteht, vom Verkäufer der spanischen Immobilie verschwiegen, dann liegt ein „verdeckter“ Rechtsmangel vor, der den Immobilienkäufer in Spanien berechtigt, innerhalb eines Jahres nach Unterschrift der notariellen Kaufurkunde vom Kaufvertrag zurückzutreten oder Schadensersatz zu verlangen.
  • Verdeckter Sachmangel Immobilie Teneriffa: Wenn die Immobilie mangelhaft verkauft wird und nicht genutzt werden kann, da zum Beispiel die tragenden Wände aufgrund von Bodenbewegungen von Rissen bedroht und einsturzgefährdet sind, dann haftet der Verkäufer der Immobilie nach Art.1484 CC selbst, wenn er es nicht wusste.

 

Nebenpflichten des Verkäufers der spanischen Immobilie

Erhaltung der Immobilie bis zur Übergabe an den Käufer der Immobilie.

Übergabe aller notwendigen Bestandteile der Immobilie, bspsw Mobiliar. (Einbauküche etc)

Aushändigung der Eigentumsurkunde der Immobilie (Art.1464 CC), was in der Praxis häufig zu Streit führen kann.


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