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Miteigentum an einer Immobilie auf Teneriffa

 

Miteigentumauflösung – Steuersparmodell, Streitvermeidung

 

RA D.Luickhardt, Steuerberater und Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien und Deutschland und sein Legalium Team stehen Ihnen für die Begleitung und die vollständige rechtliche und steuerliche Abwicklung Ihrer aussergerichtlichen und gerichtlichen Miteigentumsauflösung auf Teneriffa zur Verfügung.

Stand: 25.09.2018
 

Wie kommt es zu Miteigentum an einer Immobilie auf Teneriffa?

  1. durch Erbschaft

    Die Eltern versterben und 3 Kinder werden im europäischen Nachlasszeugnis als Erben aufgeführt. Wenn die Erben nicht ausschlagen, dann werden Sie zunächst alle 3 zu 33,3% in das Grundbuch als Eigentümer der Immoibilie eingetragen.

  2. durch Immobilienkauf

    Die Eltern kaufen die Immobilie mit 2 Kindern zusammen auf Teneriffa, jeder Eigentümer hat 25% Miteigentumsanteil.

  3. Auflösung einer spanischen SL (GmbH)

    Die Immobilie auf Teneriffa, die im Eigentum der SL stand, bekommen die Miteigentümer gemäss deren Anteile an der SL.

 

Warum kann das Miteigentum an einer Immobilie problematisch sein?

Die Miteigentümer müssen sich einig sein, wer die Unterhaltung zahlt, wer die Nutzung hat, ob vermietet wird, ob verkauft wird etc.

Die Unterhaltung muss jeder Miteigentümer mitbezahlen, so der Art.395 CC, auch wenn er nicht die Nutzung hat.
 

Beispiel

Ein Miteigentümer kann notwendige Dachreparaturen alleine bezahlen und dann von beiden anderen Miteigentümern einfordern.

Die anderen Miteigentümer müssen zahlen, obgleich sie der Dachreparatur nicht zugestimmt haben.
 

Tipp

Ein Miteigentümer kann sich durch einseitige Erklärung von der Kostenlast befreien, wenn er den Verzicht auf seinen Miteigentumsanteil erklärt.

Bei Kostentragung und Nutzung gibt es Streitpotential, insbesondere wenn ein Miteigentümer in der Immobilie auf Teneriffa wohnt und keine Miete an die anderen Miteigentümer zahlt.

Oder es wird eine Immobilie zur Vermietung gekauft und ein Miteigentümer verweigert die Zustimmung zur Vermietung.

Die Rechtsprechung ist zahlreich, wenn man die Norm Art.394 CC spanisches Zivilgesetzbuch wie das oberste Zivilgericht interpretiert, dann hat jeder Miteigentümer ein Nutzungsrecht der Immobilie.

Das oberste Zivilgericht empfiehlt eine Nutzung in verschiedenen zeitlichen Perioden, was wohl bei Feriennutzung möglich ist, aber nicht bei Nutzung als Erstwohnsitz.
 

Wie kann ich das Miteigentum auflösen?

Die Auflösung des Miteigentums ist das wirksamste Mittel zur Streitbeilegung und Streitvermeidung.
 

  1. Aussergerichtliche Auflösung des Miteigentums

    Kein Miteigentümer hat die Verpflichtung in der Gemeinschaft eine Immobilie zu behalten.

    Das spanische Zivilgesetz in Art.400 CC gib jedem Miteigentümer das Recht, jederzeit die Teilung zu verlangen, und damit wird er als Miteigentümer ausbezahlt, im Sinne eines Verzichts, einer Teilungsurkunde mit Zuweisung des Volleigentums der Immobilie an eine Person, oder aber die Immobilie wird verkauft und der Erloes gemäss Miteigentumsanteil an der Immobilie verteilt.
     

    Erbschaft

    Der Erblasser kann die Erben verpflichten, dass die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum nicht aufgeteilt wird, und ebenso haben die Miteigentuemer die Möglichkeit 10 Jahre lang die Unteilbarkeit zu vereinbaren.

    Dies dürfte bei gewerblich genutzten Immobilien interessant sein, um die Zerschlagung des Unternehmens zu vermeiden.
     

    Tipp

    Auch eine Hypothek als Last auf der Immobilie verhindert nicht die Teilung des Miteigentums.
     

    Durch Verkauf an Dritte oder durch Übernahme durch einen Miteigentümer.
     

    Steuersparmodell

    Wenn sich Erben auseinandersetzen möchten, dann könnte jeder Erbe dem anderen Erben seinen Miteigentumsanteil verkaufen, doch bei einem Verkauf fällt Gewinnsteuer in Höhe von 19% bei Deutschen Staatsbürgern, die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia) und die Grunderwerbsteuer von 6,5% an.

    Um diese Steuerlast zu mindern, gibt es das Steuersparmodell, dass eine notarielle Teilungsurkunde erstellt wird, und ein Miteigentümer der Volleigentümer wird.
     

    Wichtig

    Die Werte von Erwerb und Miteigentumsauflösung müssen kongruent sein, ansonsten wird trotz Miteigentumsauflösung ein Verkauf für den sogenannten exceso de adjudicacion angenommen.

    Mit der notariellen Teilungsurkunde fällt nur eine Steuerlast von 0,75% auf den Gesamtwert der Immobilie an, anstelle von 6,5% Grunderwerbsteuer.

    Die gemeindliche Wertzuwachssteuer fällt überhaupt nicht an.

    Die Gewinnsteuer kann mit der Wertkongruenz umgangen werden.

    Damit ist die Miteigentumsauflösung ein Steuersparmodell, dass dem Verkauf der Miteigentumsanteile und der Schenkung vorzuziehen ist. Besonders vor der Schenkung ist in Bezug auf das latente Gewinnsteuerrisiko hinzuweisen.

  2.  

  3. Gerichtliche Auflösung des Miteigentums – 2 Stufen Lösung

    Das Verfahren der gerichtlichen Auflösung des Miteigentums an der Immobilie auf Teneriffa geht über 2 Stufen.
     

    1. Stufe

    Klageeinreichung auf Unteilbarkeit der Immobilie

    Das Urteil ergeht insoweit, als die Unteilbarkeit der Immobilie ausgesprochen wird. In wenigen Fällen, insbesondere bei Grundstücken, kann eine Teilung möglich sein, dann ist die Teilungsklage nicht anzuwenden.

    Kein Miteigentümer kann sich dieser Teilungsklage widersetzen, wenn die Immobilie nicht teilbar ist.

    Er kann nur den Wert der Immobilie, der in der Klage angegeben wird, bezweifeln.

    Dann wird der Richter ein Sachverständigengutachten zum Verkehrswert der Immobilie verlangen, das in der Regel der Kläger zu zahlen hat.
     

    Kosten

    Die Kosten eines gerichtlichen Verfahrens zur Miteigentumsauflösung werden normalerweise von allen Parteien zu gleichen Teilen getragen.

    Eine Ausnahme besteht dann, wenn ein Miteigentümer sich der aussergerichtlichen Teilung durch Verkauf an Dritte widersetzt hat, dann kann der Richter ihm die Prozesskosten auferlegen.
     

    Empfehlung

    Zur Geringhaltung der Anwaltskosten und Gerichtskosten empfehlen wir den niedrigsten Wert bei Klageeinreichung anzugeben, allerdings kann die Gegenpartei oder das Gericht stets den Verkehrswert der Immobilie festsetzen, so ist es gesetzlich vorgesehen.

  4.  

    2. Stufe

    Das Urteil auf Miteigentumsauflösung wird vollstreckt.

    Zunächst wird der Richter alle Beteiligten und Miteigentümer befragen, ob einer die Immobilie kaufen möchte.

    Wenn dann unter dem Druck der gerichtlichen Rechtshängigkeit noch immer keine Einigung der Miteigentümer zu erreichen ist, wer der Miteigentuemer die Immobilie zu 100% erwirbt, dann gibt der Richter die Immobilie in die oeffentliche Versteigerung.

Mit dem Online Portal der spanischen Justiz können Immobilien auf Teneriffa online versteigert werden.

Die Versteigerung kann durch das Gericht oder einen Notar durchgeführt werden. Dies ist dann mit der Erloesverteilung der Abschluss der Miteigentumsauflösung.
 

Tipp

Jeder Miteigentümer kann auch bei dieser Versteigerung mitbieten!
 

Service

Nutzen Sie unseren Service der vollständigen Abwicklung Ihrer Miteigentumsauflösung nach einer Erbschaft, sei es im Wege der aussergerichtlichen Einigung mit einer Teilungsurkunde, die ein interessantes Steuer Sparmodell darstellt, oder auch auf dem gerichtlichen Wege, wenn die Miteigentümer sich nicht einig werden, ob ein Miteigentümer zu 100% die Immoblie übernimmt oder an Dritte verkauft werden soll.


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